房产按揭办理流程是什么啊？

• 132****2262 在开发商销售一手房和中介商销售二手房的过程中，按揭付款方式占的很大的比例，尤其是国家连续实行利率下调，在一手房中，70%以上都是采用按揭付款方式。但是，很多开放商尽管在办理按揭，都是采用“蛤蟆式”办理——指一下，动一下。随意性很大，没有形成系统性。办理人员完全遵照银行指示，需什么，再叫客户提供什么；销售人员对按揭办理条件要么不清楚，要么一知半解，难以解释清楚。这样，给客户带来很多麻烦，浪费时间，跑很多冤枉路。
  　　
  
  
  　　对此，特进行归纳总结，以参考借鉴。
  
  
  　　
  
  
  　　 一、开放商房屋按揭所具备的条件
  
  
  　　
  
  
  　　 1、主体封顶；
  
  
  　　
  
  
  　　 2、没有进行抵押。
  
  
  　　
  
  
  　　 二、客户按揭应具备的条件
  
  
  　　
  
  
  　　 1、没有不良记录。
  
  
  　　
  
  
  　　没有不良记录是指以前贷款没有预期还款记录，信用卡使用中透支没有欠款透支预期和忘记缴纳年费等。
  
  
  　　
  
  
  　　 2、具有正当的职业
  
  
  　　
  
  
  　　个人贷款人员具有正当的职业，有正规的单位能够收入证明和工资条。
  
  
  　　
  
  
  　　 3、具有还款能力
  
  
  　　
  
  
  　　具有还款能力是指客户在银行批准贷款后，每个月能够按时按约定金额进行还款。一般来说，家庭固定月收入是还款总金额的2.5倍以上比较容易贷到款。
  
  
  　　
  
  
  　　 三、按揭办理流程
  
  
  　　
  
  
  　　签订商品房买卖合同→置业顾问现场根据结合银行政策，根据客户意愿，确定客户**款比例→客户缴纳**款→客户缴纳按揭所需资料给开发商→开发商准备资料并上报银行→银行审批→客户签订贷款合同，确定贷款年限和贷款金额（如**款不够，需补齐**款）→银行通知开发商客户具备放款条件→开放商到产权监理所进行备案→放款
  
  
  　　
  
  
  　　 四、客户所需要提供的按揭资料
  
  
  　　
  
  
  　　 ■单身客户
  
  
  　　
  
  
  　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)
  
  
  　　
  
  
  　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）
  
  
  　　
  
  
  　　单身证明1份——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　**款收据复印件——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具
  
  
  　　
  
  
  　　购房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供
  
  
  　　
  
  
  　　备案合同，按揭备案合同
  
  
  　　
  
  
  　　 ■已婚客户
  
  
  　　
  
  
  　　夫妻双方身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)
  
  
  　　
  
  
  　　夫妻双方户口簿复印件1份——客户提供（全部复印）
  
  
  　　
  
  
  　　**款发票复印件——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　夫妻双方结婚证复印件1份——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　夫妻双方收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具
  
  
  　　
  
  
  　　购房合同（按揭备案合同）原件以及附件1份——公司提供
  
  
  　　
  
  
  　　 ■离婚客户
  
  
  　　
  
  
  　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)
  
  
  　　
  
  
  　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）
  
  
  　　
  
  
  　　离婚证复印件1份——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　**款发票复印件——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具
  
  
  　　
  
  
  　　购房合同（按揭备案合同）原件以及附件1份——公司提供
  
  
  　　
  
  
  　　 ■公司客户
  
  
  　　
  
  
  　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)
  
  
  　　
  
  
  　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）
  
  
  　　
  
  
  　　**款发票复印件——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　营业执照、税务登记证加盖鲜章——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　近3个月的国税、地税税票——客户提供
  
  
  　　
  
  
  　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具
  
  
  　　
  
  
  　　购房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供
  
  
  　　
  
  
  　　备注：1、有的银行需要提供近3个月工资条；
  
  
  　　
  
  
  　　 2、公司客户同样分为单身、已婚、离婚客户。
  
  
  　　
  
  
  　　 五、按揭贷款的标准
  
  
  　　
  
  
  　　序号 对象 **款 利率 备注
  
  
  　　 1 住 第一套住宅 30％以上 标准利率下调30％ 也有20%
  
  
  　　 2 宅 第二套住宅 40％以上 标准利率上浮10％ 也有30%
  
  
  　　 3 商业 50％以上 标准利率上浮10％
  
  
  　　 4 车位 不能贷款 不能贷款
  
  
  　　
  
  
  　　六、贷款年限
  
  
  　　
  
  
  　　 1、住房：根据区域、银行的不同，年限也有所不同，一般**长不超过30年；
  
  
  　　
  
  
  　　男士作为主贷人：年龄+贷款年限≤60（如为事业单位，可以延长到65）
  
  
  　　
  
  
  　　女士作为主贷人：年龄+贷款年限≤55（如为事业单位，可以延长到65）
  
  
  　　
  
  
  　　 2、商铺：不超过10年。
  
  
  　　
  
  
  　　
  
  
  　　 七、他项权利证办理
  
  
  　　
  
  
  　　 1、抵押确认书共4份：产权中心1份，产权监理所1份，银行1份，客户1份；
  
  
  　　
  
  
  　　 2、客户需提供合同复印件2，身份证复印件2份；
  
  
  　　
  
  
  　　 3、公司提供公证书2份，国土证、产权证正本及购房发票复印件2份；
  
  
  　　
  
  
  　　 4、资料返回公司，将客户签字的4份抵押书交到银行签字盖章；
  
  
  　　
  
  
  　　 5、银行返回抵押确认书后将全套资料交产权交易所审批签字并返回2份。
  
  
  　　
  
  
  　　 6、在办理他项权证时，客户可以领取房产证和国土证的复印件，而原件交产权中心存档，在客户还清贷款后方可凭抵押确认书到银行开具证明，释放两证。 2018-10-23 20:50:08
• 144****7446 目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。
  1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
  2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
  3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，**高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
  个人住房委托贷款（公积金贷款）**划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担**重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：
  假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付**款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款**高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额**多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
  办理住房公积金贷款应按下列程序：
  （一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
  （二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
  （三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
  特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。
  如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
  申请银行个人住房贷款工作流程：
  （一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
  （二）支付30％以上的房款。
  （三）去房管部门办理预售登记。
  （四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。 2018-10-23 20:49:50
• 136****6068 房产合同现在有统一的格式文本，一般情况下，购房人提供个人信息，房地产商将信息输入系统，做出草稿合同，将草稿合同给客户确认，客户在确认草稿合同无误的情况下，房地产商在网上将合同提交备案，打印正式合同，做银行按揭的话合同打印4份，做公积金贷款的话合同打印5份，一次性付款客户的合同打印3份。
  需要按揭的，客户在签完购房合同后，将购房合同一份，**款发票复印件一份，买房人身份证，户口本复印件各一份，夫妻的提供结婚证，单身的提供单身证明，还需要提供个人的收入证明，如果每月还款额度较大，须提供流水。去银行和银行的客户经理签订贷款合同等，有些银行须开通一些附加业务。
  2018-10-23 20:49:27