提前还贷**佳时间是多少年

• 143****3264 当说到贷款买房时大家都不陌生了，因为讲过很多次了，对于还款方式也讲了很多次了！但是总会有小细节可以细细推敲的。这次要讲述的是关于提前还款方面的必知小细节了！
  
  先了解还贷的两种方式
  
  1、等额本金计算公式：
  
  月还款额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率
  
  举个例子来说，如果我们从银行贷款100万，期限20年，年利率是3.6%，那么月利率就是0.3%（3.6%/12），每月的还款额中本金部分是固定的，但是每月需要还的利息是不同的。shqianyy
  
  每月本金还款额=100/（20×12）=4166.67元
  
  第一个月利息=100×0.3%=3000元
  
  第一个月还款额共计：4166.67+3000=7166.67元
  
  第二个月利息=（100-0.4166.67）×0.3%=2987.5元
  
  第二个月还款额总计：4166.67+2987.5=7154.17元
  
  ......
  
  以此类推，我们可以看到，等额本金法在前期的还款额度较大，而后逐月递减，因此比较适合在前段时间还款能力强的贷款人。
  
  2、等额本息计算公式：
  
  举个例子，等额本息每月还款1000元，以后每月都是1000。但是，第一个月的1000中，可能有400元是本金，600元是利息；第二个月中420元本金，580元利息，到**后一个月，980元本金，20元利息。
  
  假定从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款年利率4.2%，每月还本付息。
  
  每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
  
  按照公式计算，每月应偿还本息和为1233.14元。
  
  第一期贷款余额20万元，应支付利息700元（200000×4.2%/12），支付本金533.14元，仍欠银行贷款199466.86元；
  
  第二期应支付利息698.3（199515.67×4.2%/12)元，支付本金534.84元，以此类推。
  
  知道了等额本金和等额本息贷款，我们也就知道了在什么情况下提前还房贷不划算了。
  
  一般来说，房贷提前还款方式包括全部提前还款和部分提前还款，全部提前还款，将所有的贷款一次还清，无疑是**好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。 2018-12-03 03:44:53
• 151****3810 房贷准备提前还款，是贷款时间长合适还是短合适，这个问题不能一概而论，应当根据自己的情况，因人制宜。
  短期贷款可以节约利息，可以尽早的无债一身轻，但短期贷款要承担的月供较大，只适合还贷能力强的贷款人，如果还款能力稍弱**好还是选择长期还款，以免影响家人的生活质量。
  长期贷款也有长期贷款的优势：1、能让购房者获得较大限度的购买能力；2、若在还款过程中，经济收入发生也变故，也能理智应对；3、在还款过程中，若借款人收入有所提高，有了还款能力，可以申请提前还款，从而节省房贷利息。
  首先，并无适合每个人的房贷方案，因为个人情况不同，贷款时间长短因人而异。
  如果说家庭收入相对较高，月供还款完全不影响生活，那么，选择贷款的时间短更加划算，可以少付不少利息，但如果你俩收入相对一般，或者是组建新家庭开销较大，如果贷款年限较短的话，则每月承担的月供还款压力就会太大了。在这种情况下，贷款时间长一点就会好一些，尽管会多付出一些利息。
  目前而言，个人房贷还款方式分为等额本息法与等额本金法两种，存在较大区别。其中， 等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。其所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜收入较为固定的家庭选择，特别是年轻人家庭可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。
  等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款本金按还款总月数均分(等额本金)，再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以其第一个月的还款额**多，而后逐月减少。其所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，比如中年家庭可采用本金法，因为随着年龄增大或面临退休，收入可能会减少。
  一般而言，选择适合自己的还款方式，首先要考虑压力是否适合，其次考虑将来可能提前还款。如果打算提前还款，建议选择后一种即等额本金，这样可以少还利息更划算。 2018-12-03 03:44:45
• 152****8948 提前还贷手续流程：
  根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期；
  然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上；
  银行自动扣收；
  各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。
  部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：
  减少每月还款额，还款期限不变；
  缩短还款期限,每月还款额不变；
  《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。 2018-12-03 03:44:37
• 134****8595 一、提前偿还按揭贷款是否划算，需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，不能一概而论。
  
  二、以下三种情况不宜提前还贷
  
  1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照**新利率执行，利息也只会比前期更低。
  
  2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
  
  3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
  
  三、房贷提前还款注意事项
  
  1、银行允许提前还贷时间不同
  
  大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。
  
  2、银行调整利息周期不同
  
  一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照**近的央行基准利率调整为新的还款利息。
  
  外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
  
  对于房贷族来说，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
  
  3、"还完房贷"后别忘记撤销抵押登记
  
  无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
  
  根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种**简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。
  
  但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。
  
  四、适合提前还款的人群
  
  1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人。
  
  2、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。
  
  3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。 2018-12-03 03:44:26