房屋价格估算是如何做的？房屋价格估算有什么意义？

• 134****5355 一、房产评估价格的标准什么
  对于不懂评估、不了解房屋真实价格的二手房买卖双方来说，您可以参考以下房屋评估标准：
  1、看房龄
  房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。
  2、看户型
  市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。
  3、看楼层
  楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋**好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。
  4、看朝向
  南北朝向的房子**受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因。
  5、看装修
  装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。
  6、看物管
  有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。
  7、看位置
  房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。
  8、看配套
  消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。
  9、看小区
  房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，则需要减少。
  10、看市场
  二、评估费用如何计算
  根据物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率，如下：
  1、房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%。
  2、100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%。
  3、500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%。
  4、2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%。
  5、5000万元以上的收取评估总价的0.012%。 2018-12-21 03:46:55
• 157****3787 一、房屋评估的依据是房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
  二、依据《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法
  》第四条
  房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
  对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准;权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。
  第七条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 2018-12-21 03:46:47
• 154****3247 二手房的价格到底如何评估呢?
  
  房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
  
  市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
  
  修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
  
  房产专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响**为关键。
  
  首要因素，位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元/平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元/平方米以上的落差。
  
  第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
  
  第三因素，房屋朝向。北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  第四因素，房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。 2018-12-21 03:46:41
• 135****5037 一、房屋的估算价会受哪些因素影响？
  
  1、当前房价的走势
  
  当前的房价走势会成为房屋估价的参照，售卖者不会允许自己的房屋价格过分低于市场上的均价，而购买者也不能忍受房屋价格过分高于市场均价，所以需要以当前的二手房价格走势来做参考。
  
  2、房屋本身的特点或条件
  
  房屋本身的特点或条件会影响到其估算价格，如果房屋本身的条件不好，那么房屋的估算价格肯定也就不会高。房屋的条件主要包括日照、通风、干湿，与市政设施的接近程度等，此外，其结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等也会有所影响。
  
  3、支付给中介的佣金
  
  越是高价的房子，成交量越少，也就意味着中介要花费更多时间成本做信息搜寻和匹配工作，所以经纪人付出的成本会更高。也就是说，房屋估算的价格需要将中介的佣金考虑进去，房屋价格越高，中介的付出越多，售房者需要支付的佣金也就越多。
  
  二、房屋估算的方法有哪些？
  
  1、成本法
  
  用成本法估算房屋价格就是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础来计算的，其中包括土地出让金、基础设施建设费、管理费、税金等。
  
  2、市场比较法
  
  通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异对该房地产价格进行修正。
  
  3、收益法
  
  确定房地产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，另一方面，还要以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。
  
  以上就是小编为大家整理的房屋估价的影响因素和估算方法，希望可以帮到大家。 2018-12-21 03:46:27