物业公司一般从房开商公告交房之日起算,物业公司如果开始向业主收取物业费,那么就有义务按前期物业管理合同的约定行使了相应的职责,提供相应的保洁、保安、工程维护等**基本的服务。
全部4个回答 >前期物业服务费收取标准是怎样的
137****2436 | 2018-10-13 02:02:28-
142****3747 物业费分前期物业管理收费和正式物业管理收费
前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。
经房管部门批准的物业收费标准,由物业公司和开发商在前期物业管理合同中进行约定。并公示在物业规约、房屋销售合同之中。
物业公司同时应将房管局核准的收费标准上方地方物价管理部门做收费备案,并取得备案通知书。部分地区在收费前还要去的《收费许可证》。
正式物业管理费由业主委员会、物业公司协商制定标准,或经过物业招投标形式来确定物业收费标准,并由业主大会表决通过。
经业主大会通过的收费标准,由物业企业和业委会签订物业管理协议后,分别报房管部门和物价管理部门备案批准。
继续由前期物业企业提供物业服务,且延续前期物业收费标准的,可以不再报物价管理部门备案。
物业收费标准由物业企业按照建设部《物业服务企业收费管理办法》的规定,经过管理成本核算,加上企业利润和税金等综合计算而来。物业企业在和开发商、业主委员会协商制定物业费标准时,应提交成本核算表等财务报告。而开发商和业委会有权对物业收费标准核算进行审计或平谷。
经适房、两限房、房改房、拆迁安置房的物业费由物业管理企业按照政府指定价格标准收取费用。因增加公共设备设施导致费用增加的,需向房屋主管部门申报。 2018-10-13 02:03:08 -
154****9101 物业公司对小区进行服务,一般都是签订物业合同的,前期一般是开发商与物业公司签订,如业主大会成立了,是业委会代表全体业主和物业公司签订物业合同。
物业公司都是根据物业合同的内容对小区公共区域进行维修、保养,服务内容包括环境清洁 绿化养护 公共区域维修保养 公共设施设备养护 公共秩序维护
等内容。
一般小区内业主就是监督物业公司工作的,业主有权向物业公司提出意见,如果物业公司做的实在不像样子,业主可以向当地房管部门、街道等部门反映,也可以向业委会反映情况。
但愿能帮到你,希望采纳,谢谢! 2018-10-13 02:03:03 -
158****6088 双方争议的焦点集中在《浙江省物业服务收费办法》第二十条内容:“物业服务费可以预收,具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取;未作约定的,预收期不得超过12个月。物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收。”对此,部分业主解释认为,前期物业服务费起始,应以业主到管理处办理入住时领取钥匙时间的次月为准即实际入住的次月起。而物业公司认为,应以建设单位通知房屋交付使用之日的次月为准即理论入住的次月起。有关前期物业服务费起始时间到底该从何时计起,全国各地法规也仅是原则性的规定,即从房屋交付之日起开始计算,至于建设单位如何履行房屋交付责任,业主如何履行收房责任,由双方合同约定,各地做法各有差异,造成物业管理实际操作过程中的争议也是在所难免。 依照《浙江省物业服务收费办法》,前期物业服务合同签订之日起至物业交付之日发生的物业服务费由建设单位承担,房屋交付之日起的次月由业主承担。从这里发现,房屋交付与业主领取钥匙是同一时日完成的,事实上,建设单位也应该这么做。但目前房地产行业实际做法并非如此,而是在房屋竣工交付之后,与物业公司办理钥匙托管手续,将小区购房户的钥匙交于管理处保管,由业主到管理处办理入住手续时再领取。这样做有两个好处:一是建设单位可以减少房屋交付期间的工作量;二是有利于督促业主主动到管理处办理入住手续,避免出现自行入住的现象。而问题恰恰就发生在此环节,这就出现部分业主在建设单位办理完房屋交付使用手续后不是立即到管理处领取钥匙,而是等到实际入住时再领取,由于通知交房和实际交房存在着时间差,所以业主要求这段时间应该不计入收费时间。 那么,如果建设单位在房屋交付时直接将钥匙发放给业主,是否可直接避免此类问题的出现呢?毫无疑问,物业服务费从业主领取钥匙的次月起计算。但现实是建设单位、物业公司都可能排斥这种做法,也与行业多年形成的惯例不相符,这样建设单位就要增加履行陪同业主验房工作,业主也可能不会主动到管理处办理入住手续。那么,在房屋的交付与业主的钥匙领取两者不是同时进行的情况下,是否有更好的处理办法进行衔接呢?笔者个人认为,可以从以下方面就业主前期物业服务费起始时间的确定进行设计。
一、由物业公司在《前期物业服务合同》中与开发商约定。 《前期物业服务合同》是物业管理公司收取物业服务费的依据和法律保障。按照建设部《前期物业管理招投标办法》规定,建设单位应在取得《商品房预售许可证》之前完成物业管理招投标工作。因此,物业公司要与建设单位在《前期物业服务合同》中尽可能明确建设单位房屋交付责任手续履行的形式,明确哪些情况是由建设单位履行缴纳物业服务费责任,尤其要明确在发生交付责任争议时,物业服务费缴纳责任归责的处理办法,不能叫物业公司无故承担损失,也为物业企业确定物业服务费起始时间提供依据。
二、提醒各方当事人在《购房合同》和《前期物业管理服务协议》中明确约定。 《前期物业管理服务协议书》是由建设单位,业主、物业公司三方签订的包括有关业主缴纳物业服务费和有关物业服务质量的承诺内容的协议。通常由物业公司代建设单位起草拟定,在业主办理购房手续时由业主签字确认。为此,在草拟《前期物业管理服务协议书》期间,物业公司尽量对有关房屋的交付手续办理完结的标志进行明确,从源头上避免与业主发生缴费争议。而《购房合同》的签订时间一般都在《前期物业服务合同》签订之后,因此,物业公司要提醒建设单位在《购房合同》中就房屋交付时间,收房责任的履行进一步细化,与《前期物业服务合同》保持衔接。
三、建议建设单位完善物业交付责任履行的形式。 建设单位通知业主办理物业交付手续方式大都在《购房合同》中明确约定,大致有三种:一是电话直接通知业主,优点是方便快捷,缺点是无法保留证据,出现扯皮时无法区分责任;二是挂号信通知业主,优点是可保留回执作为证据,缺点是可能由于个别业主住址变动无法予以通知,发生交付争议;三是媒体公告,优点是责任明确,手续完善,可避免发生无谓争议,需要注意的是此种行为需由相关政府主管部门予以适当的引导及备案,以增强该行为的合法性与透明性。通过对比可以发现,**为理想的方式是将第一种或第二种方式与第三种方式相结合,既可以做到快捷方便,又能体现房屋交付责任充分履行。因此,物业公司在房屋即将交付前,要协助建设单位履行必要的手续,采用上述方式进行通知,并对公告进行复印存档。
四、必要时,在地方规范性文件中予以明确。 考虑到各地物业管理实操的差异性和便捷性,在地方性的法规中不太可能对此类问题作出更加明确和细致可操性规定。物业公司、行业协会要及时总结情况,提出解决方案,提议物业主管部门对此类问题进行规范,使物业公司在实际操作中有据可依,也为解决纠纷提供切实可行的办法。原载于《现代物业》杂志2006年第8期总第50期 2018-10-13 02:02:53
-
答
-
答
前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订,包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。
全部3个回答 > -
答
自交房日起收取,因为交房后,房屋的所有权发生改变,由房地产公司转移给了业主,所以业主应当于此时开始履行相关义务,包括按时缴纳物业费。
全部2个回答 > -
答
2012年7月,济南出台《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》,明确了物业等级收费标准,其中高层和小高层**低一星级物业费为1.05元/月·平方米,**高五星级为2.15元/月·平方米。新的收费标准一出,即引来物业公司、业主等人的担忧。一方面,新规定的物业费比之前收取的普遍要高,物业公司担心业主拒交;另一方面,业主则忧心服务能不能跟着物业费一起涨。 济南市住宅物业服务收费管理实施办法 第一条 为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发【2011】185号)等法律、法规及相关政策规定,结合我市实际情况,制定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。 第三条 本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。 第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。 第六条 市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定,制定全市住宅物业服务收费政策,负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。 各县(市)、区价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。 第八条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。 第九条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度,由市价格主管部门会同市物业主管部门制定,报市人民政府批准并每年向社会公布。各县(市)、长清区基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。 非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价,由双方合同约定。 第十条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价。 普通住宅前期物业服务等级标准、停车服务标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。各县(市)、长清区参照执行。 第十一条 普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括: (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用; (三)物业管理区域清洁卫生费用; (四)物业管理区域绿化养护费用; (五)物业管理区域秩序维护费用; (六)办公费用; (七)物业服务企业的固定资产折旧; (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; (九)经业主同意的其它费用。 物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 专业经营设施设备产权属于专业经营单位的,其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担,不得计入物业服务支出或物业服务成本。 第十二条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定以下内容:物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。 物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内,将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县(市)、长清区价格主管部门备案。 第十三条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费由开发建设单位交纳。 业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。 物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。 第十四条 物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。 改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室的物业服务收费实行市场调节价,可高于住宅物业服务收费标准,由双方协商确定。 第十五条 因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,业主交纳的物业服务费适当降低,降低幅度应在约定收费标准的30%以内,由开发建设单位与物业服务企业协商约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。 第十六条 房屋交付后空置半年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳,合同另有约定的从其约定。 第十七条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。 第十八条 物业服务收费采取酬金制方式的,物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 第十九条 车位租赁费实行政府指导价,由市、县(市)、长清区价格主管部门会同同级物业主管部门按照第九条定价权限规定制定基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准后执行。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。 第二十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。 停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。 车位未停放车辆空置半年以上的,经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后,停车服务费按照收费标准的70%收取。 第二十一条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定。车位场地使用费属于全体业主共有。 第二十二条 业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。 第二十三条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。 第二十四条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可适当收取工本费。 第二十五条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向**终用户收取费用。 物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。 专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向**终用户提供服务。 第二十六条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。 第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。 第二十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。 第二十九条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。 第三十条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。 物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。 物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。 第三十一条 物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务,其收费标准由双方协商约定。 第三十二条 政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应按照价格主管部门的要求,如实反映情况,报送相关资料。 第三十三条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚: (一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的; (二)低于服务等级要求提供服务并收费的; (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的; (四)强制服务并收费的; (五)不按规定实行明码标价的; (六)其他违反价格法律、法规规定的行为。 第三十四条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。 第三十五条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。 第三十六条 本办法自2012年8月1日起施行,有效期至2017年7月31日。济南市物价局、房产管理局《关于印发<济南市物业服务收费管理实施办法(试行)>的通知》(济价房字[2004]168号)同时废止。
-
答
(一)综合服务1、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的,并公示服务项目和服务标准。2、签订规范的物业服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准,建立有完善的财务管理公开、监督制度。3、设有服务接待,公示24小时服务电话,及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉。4、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常进行管理。5、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。6、小区业主支持和物业管理的各项工作,每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查,满意率达90%以上,及时改进薄弱环节。7、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书,特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。8、全体员工统一着装,佩戴标志,服务意识高,敬业精神高,业务素质强,行为语言规范,服务主动,热情。9、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。(二)房屋管理及维修养护1、按照物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏,主要路口设有路标;各组团、栋、及单元(门)、户和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。3、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关主管部门。5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护;检修记录和保养记录齐全。6、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
全部5个回答 >