首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质。土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。
全部3个回答 >改变土地用途怎么补交土地出让金
135****2653 | 2018-07-14 17:13:24
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156****0314 原土地出让合同中已有约定不得改变土地用途以及经招拍挂程序公开出让的土地，不得改变规划条件，如招拍挂土地受让后规划条件中需提高容积率的用地，按规定经批准后增加的建筑面积不得超过原容积率的总建筑面积的20％，否则必须收回土地后按新的规划条件（容积率）公开出让；增加容积率应补缴的土地出让金 = 批准改变时的新土地使用条件下（容积率）土地使用权市场评估确认价格 - 批准改变时原土地使用条件下（容积率）剩余年期土地使用权市场评估确认价格。
四、对未经政府批准，现状已改变规划条件的项目用地，必须由业主提出申请，办理补办手续；如未办理补办手续一经查实的，将根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，按擅自改变土地使用条件进行查处。
五、对已经政府批准列入重大项目推进的区块和已经明确的旧城改造的区块，不得批准改变用途、规划条件及不得办理划拨补办出让。 2018-07-14 17:16:47 -
153****5736 改变土地用途一般是原划拨的工业用地变性为商业用地，需要征得土地部门同意，并重新签订土地出让合同（要履行土地招拍挂或协议出让程序）缴纳土地出让金。
协议出让**低价的确定可按以下公式计算：协议出让**低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60％；
毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让**低价的确定可以以基准地价和生地出让**低价加上相应的土地开发费等综合考虑。
具体请看《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》。 2018-07-14 17:15:24 -
157****8664 首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质；土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。
其次，土地性质和土地出让金有着密切的联系。不同性质的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的**高年限按下类用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影响着土地收益年期的长短；另一方面，不同性质的用地土地收益也不一样。一般情况下，商业用途的土地收益**大，住宅其次，工业**低，所以同样面积、相似条件、不同性质的土地，收益的不同使得所缴纳的土地出让金也不一样。
由此可以看出，改变土地用途直接改变了土地的原有收益，使得国有土地收益发生改变，为了维护国家利益，就需要补交由于改变土地性质，所增加土地收益的土地出让金。
读者问题中提出两种补交土地出让金的计算方法：
一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－原用途价格×门市分摊土地面积×22％，其中评估价格把同一时点的出让土地原用途价格扣除；
另一种计算方法是按评估价格×门市建筑面积×22％－出让土地原用途价格×分摊土地面积。
在回答此问题前，笔者要先提出几个问题。
基于以上问题，笔者也很难判断到底哪一种方法更有利于保障国家收益、说服土地使用者，但是从土地估价上来说，对于改变用地性质所要补交的土地出让金，一般应该在当前情况下重新评估土地性质变更前后的价值，补交额应当是当前不同用途土地出让金的差额，具体计算如下：
所需补交出让金＝当前商业用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×土地面积×出让金缴纳比例
在实际操作中，住宅类用地转为底商的土地性质变更，笔者认为土地面积应是首层总的分摊土地面积，具体到每个门市分摊的土地面积应该按照其门市建筑面积所占首层总建筑面积的比例进行分担，具体公式如下：
每个门市分摊土地面积＝门市建筑面积／首层总建筑面积×首层总的分摊土地面积
因为出让金指的是土地产生的收益，所以笔者认为应该按照每个门市分摊的土地面积进行补交土地出让金，由此得出每个门市所需补交的土地出让金，计算公式如下：
每个门市补交的土地出让金＝当前商业用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例－当前住宅用途土地价格×分摊土地面积×出让金缴纳比例 2018-07-14 17:13:46
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您好，根据规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，您需要先报人民政府审批，准予转让的，由大楼的受让方办理出让手续并缴纳土地使用权出让金。
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划拨土地使用权出让时，按基准地价平均标准的40%计算。土地使用权受让人对按上述方法计算的土地出让金金额有异议的，应当委托有资质的土地评估机构进行评估，土地出让金按照评估值的40%计算。实际成交价格不低于同级基准地价平均标准的，减让按不低于成交价格40%的标准计算。成交价低于基准地价平均标准的，减让按地价总额的40%计算。划拨土地使用权的成本价与土地价格的**高比例不得高于60%。以划拨的土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格折算为市场地价，然后按不低于40%的标准计算出让金。
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划拨土地使用权出让时，按基准地价平均标准的40%计算。土地使用权受让人对按上述方法计算的土地出让金金额有异议的，应当委托有资质的土地评估机构进行评估，土地出让金按照评估值的40%计算。实际成交价格不低于同级基准地价平均标准的，减让按不低于成交价格40%的标准计算。成交价低于基准地价平均标准的，减让按地价总额的40%计算。划拨土地使用权的成本价与土地价格的**高比例不得高于60%。以划拨的土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格折算为市场地价，然后按不低于40%的标准计算出让金。
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容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，土地使用权人应缴纳的土地出让金也就越高。近几年，社会上存在着一些规划等部门权力寻租，违规批准开发商提高容积率，开发商获取巨额利益的现象。清理改变已出让国有土地用途和容积率对于从源头上防治腐败、规范房地产市场有着重要的意义。由于改变土地用途、容积率应补交土地出让金数额的确定方法上，在法律适用上存在很多分歧，我们有必要对这一问题进行研究。提高容积率后应补交土地出让金的法律依据 由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。虽然1990年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始实施国有土地使用权有偿使用，1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》仅对土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途应相应调整土地出让金作出规定，对地价有重要影响的容积率调整是否应补交土地出让金未作出规定。2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》第一次对其作出明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。2002年建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：“如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交”。
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