意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险,也就是“以房养老保险”,将从目前的试点扩大到全国范围开展。所谓“以房养老”保险,是一些拥有房屋完全产权的老年人,可以将其拥有的房产抵押给保险公司,但是在身故之前,仍然可以拥有房屋占有权、使用权以及处置权,而该老人也可以按照双方约定,定时领取养老金,而老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿还养老保险等相关费用。这在西方发达国家已经是十分常见的一种养老商业保险模式,且运转良好;但是到了中国,这样的模式却遭遇了“水土不服”。从2014年7月起,北京、上海、广州、武汉四个城市试点开始,后续这一试点的范围不断扩大。但是,按照业内的反馈,这一类型的保险,在具体的销售层面并没有如此前预期。目前仅幸福人寿等个别保险公司推出相关产品,而对于保险公司来说,潜在客户的投保热情也并不算高。当然,对于保险公司来说,并没有动力推出相应的产品无可厚非,毕竟作为市场金融主体,需要以市场需求为导向才能保持经营。应该说,这一结果并没有超出“以房养老”刚刚开始试点之时的市场悲观预期。
全部3个回答 >以房养老存在的问题主要有哪些?
145****9571 | 2018-11-28 17:20:41-
147****7887 (一)我国“以房养老”的实践。为解决养老问题,我国对“以房养老”进行了探索,并结合国外经验,推出了以下几种模式:
1、倒按揭南京模式。南京汤山“温泉留园”规定,拥有本市60平方米以上产权房,年龄60岁以上的孤残老人,以抵押的方式将房产交予留园,公证后就可住进留园,免除一切费用并且是终身制的。老人去世后,房屋产权归养老院所有。这种模式比较适合在城市居住的人群,拥有一套以及以上住房并且无子女或者失独的孤残老人。但这种模式涉及范围过窄,拥有60平方米以上产权房以及60周岁以上的孤残老人这两个条件过于苛刻,这也是导致该模式试水效果不理想的原因之一。
2、上海的以房自助养老。该做法是:老年人年龄在65岁以上,以房屋买卖交易方式将自己的产权房与市公积金管理中心进行协商交易,双方意见一致后,老人可一次性收取房款,在这之后公积金管理中心再将房屋返租给老人,房子的租金和市场价基本相同,租期则由双方协商决定,老人可按租金年限将租金一次性付与公积金管理中心,其他费用均由公积金管理中心交付。这种模式需要在房子过户后才能施行,房子之后的**部分完全由公积金管理中心拥有,损害原屋主及老人的利益,还有就是老人对公积金管理中心计算养老风险概率的能力持有质疑态度,这也会导致了该模式无法施行下去的重要原因之一。
3、新疆新型以房养老模式。新疆保投国际所推行的新型以房养老模式撤销了传统以房养老模式的3种限制:首先,在房屋产权问题上不存在任何争议,不会发生更替,原房屋产权人享有分配权;其次,老人不需要与子女分开居住,不受房屋出租或者抵押的影响可以随意支配所有权;**后,对个人年龄没有任何要求,新疆的这种新型以房养老模式是考虑到家庭生命周期与住宅生命周期的差异,以资源优化配置为理论基础,辅之以一定的形式和机制,将房屋这种不动产的价值充分体现出来,发挥对家庭养老保障的功用。这种模式需要完善的配套机制加以辅助,成熟的房地产市场、稳定的经济大环境、操作性强的资金运营平台是该模式能够有效并顺利运行的基础。但我国的现实国情各方面都在初步发展或者渐趋完善的过程,经济发展水平较之发达国家仍有些许差距,因此这种以房养老模式现阶段可操作性不强。 2018-11-28 17:23:02 -
135****7839 (一)我国以房养老模式
以房养老的概念在2003年被引入中国,经过几年的发展目前我国已经付诸实践的以房养老模式三种模式:第一、以租换养,老人将自己的住房出租,用租金来补充养老金的不足。第二、售房返租,老人用售房后的房款来支付房租。第三、养老按揭,老人将自有房屋抵押给银行,银行按照评估价按月给老人发放养老贷款。
(二)我国拟实施以房养老制度可能存在的问题
首选、传统观念根深蒂固,老人多数信守家庭养老观,机构养老与儿女不孝相提并论;子孙继承不动,老人与子孙接受不了房屋产权变更旁落,以房养老参与者廖若晨星。其次、房屋与土地两权欠明确解释,续期等问题《物权法》有待明确规定。第三、多风险因素制约借贷主体参与,受房地产市场影响,房价涨跌带来毁约风险;不确定因素约束了金融机构;金融机构和借款人承担浮动贷款利率风险 ;养老金发放期和寿命不合带来的风险,发放截止期仍健在又无力偿还贷款的老人将失去房屋。第四、政策法规不完善,以房养老模式需要社会各个方面的配合,目前相关政策配套建设滞后,实际操作性不强。**后、养老机构公信度低门槛高条件差,目前以房养老运作主体多为民间机构,项目缺乏政府担保,公信力不足。以房养老贷款的申请条件苛刻,大多老人被拒之门外。硬件设施质量、软环境等问题普遍存在。 2018-11-28 17:21:43 -
147****9024 以房养老面临的问题
虽然我国推行以房养老模式具备现实的必要性和理论的可行性,但在实践中还处于探索阶段,在建立模式的过程中还面临着很多问题。
受国人传统观念的阻碍。“孝”是中华民族的传统美德,受传统儒家思想影响,中国人从小就知道“百敬孝为先”的道理,因此,绝大多数中国子女认为孝敬老人、供养老人天经地义。而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。老年人以房养老,减少了子女将来可继承的家庭财产,对于指望得到老人房产的子女来说是不能够接受的。国内每年发生的大量与房产继承有关的民事诉讼案件,就足以说明中国人重视继承房产的程度。以房养老模式的推广必将对中国传统养老模式带来极大的冲击,如协调不好会对整个社会的发展带来消极影响。
缺乏相关法规政策配套。以房养老牵涉众多部门,但目前我国该领域法律法规一片空白。一是土地问题。我国法律明确规定国家或者集体享有土地所有权,城市住宅土地使用权年限为70年,对70年后相关权利的处理方法尚无明确规定,这使得投保人与受保人都无法保证自身利益。二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台,房产税全国如何征收尚未明确,这些都会对“倒按揭”等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响。三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的重新布局,都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题,进而影响到保险公司推行以房养老业务的积极性。
市场环境不成熟。一是房地产市场不成熟。近年来我国房地产价格快速上涨,部分地区存在一定泡沫,房产价格不稳定,波动风险较大,同时,我国房地产评估体系不健全,房屋中介机构鱼龙混杂和交易手续复杂的事实都会制约以房养老的推广。二是信用度不高。保险业诚信建设滞后,行业美誉度低,对以房养老这种长期性业务开展不利。三是资本市场不成熟,如我国金融衍生品市场刚起步,尚无资产证券化产品,保险公司无法通过二级市场融资来分散风险:个人理财产品售前咨询机制不完善等等。四是社会传统观念制约。“百敬孝为先”的道理使得绝大多数中国子女认为孝敬老人、供养老人天经地义,而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。
风险控制难度大。一是长寿风险,保险人不能恰当估计投保人的预期余命,导致养老金给付总额同住房价值的不匹配。二是房产价值波动风险。房产价值贬值或难以处置将导致保险公司遭受损失。三是道德风险。由于以房养老模式下住房的**终所有权归保险公司所有,基于自身效率的**大化,户主会尽量降低对住房进行维护保养费用,导致住房价值损耗,损害保险公司的利益。此外,住房反向抵押贷款保险的计算非常复杂,牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素,需要具备专业的人才,同国际市场相比,中国在此方面还有所欠缺。 2018-11-28 17:21:21
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一、农村基建房存在的问题 经过一段时间的问卷、调研以及实地考察了以后总结出了下面这些问题 1、乱建、违建现象严重 在农村自建房很分散,没有集中的建在一个地方。都是根据自己喜欢的地方进行建设,完全没有什么规律,建造的房子没有顺序非常的分散。村里修的道路修到什么地方,农村人们的新房就会建在什么地方。随意搭建自己的房屋虽然近年来相关政府部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度,但是没有很明显的效果。农民随便乱建的情况依旧十分突出,存在违法搭建、有的还会擅自加层等情况。如果有意外发生的时候,这个村里的人能逃出去的概率很小,并且由于建筑间距太小,很容易点燃相近的房屋,引起火灾的快速蔓延,给自己的身体带来很大的损害。 2、建房资金短引发诸多问题 现在的农民它的钱基本上都是打工赚的,没有额外的其他收入,要修建好一个房子就需要花掉他10-15。 年的所有的钱,所以对于一般的家庭来讲,他们装修房子的钱是不宽裕的,他们给村里建自建房主要是想给家里人争光,可以说是一个面子工程。现在的人们条件好的他们建房屋就会比较轻松,但是没钱的他们一般都是借钱来修,修完了以后他们就开始过着不断还钱的日子,生活的担子就会更重。而且村里很多人不懂得装修,常会出现空心楼的情况。 3、建房质量问题严重 有的人在装修的时候不考察适不适合建设房屋就进行建设,所以现在农村自建房的地基基础存在着安全隐患。在后期没有办法去建设和施工,经常会出现没有章法的建筑方案和建筑施工。
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您好,分析业主维权的个案和内容,从易到难,大致可以把业主维权的途径分为以下几种。(1)民主维权。业主之间的分歧和矛盾,应该通过业主之间的讨论,采用民主集中的办法,用民主决策来解决。为此,业主应珍惜自己的民主权利,在住宅区里建立和健全有效的业主大会和业主代表大会的民主机制。这样,既能形成强大的业主共同意志,又能支持和监督业主委员会的工作。媒体报道渲染某花园业主委员会的一场风波,其实是实行民主决策的大演练,非常正常,对锻炼业主的维权意识和技巧非常有益。事情是多数业委不同意和不满意业委会主任的意见和主张,主任职务遭多数委员罢免和改选,这很正常。遭罢免的前主任不服,于是寻求业主的支持,在获得10%业主联名支持下,要求召开临时业主大会改选业主委员会,这也很正常。**后的决定由花园的权力机构业主大会来决定,这就是通过民主来维护业主的权利。在这个过程中,争辩的双方难免会发生相互指责和申辩。广大的业主正是通过这些指责和申辩来判断谁是谁非,来决定自己的表决意向。(2)协商维权。如果涉及的是业主的公共利益,业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人(开发商、物管公司、个别大小业主、政府部门等)进行谈判,协商解决业主权益受侵害的问题。协商维权的好处是直接,所化的时间精力成本较低,可以达到既解决问题又不伤和气的局面。它的缺点是业主方面要做适当的妥协。协商维权要能成功的前提是当事人双方对相关法律、法理比较明白,处事比较开明,有尊重业主权益的意识。有些住宅区通过与开发商的谈判协商,收回了被侵占的架空层和电梯间。有些花园通过通过谈判协商,解决了个别单位业主占据绿化地等公共场所私用或出租经营的问题。协商维权成功的前提,是具有较好的行政和司法依法办事的环境。如果行政和司法机关都不依法保护业主(群体)的合法权益,侵权当事人一般是不会通过协商放弃既得利益的。(3)行政投诉维权。业主在权益受到侵害时,首先想到的办法是向政府有关部门部门投诉。这本来应该是业主维权的主要有效途径。因为保护业主的合法权益就是保护城市居民的合法利益,就是保护公民的合法利益,这是政府"立党为公,执政为民"的庄严承诺,是政府作为社会公权机构不可推卸的职责。而且,政府有足够的资源、资料、权力、权威来解决这些问题。例如,居民反对在住宅楼下开餐厅、开汽车修理店等扰民商店的问题,环保部门应依法裁决处理。业主发现架空层被他人侵占出租牟利,规划国土部门或住宅房屋管理部门应依法裁决处理。业主共有专项基金被侵吞挪用,住宅房屋管理部门应依法裁决处理。共有使用权宗地被侵占,规划国土部门应依法裁决处理。开发商不移交会所、停车场,规划国土部门应依法裁决处理,等等。如果政府部门能够依法办事,能够认真研究和解决历史遗留的诸多侵权问题,能够运用社会公权保护广大居民的合法利益,那么,社会纠纷的化解,社会稳定的维护,政府形象的建立,公民信任的恢复,都将得到很大的提升。可是,目前有些部门经常采取的态度是一拖,二应付,三推,四回避。这些部门对业主维权的冷漠和不作为,增加了业主维权的困难和"业主维权个案"的长期化。(4)司法诉讼维权。当协商谈判和行政投诉维权都不能解决问题时,或当事人对行政执法裁定不服时,司法诉讼就是"业主维权"的**后途径。司法应该是社会正义的**后保护者。广大业主居民自然把司法诉讼维权,看成是保护自己合法利益的**后武器。对于一个成熟的社会,多数的业主维权问题,可以通过协商谈判和行政裁决来加以解决。如果大大小小的业主维权个案都要向法院提起诉讼,这说明通过协商谈判和行政投诉的维权途径无效。不过,现在业主或业主委员会向法院提起维权诉讼的事例很多,法院通过司法裁判解决纠纷的个案很少。有些地方的法院甚至拒绝受理业主委员会的维权起诉。所以,目前业主维权的司法诉讼途径是不通畅的。司法诉讼维权虽然是业主维权的**后途径,但却是**重要的维权途径。因为司法诉讼途径的不通,将放纵行政执法的不力和不公,鼓励侵权当事人拒绝协商谈判继续侵占不当得利的意愿。业主维权时代已经来临,业主维权意识已经觉醒。但是,业主维权的途径尚不通畅,业主维权的阻力仍然强大。社会应该用法律法规来关心和引导业主维权。因为,对业主维权的压抑和挫败,不仅是作为业主的城市居民的利益受损,而是社会正义的失败,是政府"为公为民"形象的受损望采纳
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按照目前保监会对以房养老的指导性意见,再结合保险公司在实际操作中的相关规定来看,申请以房养老业务的老人不管是有一套还是一套以上的房子,都可以用其 中的一套进行以房养老。保险公司给老人所支付的总金融应该是50万元的70%左右。与银行系以房养老不同的是,保险公司给老人每月支付的金额不会是10年 或20年,而是支付到老人去世。据介绍,保险公司首先会从房屋评估价的70%左右之中扣掉自身的经营费用,然后,再结合未来的利率水平、通胀水平、经济运行状态等因素,给出一个标准值。 另外,保险公司会根据我国公布的5年人均寿命进行计算,**终得出一个数据,这就是保险公司每个月给老人的养老金额。以20年计算,目前大致估计应该在 每月1400~1500元。一位业内资深专家认为,保险系以房养老优势较为明显。投保的老人根本不需要考虑将来给银行还利息,只管消费目前的养老费用,老人将来去世之后,房屋就归保 险公司所有。对投保的老人来说,的风险就是自己突然遭受到意外,没有领多少钱人不在了。而对保险公司来说,面临未来房价可能下跌和老年人长寿的风险。
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养老机构老人不愿意离开自己的房子到养老机构,很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高,还要找关系;差的服务又不到位。金融机构“以房养老”金融产品推出的**大阻力来自于金融机构,其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说,这项工作的“难度在于,对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。产权制约我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时,以房养老商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面风险也较大)影响简单点说就是老人去世后,房子属于国家 懂了么?
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