商品房抵押的条件是什么啊？

每个楼盘的交房标准(条件)都不一样,但一般政府有比较普通的规定,就是我们一般所说的"七通一平"为基本要求上制定的!!我们在买房下定单的时候一定要弄清交楼的标准(开发商提供),也要写进购房合同的.工业用电为非居民用电,不能保证居民的供电,因为工业用电在用电高峰是受限制的,而居民用电不会,所以不符合交楼标准,不可以交房.开发商必须提供居民用电才可以交房.以下是某楼盘的交楼标准,供参考:结构：砖混结构，房屋底层采用防潮架空，屋面现浇叠合层，楼底搞震设防。层高：建筑层高3.0米。外墙：外墙面砖，色彩典雅。内墙：白色腻子抹光。地面：水泥砂浆拉毛面层。门窗：单元入口设对讲程控门，进户均选带门铃外开多功能防盗门，室内门窗预留，外窗采用铝合金（银白色）门窗。飘窗及落地窗设铝合金防护网。阳台：阳台设不锈钢栏杆。厨房：墙面作抹灰平层。卫生间：卫生间预留上、下出水口，外卫生间安装蹲式大便器。空调：设空调机位及专用插座，预留空调管孔，设外机搁板，冷凝水专管排放。供水：给水管采用pp－r聚丙烯管道，排水管采用pvc管道。供电：设区内专用配电设备，一户一表20a－40a四回路供电。电话系统：每户客厅及主卧均预留电话接口。电视系统：每户接入光纤电视网络系统，客厅、主卧预留插孔。集中抄表：每户独立水、电、气供应系统。

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验收验哪里　　面积　　一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。　　其中，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积　　而公用建筑面积由以下两部分组成:　　（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。　　（2）套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。　　即: 公用建筑面积＝全套建筑面积－全套各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）　　其中:　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面＋阳台建筑面积　　套内墙体面积＝共用墙水平投影面积1/2＋非共用墙水平投影面积　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内筑面积　　而: 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和　　主体结构　　根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求:　　(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;　　(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形;　　(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。　　外墙　　(1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点;　　(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。　　楼地面　　(1)面层与基屋必须粘结牢固，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;　　(2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。　　装修　　(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全;　　(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;　　(3)门窗玻璃应表面平整，粘贴牢固;　　(4)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角;　　(5)油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、漏刷。

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办理程序：(l)贷款人申请;借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口;②购买住房的合同意向书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。(2)贷款银行审查;贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。(3)借款人与售房单位签订购房合同;借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。(4)借款人办理抵押房屋的保险;借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。(5)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。(6)贷款银行划款;准备资料：一、贷款申请书（贷款用途/金额/年限/还款来源）二、房屋所有权证三、工作、收入证明（夫妻双方）四、户口薄（夫妻双方）五、身份证（夫妻双方）六、结婚证

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　个人商品房抵押贷款需要提供的调查资料（审原件，留复印件）：　　1、借款人的有效身份证、户口簿；　　2、婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）；　　3、已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证；　　4、借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）；　　5、房产的产权证；　　6、担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）。　　提出申请时，需提供以下材料：个人借款申请表；申请人和共有人有效身份证和户口簿；房屋买卖合同；规定比例的**款证明；所购房屋的房地产权证；房产评估报告；家庭收入证明材料和有关资产证明；银行要求的其他文件。　　个人商品房抵押贷款的流程：　　1、递交材料、提出申请；　　2、银行调查、审批；　　3、凭银行出具的按揭申请审查承诺函，与售房人办理房产过户手续；　　4、签订有关借款合同及担保合同等；　　5、办理保险、房屋抵押登记手续　　6、办理贷款发放手续；　　7、依照合同约定按期偿还本息；　　8、还清贷款，合同解除、注销抵押登记。

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商品房退房先看购房者是否符合退房条件，如果条件符合，按照一般退房流程即可办理。退房流程第一步购房者向开发商发出退房通知；第二步退房申请15天内，开发商退还房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除合同的全部手续。　　退房程序　　1、先找开发商协商,协商不成再诉讼　　有关专家建议业主，如果满足合同约定的退房条件，**好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。　　业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。　　2、索要违约金及相关税费　　如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。　　3、**、月供利息都可获赔　　在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家**款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。　　开发商支付购房人**款利息，即从**款交付日到开发商归还日该笔**款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。　　若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。　　退房流程四步走　　第一步：购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。　　第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。　　第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人。　　第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。　　至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以**后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。　　退房注意事项　　1、保险退保手续不要忘　　在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。　　2、违约金就高不就低　　根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。　　3、定金双倍退还　　根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。　　4、办房产证前退房更省事　　业主**好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。

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