有没有哪位知道土地增值税利息怎么扣除？

一、成交价3%的契税;二、手续费：5元/㎡的交易费，550元/套的登记费;三、成交总价万分之五的印花税;四、差价30%-60%的土地增值税;五、差额的5.55%营业税以及附加;六、差价20%的个人所得税，这个差价=成交总价-购入价-购入时所交契税-营业税-印花税-装修**价，南京税务局解释，如果所交易商铺之前曾有过贷款，也可将贷款所产生的利息减去，装修的**金额不能超过购入价的10%，而且这些减去的费用必须提供国家规定的正规**。其中差价的土地增值税计算比较复杂，按照得益率的不同，所交纳的比例也有很大的区别，南京地税局给出了详细的计算步骤。首先要了解土地增值税的扣除金额，扣除金额=购入价*(1+所购年限*5%)+购房契税+转让环节营业税+印花税;然后可以得出，增值额=成交总价-扣除项目，再算出，增值率=增值额/扣除额*100%，根据增值率的不同，所交税额也不同;(一)增值率未超过50%的，土地增值税税额=增值额*30%;(二)增值率在50%-100%的，土地增值税=增值额*40%-扣除金额*5%;(三)增值额在100%-200%的，土地增值税=增值额*50%-扣除金额*15%;(四)增值额超过200%的，土地增值税=增值额*6%-扣除金额*35%。这样算下来，一套商铺在转让时产生的税费至少高达差价的40%以上，相对普通住宅，交易成本要大得多

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土地增值税扣除项目有：　　1、取得土地使用权所支付的地价款。　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，以协议、招标、拍卖方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金，如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。　　(2)纳税人在取得土地使用权时那国家规定缴纳的有关登记、过户手续费。　　2、房地产开发成本　　包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。　　(1)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。　　(2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。　　(3)建筑安装工程费。　　(4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。　　(5)公共配套设施费。　　(6)开发间接费用。指直接组织管理开发项目发生的费用。包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　3、房地产开发费用　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。根据现行财务管理制度规定，这三项费用做为期间费用，直接记入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税的扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目的实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除、　　4、与转让房地产有关的税金　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。　　需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其在转让时缴纳的印花税按产权转移书据所载金额的5‰(贴花)允许在此扣除。　　5、其他扣除项目　　对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用与从事房地产开发的纳税人，除此之外其他人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常投资开发者的积极性。　　6、旧房及建筑物的评估价格　　旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。此外转让旧房的、应按房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。一、能提供评估价格的计算方法：土地增值税应纳税额=〔转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金〕×适用税率1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除;4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150㎡的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000元，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税?应缴多少?合计缴税多少?柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150㎡，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。柳先生应缴纳的税额为：1.营业税=640000×5%=32000(元);2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税：可扣除项目金额=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超过50%，适用税率30%。应缴土地增值税=143880×30%=43164(元)5.个人所得税，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理费用=装修费+手续费(公证费等)=40000+500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费**高限额为400000×10%=40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费)，应纳税所得额=640000-412000-78684-40500=108816(元)，应纳所得税额=应纳税所得额×20%=108816×20%=21763.2(元)。合计税款总额=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。二、不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额=〔转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金〕×适用税率1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数〔根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)〕。

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《土地增值税暂行条例实施细则》根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。注：(一)取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

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一、土地增值税清算鉴证收费基本标准： 1、销售商品房（含转让未竣工开发项目）项目：企业 申报的扣除项目金额＊1‰为政府指导价。 2、销售经济适用房项目：企业申报的扣除项目金额＊0.5‰为政府指导价。 二、土地增值税清算鉴证收费优惠标准：扣除项目金额收费比例折扣率收费金额3千万元以下1‰-**低3万元3千万至1亿元1‰-3万至10万元1亿元至2亿元1‰90％**低10万元2亿元至5亿元1‰70％**低18万元5亿元以上1‰面议**低35万元

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