个人住房出售需要注意哪些事项？

• 139****9481 1、房屋手续是否齐全
  　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  2、房屋产权是否明晰
  　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  3、交易房屋是否在租
  　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  4、土地情况是否清晰
  　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，虽然政府不可无偿收回，但每交易一次都需要支付一次土地出让金，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  5、市政规划是否影响
  　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  6、福利房屋是否合法
  　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  7、单位房屋是否侵权
  　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  8、物管费用是否拖欠
  　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  9、中介公司是否违规
  　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  10、合同约定是否明确
  　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 2018-11-03 13:56:07
• 135****6266 1、契税
  符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。印花税
  买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
  2、营业税
  购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
  3、城建税 营业税的7%
  4、教育费附加税 营业税的3%.
  5．产权登记费80元／户、印花税5元／证。 2018-11-03 13:55:58
• 151****4513 一、提交购房人及其家庭成员的有效身份证明时，未成年没有身份证怎么办？
  
  可以提交记载未成年人身份证号码的户口簿。
  
  二、房产税在什么时候缴纳？
  
  购房人应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续，并在每年的12月31日前缴清当年度应纳税款。
  
  三、父母与未婚子女买房算一个家庭吗？
  
  父母与未成年子女共同购房的，作为一个家庭购房；父母与成年子女共同购房的，作为两个家庭购房。
  
  四、家庭住房套数怎么判定？
  
  家庭住房套数根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。
  
  五、个人住房房产税征免认定流程是什么？
  
  1、 在提交所需资料后，从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况；
  
  2、 税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人；
  
  3、 交易当事人须凭税务机关出具的认定结果文书及契税已申报办理证明，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。
  
  六、缴纳税费时必须所有当事人到场吗？
  
  交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。
  
  七、委托他人缴税时需提交哪些材料？
  
  交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供：
  
  1、 委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料；
  
  2、 受托人提供委托公证文书（无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件）。 2018-11-03 13:55:28
• 143****7955 借款人在申请办理个人住房贷款时需提交以下资料：
  1.借款人申请书；
  2.借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；
  3.借款人户口簿原件及复印件；
  4.借款人婚姻状况证明/离婚证明/未婚证明原件及复印件；
  5.建行认可的借款人夫妻双方资信证明及相关的证明材料；
  6.原债务人及房产共有人（有处分权人）身份证及复印件、**款凭证、购房合同、协议或意向书；
  7.房屋转让协议；
  8.汽车购买合同、协议或意向书；
  9.原债务人的相关合同及凭证等原件；
  10.抵押物或质押权利清单及凭证等原件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明；
  11.借款人夫妻双方的单位公积金账号和个人公积金账号。 2018-11-03 13:55:17
• 147****1182 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；
  个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
  个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  营业税标准：
  1、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳总房价的5.6%；
  2、房产证未满2年的，并且面积在140㎡以下的需要缴纳总房价的5.6%；
  3、房产证满2年的，并且面积在140㎡以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；
  4、房产证满2年的，并且面积在140㎡以下的免交
  另外：
  契税(买家交）
  首套：普通住宅：90平米以下：1% ； 90-140平米：1.5% ；其他：3%
  二、个人所得税（卖方交）
  5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%
  5年以上唯一普通住宅免交。 2018-11-03 13:55:10