哪位网友知道土地增值税怎样计算？

• 136****2572 根据现行政策规定，个人转让房地产土地增值税具体计算主要分三种方法。
  一、能提供评估价格的计算方法：
  土地增值税应纳税额=〔转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金〕×适用税率
  1.“评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;
  2.“与转让房地产有关的税金”是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;
  3.由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除，但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用不允许扣除;
  4.能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。
  例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150㎡的商品房，缴纳契税12000元，并花50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，经房地产评估机构评估价格为460000元，支付评估费用600元，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供了合法有效凭据。柳先生转让这套商品房是否要缴纳土地增值税?应缴多少?合计缴税多少?
  柳先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150㎡，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税。柳先生应缴纳的税额为：1.营业税=640000×5%=32000(元);2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花税=640000×0.05%=320(元)4.土地增值税：可扣除项目金额=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值额=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超过50%，适用税率30%。应缴土地增值税=143880×30%=43164(元)5.个人所得税，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理费用=装修费+手续费(公证费等)=40000+500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费**高限额为400000×10%=40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费)，应纳税所得额=640000-412000-78684-40500=108816(元)，应纳所得税额=应纳税所得额×20%=108816×20%=21763.2(元)。合计税款总额=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。
  二、不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：
  土地增值税应纳税额=〔转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金〕×适用税率
  1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;
  2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数〔根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)〕。 2018-12-10 23:13:02
• 144****9026 房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：
  房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：
  1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）
  2、计算收入
  3、收入－扣除项目金额=增值额
  4、增值额/扣除项目金额=增值率
  5、按税率计算税额
  基本步骤如下：
  计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率
  1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
  　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  　　计算增值额的扣除项目：
  　　（1）取得土地使用权所支付的金额；
  　　（2）开发土地的成本、费用；
  　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
  　　（4）与转让房地产有关的税金；
  （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
  但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
  根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
  第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
  第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。
  第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。
  第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。 2018-12-10 23:12:20
• 142****6648 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
  1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
  纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  计算增值额的扣除项目：
  （1）取得土地使用权所支付的金额；
  （2）开发土地的成本、费用；
  （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
  （4）与转让房地产有关的税金；
  （5）财政部规定的其他扣除项目。
  2、土地增值税实行四级超率累进税率：
  增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
  增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
  纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
  计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
  （一）增值额未超过扣除项目金额50%
  土地增值税税额=增值额×30%
  （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
  （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
  （四）增值额超过扣除项目金额200%
  土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
  公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 2018-12-10 23:12:05