土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下：一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
全部4个回答 >知道土地单价怎么估算房地产价格
155****2291 | 2014-03-22 19:26:03
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141****1521 房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业水平。目前经国家考核认定的房地产估价师很少为个人服务。对于普通的购房者来说，如果仅仅希望做个大略的评估，不妨分两步走。 首先需要确定评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。
当然，查询大型中介的广告报价，对了解行情也有些帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。其次，考虑以下三方面的因素对价格的影响。一是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，"三小"套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%%，7层为-5%，3层和4层为 3%，若是楼顶则为-5%；
而朝向如无朝南窗则为-5%。二是环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。
再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中**区的为 15%。三是心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。 2014-03-25 14:19:19 -
146****8477 我是国土资源管理局里的工作人员。现在你可以登陆“中国土地市场网”，里面全国所有招标拍卖挂牌出让土地的公告、成交结果、土地出让合同重要要素等信息都可以在里在查到。另外，我们一般是拿土地成交价格除以该宗地的容积率，就可以得出每平方米建筑面积应分摊的土地价款（也称楼面地价），再加上每平方米建筑面积的建筑成本、建设税费、开发商利润，就是房价的构成了。比如，一宗地成交价格是5000元/平方米（土地面积），除以该地块的规划容积率3.0后，每平方米楼面地价为1660元。假定每平方米建筑成本为电梯1200元，应交纳的税费为每平方米建筑面积500元，那么该楼盘的每平方米建筑总费用为3360元了，再加上开发商自已的利润假设为每平方米500元，该楼盘的房价就不会低于3900元/平方米了。当然，因为房屋价格**终受供求关系、建筑成本（如材料、人工）、土地价格等多种因素影响，所以，你想完全凭土地价格来推测房价是不太科学的。不过，我认为，对于二、三线城市，考虑到通货膨胀的因素，房价跌多的可能性要比房价上涨的可能性小。 2014-03-22 19:49:02
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1、社会因素：社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。2、政治因素：政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。3、经济因素：经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。4、自然因素：自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。5、区域因素：区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、**、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。
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房地产开发成本，是指房地产企业为开发一定数量的商品房，所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：一、土地、土建、设备费用支出占总成本的80％。土地、土建、设备费用，是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％，其中**重要的是土地费用，土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的**主要经济指标。土地费用，主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。二、配套及其他收费支出占项目总投资的10－15％。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。**、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本thldl.org.cn中受外界因表影响**大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。三、管理费用和筹资成本。看两个实例：例1：杭州某楼盘成本清单——项目名称计算式金额(万元)1.土地面积(出让面积)141.19亩(94133平方米)。2.可建房面积(主要部分)：多层公寓94560平方米占62.78%；小高层公寓40000平方米占26.56%；沿街商铺4000平方米占2.66%；半地下汽车库17280平方米；小计167890平方米。3.容积率1.6。4.销售额：多层公寓7800*9456073756.8；小高层公寓8000*4000032000；沿街商铺12000*40004800；汽车库8100；小计118656.8。5.项目成本(万元)：（1）地价投标价165万/亩24136；（2）配套费3793；（3）建安工程造价17198；（4）建设与准备费1962；（5）财务费用2688；（6）销售广告费118656.8*2.5)66.42；（7）营业税118656.8*5.85i41.42；（8）不可预见费54831*1T8.31；项目成本合计：60232.84。6.利润：118656.8-60232.84＝58423.96。7.所得税：58423.96*33%-19279.9。8.净利润：58423.96-19279.9＝39144.05。例2：上海ZH房产成本清单：一期A块利润测算：一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡。(1)成本：动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；建安成本2000元/㎡；配套费用1500元/㎡(组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用100元/㎡)。成本=(4900/㎡ 2000元/㎡ 1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元。(2)销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡。销售收入=7000㎡×3万元/㎡ 44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元。(3)毛利：8.7亿元-4.284亿元=4.416亿元。有效的降低房地产开发成本是房地产财务总监的职责之一。清华大学“房地产财务管理总监班”，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产财务管理总监和房地产经营管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得**新房地产财务管理经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！
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房地产价格通俗的说就是房价：土地价格+建筑物价格土地财产的价格。房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置**重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。房价可以根据不同分类标准划分：按房地产权益划分的房价类型、按物质实体形态划分的房价类型、按形成方式划分的房价类型和按计价单位划分的房价类型。
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