房地产开盘注意事项有哪些？

房产投资技巧有哪些？房产投资有哪些注意事项？购买房产，是您一生中**重要的决定；但是，在您投资房地产时，您应该注意到以下8个基本事项。1、当您投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公共交通近；有发展前途。2、估计自己的财政实力。估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看您有多少现金以及您家里有什么可以抵押的东西。着眼于您的长期目标，比如，您要投资的房产是否会是您退休后的经济来源？另外，预计将来会出现的情况，比如家里有小孩子出生或失业。找一个投资顾问或注册的金融理财师，会对您有很大的帮助。3、确定投资策略。有些房产易于出租，但是不会有太大的**潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您决定投资以前，必须确定您的投资策略。4、需估计所投房产的潜力。您应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入，为此，您可以研究一下房产过去的**情况和潜在的出租前景。5、争取**优价格。专业的谈判员能保证不让您支付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。6、确定贷款。找到合适的贷款提供者与选择房产一样重要。随着国家贷款利率的逐步放开，有些贷款公司的投资利息比较高，而有些公司的投资利息与别的利息一样。有的公司让贷款人把整个贷款作为大的抵押。在竞争激烈的今天，您必须货比三家才能减少损失。7、寻求律师帮助。有律师的帮助能保证合同的完整性以及一切可以接受的变动。律师的参与也是您投资策略中不可缺少的一部分。8、需获得专业性的管理服务。专业的房地产管理可以让您不必为租客问题烦恼而集中精力于房产资料。您的房地产管理员对**新的条例了如指掌，也更适合去与别人谈判。如果您不想和房客打交道，那么找代理就是**好的选择。在作出商业或投资决定时，遵循一定的方法是明智的选择：估计自己的财政实力；确定投资策略；估计所投房产的潜力；争取**优价格；确定贷款；寻求律师帮助；获得专业性的管理服务。

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1．如何买到真正超值的房产　　上面的投资项目回报率是按照房屋贷款20年期的总体收入和支出来计算的，你觉得满意吗？　　这并不是我想要的投资方式，我要寻找的是真正超值的房屋，不仅长期投资回报率高，而且在买入时就是赢利的，换句话说每个月它都能给你带来正的现金流，而不是负的！　　如果按照我的标准来衡量，以上三个例子均不符合我的要求。我除了计算投资回报率之外，还要检查房产给我带来的净现金流量。　　以王先生在方庄的房产为例：　　净现金流量表　　现金流入　　租金收入：　　空置期一个月，年租金收入为2000×11=22000元 现金流出　　贷款70%，350000元，期限20年，月还款2470元，年总计29640元。　　物业管理费用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元　　冬季取暖费用：22元/平方米×60平方米=1320元 年净现金流入：-10400元　　从这张净现金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，还需要为他的投资性房产额外贴补1万余元，合到每月现金流为负的867元。　　如果你是王先生，你会选择这样的投资吗？

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东莞房地产注意事项，在买卖双方签订购房合同之前，一定要仔细查看一下卖方的证件，尤其是核实一下房主本人是否就是房屋所有产权证的所属人，出卖方本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，买房人无法取得对购买房屋的物权。房子本身还有部分银行贷款没有还清，而这个时候的房屋，从法律意义上来说并不属于个人所有是归属于银行的，只有在还清银行的贷款之后才能够归属于个人，所以在这个时候的房子其实是不能够进行交易的。目前的成交量处于环比上升的阶段，而且现在大家对于二手房还是比较关注的，我们在购买二手房的时候，需要注意的部分还是比较多的：①注意查看出卖方的证件。②注意房屋的产权状态。③注意房屋的抵押状态。④注意房屋的出租状态。⑤注意房屋的性质。

贷款买房适逢**佳时机一名消费者算了这样一笔账，假如将自己所有的资金全部投入买房，那么，一年的资金收益率等于零；若购房申请20万元5年期按揭贷款，自己的20万元则可投资股市，若用于认购新股，既无风险，每年又可获利10％以上，这样不仅买了住房，还获利4％左右。这名购房者以其理财的技巧，显示了贷款买房的实惠。投资购房，银行提供按揭，且贷款利率再一次降低。如今，各银行都纷纷推出了住房消费信贷业务，还推出了营业房地产按揭业务，百姓贷款购房已十分方便。百姓如果自有资金不够，则可借机向银行贷一部分资金。投资出租物业正当其时笔者一大学同学结婚后单位暂时未给分房，他每年租房的花费就有近万元。去年底，他通过银行按揭购买了一套两室一厅的房子。他给笔者算了一笔账：他和太太月收入加起来有5000余元，买新房后每月按揭还款1500元，问题不大。而且房改后，他要么能搭上末班车从单位分到一套房，要么可以用双方单位的购房补贴，再通过公积金贷款重新购买一套房子，然后把第二套房子出租给别人，这样每月至少有500元租金入账，还款压力无疑有所减轻。目前，他除较早地住上新房，改善了生活质量外，还拥有了两处不动产，一处供自己使用，一处当作投资工具，可自由支配。投资房产的想法在一般人看来肯定是有些超前了。众所周知，以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租，以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为，买房除满足自己居住需求外，用于租赁投资将成为一种发展方向，这也是住房市场化的必然结果。物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市，物业服务的质量是租房者关注的重点。由于投资者很少是建筑业专家，因此，很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以，考察发展商的实力和开发物业以前的业绩，就成为**直接，也是**有效的办法。投资住宅要有长远眼光与商业用房相比，投资住宅一般比较安全，只要区位不是特别偏远，**会比较稳定。需要注意的是，你要设法了解城市的规划，选择那些规划规模较大，各项基础设施完善，正处在开发之中的项目进行投资，因为这类项目一旦开发建成之后，房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。有不少购房者，在选择商品房时，以选择郊区或新区的住宅为目标，他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅，其价格相当于购买郊区（或新区）住宅加上轿车，且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。投资房产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金**大、各种制约因素**多的一种交易活动，因此，在交易过程中，不但要详知各种程序和操作方法，而且要讲究策略。

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一、什么叫房屋买卖居间合同房屋买卖居间合同是房产中介向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。具有以下特征：1、它是由房产中介向委托人提供居间服务的合同。房产中介向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与房产中介无关，房产中介不是委托人与第三人之间的合同的当事人。2、房产中介对委托人与第三人之间的合同没有介入权。房产中介只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。3、居间合同是双务、有偿、诺成合同。二、签房屋买卖居间合同应该注意什么从上文的描述我们不难看出房屋买卖居间合同是有偿合同，因此在签订之前应该注意以下几点：（一）购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应谨慎交易，向有关部门核实、举报法，实践中不乏中介公司人员卷款而逃的案例。（二）在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。根据相关规定，买卖中介费不超过成交价的2%，也就是说对于买卖其中一方，**多只能收取1%的中介费，另外要在合同中明晰中介费的支付条件。（三）明确买卖双方资料。这个方面主要是出卖方，需要提供房产证、银行贷款情况、有无司法限制、有无租赁、有无抵押等相关资料（应要求房产中介出具该房屋所在地交易中心房屋产权登记情况，俗称“产调”）对于买方也就是身份证明。（四）一般买方付了意向金，在规定的日期内是不得退意向金的，如在此期间卖方签字确认，并收取了意向金，则转变为定金。那么此时如有变化，则要适用定金罚则双倍返还。所以要格外留心定金、订金，预付款，违约金条，尾款等款项。如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，**好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“霸王条款”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。（五）买卖过程中各期支付金额、期限及方式都是要注意，一经确认，不按约履行是要承担相应责任的，所以要量里而行，多给自己留有时间和空间；税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担；该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。（六）交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金；设备装修价款如另外作价，则应另签协议，避免多缴税费。户口**好是交易过户前迁出，同时也需要明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。其实签订这类协议的主要目的在于交易条件尚未完全达成一致或尚不具备签订正式合同的全部条件时，由其中一方先行提出大致的交易条件，若对方能够接受并签署，则视为双方对交易条件基本达成一致。但是生活中有很多“黑心”中介从中作梗牟取利益，给买卖双方都带来许多麻烦。为了避免这样的事情发生，建议双方当事人在签订居间合同签一定要仔细阅读其中的条款，如果自己不能有效辨别利弊，别忘了还有律师能够助您一臂之力。

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