以房养老障碍主要有哪些？

• 156****0998 意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险，也就是“以房养老保险”，将从目前的试点扩大到全国范围开展。
  所谓“以房养老”保险，是一些拥有房屋完全产权的老年人，可以将其拥有的房产抵押给保险公司，但是在身故之前，仍然可以拥有房屋占有权、使用权以及处置权，而该老人也可以按照双方约定，定时领取养老金，而老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿还养老保险等相关费用。
  这在西方发达国家已经是十分常见的一种养老商业保险模式，且运转良好；但是到了中国，这样的模式却遭遇了“水土不服”。
  从2014年7月起，北京、上海、广州、武汉四个城市试点开始，后续这一试点的范围不断扩大。但是，按照业内的反馈，这一类型的保险，在具体的销售层面并没有如此前预期。目前仅幸福人寿等个别保险公司推出相关产品，而对于保险公司来说，潜在客户的投保热情也并不算高。
  当然，对于保险公司来说，并没有动力推出相应的产品无可厚非，毕竟作为市场金融主体，需要以市场需求为导向才能保持经营。应该说，这一结果并没有超出“以房养老”刚刚开始试点之时的市场悲观预期。 2018-12-05 23:29:02
• 141****4760 一名银行内部人士对记者表示，“正常按揭贷款，银行一次性把房屋的全款给了开发商，然后借款人每月向银行还款，时间越长银行收到的本金和利息越多，风险就 越来越小；但是反过来‘倒按揭’，银行每个月给借款人的费用随着时间的延长越来越多，因此有的国家是65岁以上老人才可以做返抵押产品，我们和金融机构探 讨过，如果老年人真的能活到100岁甚至以上，一定会亏本，付款的时间越长，银行包括保险公司的风险就越大。”
  因此，金融机构**担心的有几个方面。
  第一是人的长寿风险和道德风险。第二是房产本身的波动。目前，房价都处于上升通道，可是未来是否会下降？包括利率的风险怎么对冲？房产价格高的房子主要在 大城市，农村房子价格较低，产权属于集体用地，产品如何设计？第三就是住宅倒按揭产品至少是10年甚至20年以上，但是金融机构的考核类似于政府官员，一 届也就是几年，能不能承受10年甚至20年以上才能获得收益的产品，都是金融机构关注的问题。
  为此，金融机构在开发此类产品时都十分谨慎，规定了严格的申请标准，并且限制了产品的年限。这些条件导致产品与市场需求不匹配，有需求的人申请不到，符合条件的人又不需要。
  对于老年人来说，申请“倒按揭”产品同样存在风险。与金融机构相反，寿命越短，借款人拿到的钱就越少，他的风险就越大，并且随着房屋的增值，借款人的潜在损失也越大，老年人在申请此类产品时同样存在顾虑。
  目前，我国遗产税征收开始进入研讨阶段，一旦开征会影响到老人直接把房产留给子女的意愿。“美国临到1万美元就要征收18%遗产税，1万～2万美元是 20%，依次递增，30万美元以上为55%，达到70%。但用“倒按揭”的方式贷款是免税的，以价值100万美元的房产为例，按照70%遗产税计 算，只有30%留给子女，如果用返抵押的方式可以把70%用到自己身上。可以预见，一旦我国开征遗产税，避税的需求会让这种产品受到青睐。” 2018-12-05 23:28:50
• 146****7401 　首先是观念障碍。中国秉持的传统观念是“养儿防老”，子女尽孝赡养老人，老人去世后子女继承老人的遗产。而“以房养老”推行的观念是“靠房不靠儿”，即使老人能够接受这种新的养老方式，其子女却未必赞同。　　其次是税制障碍。“以房养老”之所以在国外盛行，是因为国外继承遗产要交一大笔遗产税，而中国却并非如此，所以中国人也没有动力去接受“以房养老”。
  上海民政部门调查显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。　　第三是保障障碍。目前，中国的养老院无论在规模上还是设施上都比较落后，这令想要去养老院养老的老人心生顾虑：自己的晚年生活能否保证品质？如果去养老院养老这条路行不通，那么很多人便会打消“以房养老”的念头。
  　　第四是估值障碍。银行和保险公司如何给房子估值？每月发放多少养老金给老人？养老金是要一直发放到老人去世的，那么人的寿命如何合理估算？这些其实是人们**关注的问题。给房子估值过高、发放的养老金过多，银行和保险公司很可能亏本；而给房子估值过低、发放的养老金过少，“以房养老”便会被人们视为一个“骗局”，老百姓不会买账。 2018-12-05 23:28:30