由于税法只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定,在实际征收计算中,就会形成两种计算方法:一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税;另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。
全部3个回答 >谁知道商住楼增值税如何缴纳?
146****0008 | 2018-12-05 13:59:33-
136****5368 由于税法只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定,在实际征收计算中,就会形成两种计算方法:一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税;另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。
2018-12-05 14:00:26 -
153****7569 随着房价的不断攀升,房地产迅猛发展,国家出台了一系列调控政策。而房地产企业为获得**大的经济利益,将一些普通标准住宅楼的底层部分作为商铺进行开发销售。土地增值税是影响房地产企业税后利润的一个重要因素,结合税收政策规定和税收工作实践,分析如下: 《土地增值税暂行条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第十三条明确规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条
(一)项的免税规定。 税法只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定,在实际征收计算中,就会形成两种计算方法:一种是不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,不享受普通标准住宅的税收优惠,按商品住宅楼整体计算土地增值税;另一种是能分别准确核算增值额的,应先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。 例如:某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢,底层为商铺,面积1000平方米,商铺以上为普通标准宅,面积为5000平方米,合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元,房屋开发成本600万元,其他费用按比例扣除(没有金融机构贷款证明)。该项目商铺收入为500万元,普通标准住宅收入为500万元,合计1000万元,营业税金及附加55万元。
一、不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,按第一种方法计算: 扣除项目金额=土地成本+房屋开发成本+无金融机构贷款证明费用扣除10%+财政部规定扣除费用20%+税金=120+600+(120+600)×10%+(120+600)×20%+55=991(万元)。 增值额=收入-扣除项目=(500+500)-991=9(万元)。 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=9÷991×100%=0.9%。 增值率低于50%,适用30%的税率。 整体增值率虽未超过20%,但普通标准住宅不分别核算增值额或不能准确核算增值额,不得享受《土地增值税暂行条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税的规定。而应就商品住宅楼全部增值额征收土地增值税。 商品住宅楼应纳的土地增值税=9×30%=2.7(万元)。
二、能分别准确核算增值额的,按第二种方法计算:
(一)普通标准住宅扣除项目金额:807.5(万元)
1、普通标准住宅应分摊的土地成本100万元(120×5000÷6000)。
2、普通标准住宅应分摊的房屋开发成本500万元(600×5000÷6000)。
3、无金融机构贷款证明费用扣除60万元[(100+500)×10%]。
4、财政部规定费用扣除120万元[(100+500)×20%]。
5、税金27.5万元(500×5.5%)。(除税金及附加外其他按面积分摊)。 普通标准住宅增值额=500-807.5=-307.5(万元),无增值额,不征收土地增值税。
(二)商铺扣除项目金额(计算过程同上):183.5(万元) 商铺扣除项目金额=120×1000÷6000+600×1000÷6000+(20+100)×30%+27.5=183.5(万元); 商铺增值额=500-183.5=316.5(万元); 商铺增值率=316.5÷183.5×100%=172%,适用50%的税率。 商铺应纳土地增值税=316.5×50%-183.5×15%=130.725(万元)。 由此可见,按第一种方法计算应纳的土地增值税为2.7万元,按第二种方法计算应纳土地增值税为130.725万元。 2018-12-05 14:00:19 -
158****6813 商住楼不在免税范围,计算办法如下:
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 2018-12-05 14:00:00
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一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定:房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的,在纳税人取得房地产销售首期款收入时,就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元,其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元,土地增值税纳税清算时依照上述通知,申报应税收入6,129万元。二、开发商品房转自用不再视同销售国税发[2009]31号第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度**近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后,不应当视同销售。不难看出,开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理,企业需要密切关注,避免给自身增加不必要的纳税负担。
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商住两用二手房房缴纳土地增值税时,需要明确申报价以及原值,计算扣除项目金,根据税率计算区间确定税款具体需要缴纳的数值。商住两用二手房交易税费土地增值税包括:1.增值额*税率(税率:30%-60%)2.增值额=申报价-扣除项目金3.扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额4.递增额=原值5%年数(3年零8个月按3年算)5.税率=增值额/扣除项目金二手房交易税费土地增值税的计算要考虑到原契税、本次营业税等的影响因素,按照具体的计算公式,就可以算出所需要缴纳的土地增值税。
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商住楼(商业用地改住宅都相同)在批土地的时候批的是商业用地,是买的,不投标,所以价格比投标的住宅用地价格要便宜,但商住楼与住宅楼有区别的:一、是生活费用,水费电费等,但有此与zf关系好的开发商水电费已经协商好的,按民用水电标准收取,但具体怎么算法还是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒没什么问题,虽开发商在买前答应是民用标准收,如果是开公司了,还是要按公业标准收取,这个我有过这样的先例.二、买房费用,住宅契税是房屋总价的1.5%,而商住楼是3%。还有,如果是按揭贷款的,利息不同,商住楼要高1%左右的利息,每个月要多交利息费用。三、交易费用,如果你住了5年,条件好了,想卖了换个大的,商业用地(商住楼)全额按**高标准征税,而住宅有很多税费优惠,而且差很多,**多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费,50万的房子差3.8万的税四、产权年限,商住楼(商业用地)年限50年,住宅70年写字楼是办公楼,是纯粹用来办公的场所,一般不考虑居住的需要,不在楼内设专门的卧室,也不分户设计洗浴设备。一提写字楼,人们往往就会联想起国贸中心、东方广场、嘉里中心等高档物业。其实,写字楼包括多种类型,甲级写字楼、普通商务、小型办公楼等都属于这一范筹,档次有高有低,共同的特点是功能单一,只为办公服务。
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一般商住楼是没法办理迁户口的,只有纯住宅的房子才能入户口,而且还必须要是住宅产权的房子才可以迁户口哦。
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