请问办理房产按揭贷款流程是什么？

1、按揭业主在签订房屋买卖合同时，办理银行按揭手续； 2、按揭业主填写‘’个人住房抵押贷款申请表‘’提交给银行； 3、经银行审核后，对符合条件的业主通知其签订借款合同； 4、按揭业主在银行签订借款合同，借款借据等文件，缴社保险费，公证费，抵押登记费等； 5、按揭资料交银行签字盖章； 6、有关材料交房管局办理抵押登记手续； 7、银行发放贷款； 8、按揭业主取回公证后的‘’借款合同‘’，借据等，按通知从银行发放贷款的次月开始将款项划入指定账户； 9、价款人按月还款； 10、借款全部结清，办理抵押房产注销登记，业主取回发票、房产证，保单正本；

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在开发商销售一手房和中介商销售二手房的过程中，按揭付款方式占的很大的比例，尤其是国家连续实行利率下调，在一手房中，70%以上都是采用按揭付款方式。但是，很多开放商尽管在办理按揭，都是采用“蛤蟆式”办理——指一下，动一下。随意性很大，没有形成系统性。办理人员完全遵照银行指示，需什么，再叫客户提供什么；销售人员对按揭办理条件要么不清楚，要么一知半解，难以解释清楚。这样，给客户带来很多麻烦，浪费时间，跑很多冤枉路。　　　　对此，特进行归纳总结，以参考借鉴。　　　　 一、开放商房屋按揭所具备的条件　　　　 1、主体封顶；　　　　 2、没有进行抵押。　　　　 二、客户按揭应具备的条件　　　　 1、没有不良记录。　　　　没有不良记录是指以前贷款没有预期还款记录，信用卡使用中透支没有欠款透支预期和忘记缴纳年费等。　　　　 2、具有正当的职业　　　　个人贷款人员具有正当的职业，有正规的单位能够收入证明和工资条。　　　　 3、具有还款能力　　　　具有还款能力是指客户在银行批准贷款后，每个月能够按时按约定金额进行还款。一般来说，家庭固定月收入是还款总金额的2.5倍以上比较容易贷到款。　　　　 三、按揭办理流程　　　　签订商品房买卖合同→置业顾问现场根据结合银行政策，根据客户意愿，确定客户**款比例→客户缴纳**款→客户缴纳按揭所需资料给开发商→开发商准备资料并上报银行→银行审批→客户签订贷款合同，确定贷款年限和贷款金额（如**款不够，需补齐**款）→银行通知开发商客户具备放款条件→开放商到产权监理所进行备案→放款　　　　 四、客户所需要提供的按揭资料　　　　 ■单身客户　　　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)　　　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）　　　　单身证明1份——客户提供　　　　**款收据复印件——客户提供　　　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具　　　　购房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供　　　　备案合同，按揭备案合同　　　　 ■已婚客户　　　　夫妻双方身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)　　　　夫妻双方户口簿复印件1份——客户提供（全部复印）　　　　**款发票复印件——客户提供　　　　夫妻双方结婚证复印件1份——客户提供　　　　夫妻双方收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具　　　　购房合同（按揭备案合同）原件以及附件1份——公司提供　　　　 ■离婚客户　　　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)　　　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）　　　　离婚证复印件1份——客户提供　　　　**款发票复印件——客户提供　　　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具　　　　购房合同（按揭备案合同）原件以及附件1份——公司提供　　　　 ■公司客户　　　　身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)　　　　户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）　　　　**款发票复印件——客户提供　　　　营业执照、税务登记证加盖鲜章——客户提供　　　　近3个月的国税、地税税票——客户提供　　　　收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具　　　　购房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供　　　　备注：1、有的银行需要提供近3个月工资条；　　　　 2、公司客户同样分为单身、已婚、离婚客户。　　　　 五、按揭贷款的标准　　　　序号 对象 **款 利率 备注 　　 1 住 第一套住宅 30％以上 标准利率下调30％ 也有20% 　　 2 宅 第二套住宅 40％以上 标准利率上浮10％ 也有30% 　　 3 商业 50％以上 标准利率上浮10％ 　　 4 车位 不能贷款 不能贷款 　　　　六、贷款年限　　　　 1、住房：根据区域、银行的不同，年限也有所不同，一般**长不超过30年；　　　　男士作为主贷人：年龄+贷款年限≤60（如为事业单位，可以延长到65）　　　　女士作为主贷人：年龄+贷款年限≤55（如为事业单位，可以延长到65）　　　　 2、商铺：不超过10年。 　　　　　　 七、他项权利证办理　　　　 1、抵押确认书共4份：产权中心1份，产权监理所1份，银行1份，客户1份；　　　　 2、客户需提供合同复印件2，身份证复印件2份；　　　　 3、公司提供公证书2份，国土证、产权证正本及购房发票复印件2份；　　　　 4、资料返回公司，将客户签字的4份抵押书交到银行签字盖章；　　　　 5、银行返回抵押确认书后将全套资料交产权交易所审批签字并返回2份。　　　　 6、在办理他项权证时，客户可以领取房产证和国土证的复印件，而原件交产权中心存档，在客户还清贷款后方可凭抵押确认书到银行开具证明，释放两证。

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一、住房按揭贷款申请应提供材料：1、 夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本。2、结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份。3、收入证明（银行指定格式）。4、所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）。5、资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等。6、如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。二、房屋卖主应提供材料：1、夫妻双方身份证、户口本、结婚证。2、 房产证。三、外籍人士购房所需资料：台湾人：大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）。香港人：香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）。韩国人：护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）。其他国籍：护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）。四、卖方为企业需提供资料：法人身份证、 营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证。五、按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

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　　⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。　　⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。　　⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。　　⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。　　⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。　　⑹借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。　　(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

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办理流程：1、客户申请。客户向银行提出申请，书面填定申请表，同时提交相关资料；2、签订合同。银行对借款人提交的申请资料调查、审批通过后，双方签订借款合同、担保合同，视情况办理相关公证、抵押登记手续等；3、发放贷款。经银行审批同意发放的贷款，办妥所有手续后，银行以转账方式向借款人指定个人结算账户发放贷款；4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。一、正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款**后一期（分期偿还类）结清贷款；二、提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。三、贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

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