根据<中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致该房屋所在的宅基地使用权一并转让,这样就与《中华人民共和国土地管理法>中关于宅基地使用权身份限制的规定相抵触。中华人民共和国土地管理法>第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相关的宅基地使用权作为标的物连同房屋一同出卖了,这实质上就是对农民集体所有权土地进行非农业建设,因而违反了该条规定。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知>第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地便用证和房产证。”
全部3个回答 >房屋买卖中常见的问题有哪些?如何解决?
138****0171 | 2018-09-02 19:28:47-
138****5438 哪些房屋买卖合同属于无效合同·购买商品房的操作流程·上海房价滞胀政策组合拳能否重树上海楼市?·房产基础概念·商品房预售中的买受人保护·商品房预售中的买受人保护·成都房屋拆迁补偿标准·常见二手房合同陷阱·购房高手速成要决·注意合同圈套:购房合同签订及陷井规避 2018-09-02 19:33:20
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144****4887 1、卖家故意不配合办理过户手续怎么办?
通常在房价上涨迅速的特别时期,一些卖家会故意拖延过户时间,以有事或者外出等理由不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同,迫使买方主动解除合同。
遇到这种情况,买家先申请对房屋申请财产保全,然后起诉对方要求履行过户义务等。
2、房价大涨,卖家宁可毁约不要定金怎么办?
定金的作用是保证双方对合同的履行,如果要求卖家双倍返还定金是无法弥补损失的,这个时候可以向法院请求继续履行房屋过户,或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿(违约金赔偿)。
3、卖家逾期交房怎么办?
双方签订合同后,如无约定原因或因买方原因导致卖方可以不交房,若卖家逾期腾房,那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任,或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。
4、遇到金融政策变化等情况买家无法及时支付房屋尾款怎么办?
由于金融政策调整或者买方个人原因导致的后续房款无法完成,这种情况在金融政策调整时期是很常见的。出现这种情况的时候,买方是要承担违约责任的。因此,买方在签订合同前必须要确认银行放款或者有其他资金来源的情况下再签订合同。
5、房屋质量有问题怎么办?
这个问题要分三种情况:
第一,如果签订房屋买卖合同时,卖方已经如实告知买方房子的质量情况,买家表示了解,房子过户后,买方又以此对卖方主张赔偿责任的,卖方无责。
第二,如果卖方故意隐瞒房屋的真实情况,那么买方可以向卖方主张赔偿,严重的甚至可以要求退房。
第三,卖方已经把房屋真实情况告知中介,但中介没有如实告知买方的,那么买方可以向中介公司主张赔偿,质量问题严重的也可以要求退房。
6、房屋过户后,发现买家户口没有迁走怎么办?
二手房往往涉及学区名额,如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况,除了要催促卖家及时迁移户口之外,**好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况,并且把户口迁移违约责任写在合同里。
7、定金问题产生争议怎么办?
在二手房买卖中,定金纠纷应该属于**常见的问题。定金是确定履行合同产生的,是双方达成买卖意愿之后签订的,买方不履行,定金归卖方;卖方不履行,双倍赔偿给买方。除非双方达成一致意见解除合同,否则必须赔偿对方。 2018-09-02 19:31:44 -
154****8353 1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。
2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。 2018-09-02 19:31:36 -
151****7162 二手房交易十大注意事项:
一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零**的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 2018-09-02 19:30:01 -
157****2394 01.判断产权人
a、核对产权人的身份证和房产证是否一致。
b、如果产权人不能够到场,代理人要有产权人的授权委托书,并核实委托书上的代理人信息与实际是否相符。
02.明确房屋性质以及产权情况
a、签约前一定要去房地产交易中心或者不动产登记中心核实房屋产权是否清晰,是否有查封、抵押等情况。
b、签约现场通过查看产权证、契税票,核实产权性质,是否满五年等。
03.合同上落实所有重要的事项
a、定金、**、尾款等数字及支付的时间和方式。
b、明确学区名额、过户时间、物业交割时间、户口迁出时间、房屋内留存项等。
二、签订二手房买卖合同要携带的材料
材料:携带资本人、配偶及家庭成员身份证、户口本,结婚证,暂住证。签约当天必须持有本人身份证,其他资料可以后续补齐。
三、二手房买卖常见问题解答
问题1、签约时,业主配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?
根据婚姻法的相关规定,夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有,所以未取得配偶同意出售证明,买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。
问题2、遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时怎么办?
1.审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间,必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。
2.买卖双方属于公司的,除房产证原件和复印件外,还应索要并审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件,提供公司营业执照副本复印件(盖公司公章)、组织机构代码复印件(盖公司公章)、法定代表人身份证明(盖公章)、授权委托书(该公章和法人章,法人可不提供授权委托书)、代理人身份证原件及复印件。
3.二手房属于国家或集体财产的,应索要并审查政府主管部门的批准文件。
4.未取得代理权、或代理权已被撤销的无权代理人以委托人名义所签署的合同,委托人不予追认的,为无效合同。
问题3、业主因患病丧失行为能力的该怎么签署合同?
需要由业主的近亲属(配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女)向法院提起诉讼确认业主为限制行为能力人或无民事行为能力人,再由人民法院指定监护人,由监护人办理房屋买卖事宜。 2018-09-02 19:29:51
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1、交付纠纷。主要是指房屋过户登记的纠纷和房款交付的纠纷,在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间,但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证,而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下而发生纠纷。 2、房屋买卖合同履行方式纠纷。主要涉及到房屋交付的方式,和房款支付方式。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋,包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定。但由于对约定的一些具体内容的理解不同而发生纠纷。 3、一房二卖纠纷。现实生活是丰富多彩的,在实际生活中出现的房屋买卖纠纷也是多种多样的。由于各种不同的原因,一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。 4、房屋质量纠纷。无论购房者是买的二手房还是商品房,都有可能出现房屋质量上的问题,包括房屋主体结构质量问题和一般房屋质量问题,都是产生房屋质量纠纷的重要原因
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先找房屋安全鉴定来鉴定一下,看有没有质量问题,如果有质量问题,退房。如果没质量问题,维修好就应该可以了。名字应该叫房屋鉴定所.你可以到房地局去问一下.
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高层房源受购房者青睐的**重要原因在于高层房价相较洋房和别墅要低出不少,高层购房者是城市购房的主力群体。随着城市的发展,开发商似乎更青睐高层住宅。但中国人说:高处不胜寒。高层住宅必然有它的弊端和隐患。这些问题在买房的时候一定要和开发商确认和解决,不然等到入住以后再哭可就晚了! 一、现实版“夺命电梯”屡上演? 高层住户每年不仅要给物业多交上一笔电梯费用之外,一定要确认你们家电梯没有安全隐患,不要给不良开发商选用任何劣质电梯的机会。要留意电梯是否会定期检修。 在芜湖市南路98号新贵都小区1号楼就曾经上演电梯惊魂,还好没出大事。9月11日晚正在运行中的电梯突然在空中急坠,随后卡在6层和7层之间,相声《电梯惊魂》里的桥段。 二、 高速噪音、灰尘,我想静静 高架桥建在家旁边当然好,送完孩子去幼儿园还能顺便溜去菜场买个菜,连上班都不担心迟到了!可晚上睡觉总能听到汽车的轰隆声你还睡得着吗? 青岛所谓的高速隔音装置是半屏蔽式的隔音装置。然而,对于楼层较高的住户来说,这一切并、没、有、什、么、卵、用!全屏蔽式才能真正隔音好吗! 三、 空中栏杆,请你高些,再高些 关于高层走廊栏杆的高度,国家规定:临空高度在24m及24m以上时,栏杆高度不应低于1.10m。可对于有小孩的高层住户来说,这个高度也还是十分的危险。谁没有过见栏杆就爬的童年?小孩子爱闹,栏杆太低,后果不堪设想。 四、“扬灰层”是大谎言? 业内有这么一种说法:9-11层是扬灰层,大气中的灰层到了这个高度就会停顿,形成一圈“游泳圈”。近日,有物理学家指出:这是个彻头彻尾的大谎言,源于2003年一个自称是售楼小姐的网友发的爆料贴。 五、恐高症患者慎买! 如果你有类似恐高症这类洋气的毛病,请还是选择洋房和别墅吧,这辈子你也就告别高层楼房了。 开发商够靠谱的话,住高层还是很惬意的。白天,让阳光洒满被窝,看琼瑶、品咖啡;晚上,看看夜景、摘摘星星,全世界都是你的。要不然,爬爬30层楼梯还能减肥呢~!
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石家庄公积金异地买房政策是什么?公积金异地买房一直是广大购房者所企盼的。2015年11月20日石家庄市出台《关于调整住房公积金个人住房贷款购房**低**款比例的通知》,对住房公积金个人住房贷款政策做出调整,目前已经落地实施。如下为石家庄市住房公积金管理中心相关负责人对调整后方案进行了分析解读。 外地缴存也可在石家庄市申请公积金贷款买房 新规定指出:石家庄以外地区缴存住房公积金的职工在石家庄购买住房时可按我市住房公积金政策申请个人住房贷款。 解读:本次政策调整**大亮点就是全面放开公积金异地贷款的买房限制。凡是缴存住房公积金的职工无论是在哪个城市进行了缴存,只要连续正常缴存六个月以上,就可以到石家庄市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。申请时存职工需到缴存地公积金中心开具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。 需要购房者注意的是,异地贷款也有限制条件的:即缴存职工应在缴存地未使用过住房公积金个人住房贷款,或没有正在偿还的住房公积金贷款。 石家庄公积金异地买房政策的方块短期内可以促进有需求的购房者入市,为市场带来一波放量的“窗口期”。但对于住房公积金来讲,各地住房公积金贷款额度相对紧张,整体库存量较大,对于整个楼市的影响不大。