您好，根据规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，您需要先报人民政府审批，准予转让的，由大楼的受让方办理出让手续并缴纳土地使用权出让金。
全部3个回答 >出让土地改变用途有哪些手续
135****7950 | 2018-11-27 23:45:57
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151****2027 1、是出让国有建设用地改变用途的，应当经国土资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。如果地块在城市、镇规划区内，还要先经城乡规划主管部门审批同意变更规划条件。经批准改变原用途的，重新办理用地手续，重新签订或者变更土地使用权出让合同、调整土地使用权出让金、办理土地变更登记等。
2、是划拨国有建设用地改变用途的，审批程序与出让国有建设用地类似。但要注意的是，批准改变原用途的，改变后的用途如符合《划拨用地目录》的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的国有土地划拨决定书;改变后的用途如不符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。 2018-11-27 23:56:39 -
154****6295 首先，土地权利人持有已通过协议出让方式取得的《国有土地使用权证》；其次，土地权利人向出让方提出改变土地用途的申请，符合城市规划及有关条件，并取得出让方和规划部门同意；**后，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。 2018-11-27 23:56:23
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148****9688 按照《物权法》的规定，工业用地同样属于经营性用地，因此，来信所提出的“协议出让或者招拍挂出让的工业用地申请改变用途为经营性用地”，其中的“经营性用地”，笔者暂理解为商业、旅游、娱乐和商品住宅用地。
按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条之规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》(国土资厅函〔2010〕104号)重申，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，并相应地调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同的约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。
因此，无论是协议出让，还是通过招拍挂出让方式取得国有土地使用权的，都应当按照国土资源部上述复函的要求办理。 2018-11-27 23:56:10 -
138****1066 变更土地出让合同约定的土地用途，通常被认定为属于合同法中合同内容变更的性质，但在我国特殊的土地法律制度中，远不是一个合同变更能够准确解决的法律问题。
在我国土地公有制基础上构建土地市场配置机制，土地所有权是不能进入市场转让交易的，真正能够进入市场依法自由交易的土地权利，是城镇国有土地出让土地使用权。
出让土地使用权在进入“协议”或者“招、拍、挂”程序之前，首先是由土地所有权的代表——县级以上人民政府，根据土地利用规划和城市建设需要，对出让土地具体用途、范围、权利边界、使用期限、规划限制、用地条件、使用禁止等全面进行“权利设计”之后，才由市、县土地管理部门依照法定程序出让。
因此，作为经营性的出让土地使用权，在进行“招、拍、挂”程序时，每一宗出让土地均有其特定的用途、规划等权利的限定，当事人通过“招、拍、挂”程序获得出让土地，所公开竞价确定的土地的出让金，均与依法设定的出让土地用途、期限、规划等具体限定条件相适应。
特别是出让土地用途，它直接与土地出让金价款相关。譬如“寸土寸金”地段的土地，如果设定义务制**用地，它不可能有多高的市场价值;但如果设定成商业用途的用地，就会立即提升成百、成千倍的市场价值。不仅如此，出让土地用途不同，其出让方式也完全不同。譬如经营性土地使用权出让，就必须采用“招、拍、挂”法定形式，否则，出让合同无效。可见，我国出让土地用途，是明晰出让土地使用权，决定其土地权利财产价值的核心要素，每一宗出让土地用途、期限、规划、用地条件等方面的限定，都是一项特定的土地物权的具体“量身打造”。
因此，在我国特有的土地权利法律制度中，出让土地用途的改变，不应当被理解为一般意义上的合同变更，而是一种实质性的权利的改变。 2018-11-27 23:55:48 -
151****7246 1. 因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的,土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后三十日内,持土地征用、划拨批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。
新建设项目用地的土地使用者,在土地征用、划拨批准后先办理预登记手续,待建设项目竣工验收后三十日内,再正式申请土地权属变更登记。
2. 以出让方式取得国有土地使用权的,土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后十五日内,持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。
3. 因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的,土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后十五日内,持土地使用权转让合同共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。
土地使用权分割转让或因地上建筑物、附着物所有权分割转让涉及土地使用权分割转让的,须经土地管理部门批准后,再申请土地权属变更登记。
4. 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有关各方在主管部门批准后三十日内,持批准文件及有关合同、协议共同向土地管理部门申请变更土地登记。
5. 依法继承土地使用权的,继承人在合法继承权确定后三十日内,持有关证明文件向土地管理部门申请土地权属变更登记。
6. 因处分抵押财产而取得国有土地使用权的,抵押人、抵押权人和新的土地使用权受让人,在土地权利变更之日起十五日内,持土地使用权出让或转让合同、抵押合同、处分抵押财产的证明资料共同到土地管理部门申请土地使用权抵押注销登记和土地权属变更登记。
7. 交换、调整土地的,交换、调整土地的双方在交换、调整协议批准后三十日内,持协议和批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。
8. 出租国有土地使用权的,土地使用权出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后十五日内,持土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同共同向土地管理部门申请他项权利登记。
9. 抵押国有土地使用权的,土地使用权抵押人和抵押权人,应在抵押合同签订后十五日内,持土地使用权出让或转让合同、土地使用权抵押合同共同到土地管理部门申请他项权利登记。
一宗地多次抵押的，处分抵押财产时的偿还顺序以申请他项权利登记的时间顺序为序。
10. 因土地权属变更引起他项权利转移的,由土地所有者或土地使用者同他项权利者,在申请土地权属变更的同时申请他项权利登记。 2018-11-27 23:55:46
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原土地出让合同中已有约定不得改变土地用途以及经招拍挂程序公开出让的土地，不得改变规划条件，如招拍挂土地受让后规划条件中需提高容积率的用地，按规定经批准后增加的建筑面积不得超过原容积率的总建筑面积的20％，否则必须收回土地后按新的规划条件（容积率）公开出让；增加容积率应补缴的土地出让金 = 批准改变时的新土地使用条件下（容积率）土地使用权市场评估确认价格 - 批准改变时原土地使用条件下（容积率）剩余年期土地使用权市场评估确认价格。四、对未经政府批准，现状已改变规划条件的项目用地，必须由业主提出申请，办理补办手续；如未办理补办手续一经查实的，将根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，按擅自改变土地使用条件进行查处。五、对已经政府批准列入重大项目推进的区块和已经明确的旧城改造的区块，不得批准改变用途、规划条件及不得办理划拨补办出让。
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首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质。土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。
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首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质；土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。其次，土地性质和土地出让金有着密切的联系。不同性质的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的**高年限按下类用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影响着土地收益年期的长短；另一方面，不同性质的用地土地收益也不一样。一般情况下，商业用途的土地收益**大，住宅其次，工业**低，所以同样面积、相似条件、不同性质的土地，收益的不同使得所缴纳的土地出让金也不一样。由此可以看出，改变土地用途直接改变了土地的原有收益，使得国有土地收益发生改变，为了维护国家利益，就需要补交由于改变土地性质，所增加土地收益的土地出让金。读者问题中提出两种补交土地出让金的计算方法：一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－原用途价格×门市分摊土地面积×22％，其中评估价格把同一时点的出让土地原用途价格扣除；另一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－出让土地原用途价格×分摊土地面积。在回答此问题前，笔者要先提出几个问题。基于以上问题，笔者也很难判断到底哪一种方法更有利于保障国家收益、说服土地使用者，但是从土地估价上来说，对于改变用地性质所要补交的土地出让金，一般应该在当前情况下重新评估土地性质变更前后的价值，补交额应当是当前不同用途土地出让金的差额，具体计算如下：所需补交出让金＝当前商业用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例在实际操作中，住宅类用地转为底商的土地性质变更，笔者认为土地面积应是首层总的分摊土地面积，具体到每个门市分摊的土地面积应该按照其门市建筑面积所占首层总建筑面积的比例进行分担，具体公式如下：每个门市分摊土地面积＝门市建筑面积／首层总建筑面积×首层总的分摊土地面积因为出让金指的是土地产生的收益，所以笔者认为应该按照每个门市分摊的土地面积进行补交土地出让金，由此得出每个门市所需补交的土地出让金，计算公式如下：每个门市补交的土地出让金＝当前商业用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例需要说明的是，改变土地性质所需要补交的土地出让金数额，并不是当前商业用途土地出让金直接减去以前住宅用途的土地出让金，因为货币存在增值或贬值的情况，所以必须对当前土地的商业和住宅用途重新进行评估，然后才能正确、合理的确定需要补交的土地出让金。也就是说，无论土地的性质怎样改变，都必须是当前时点的土地评估价格，所需补交的土地出让金应是当前不同用途土地出让金的差额。对于文中所提到的“无论楼层高低都不应该改变因变更用途收取政府收益的数额”，由于该建筑楼层已经确定，容积率也不会发生变化，所以首层分摊的土地面积也是已经确定的固定面积，不应该存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面积或者土地分摊面积分别计算，才会引起政府收益的不同。在这里笔者认为，不应把建筑面积和土地分摊面积混合计算。
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划拨土地出让金标准：市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：(1)转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。(2)转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
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