多层住宅的使用年限是多少年？

商住只是一个推广用语 国家规定的 就是 三种 商业 住宅 其他商住 要么是按住宅审批的 要么是按 商业审批的 要么是按综合审批的房产证上 可能写商业 也可能写住宅 也可能写综合 所以 你买房的时候要问清楚啊 土地到低是多少年的 是商业还是住宅 还是综合另外 商业用地和 综合用地上也可以盖住宅 所以虽然是住宅 但是使用年限 依然是 40年或者50年

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 年限有长短  住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。传统意义上的公寓分为两种：经营性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于经营性公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的第一反应都是年限较短的物业，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。  就居住公寓来说，相对于普通住宅其面积会比较小，适合的群体也不一样，因为总房款会相对较低，所以受众会偏向刚就业的大学生或者居住过渡者。公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。  很多人担心产权的年限问题，其实公寓和住宅在产权年限方面，性质是一样的，70年产权的公寓和70年产权的住宅，都具备70年的使用年限，不会因为类型不同而缩水。  居住公寓的年限并不如一般市民固有的概念一般，只有不到50年的时间。国家的限购令同样也约束着居住公寓，而且居住公寓的购买**比例同普通住宅购买的**比例一样。  市民可通过公寓的国土使用年限进行简单的判断，如国土使用年限为70年，一般情况下，该公寓就是居住公寓。但是商务公寓来说则不在国家限购的范围内，而且商务公寓的**比例是50%，从这两点上就可以很明确的看出居住公寓和商务公寓的差别。  居住成本有所不同  一般公寓都是精装修交付，物业标准会高于住宅的标准，因此物业费也会比普通住宅来得高。就拿苏州来说，很多以好物业著称的普通住宅楼盘，物业费标准也不会高于5元/平米/月，但是公寓的物业费标准则动则高于10元/平米/月。  此外，由于公寓没有阳台，建筑面积就没有赠送空间，所以公寓的得房率常常比较低。另外业主也没有晾衣服的地方，如果是商业公寓，没有煤气管道的情况下，生活成本会进一步提高，一日三餐只能在外面解决。  在使用过程中，不难发现，公寓普遍都是在市中心，而且都以小户型精装修出现，着重是便利。公寓更讲究舒适性，功能的完备性，服务以及结构的合理性。配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。  落户、交易、水电费标准的区别  在购买公寓时，商业公寓和住宅会遇到几大关键要素的区别，这个时候，需要辨别清楚。首先是使用年限，合同上会写明是40年或70年，如果居住公寓建筑在有70年使用年限的土地上，且不具备商业公寓的特性时，就可以认定为住宅公寓，住宅公寓的使用年限就等同于土地的使用年限。房产证上也应该体现出物业类型和使用年限；其次是产证上的类别不一样；居住型公寓在产证上会写“成套住宅”，和普通住宅没有区别，可以用于落户，并且在契税缴纳享受和住宅同等的比例，发生公寓交易时，也免征营业税；在水电费缴纳上，主要根据地块与建筑用途来看，不看产证，如果不是商业用途的公寓，则享受民用水电费标准。  同是居住类型的住宅  为何叫法不同  既然年限和性质都几乎一样，而且都建在同一片土地上，为何叫法还有所不同呢？原来，居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。  日照标准和楼间距是一个根本性的差距，的确普通的住宅不仅面积较大，而且每层的户数较少。但是公寓每层的数量通常都会较多，而且有北朝向的房子，南北通透的公寓几乎看不到。也就是说，这两种房子的本质区别在于他们的“出身”，如果这个70年产权的居住用房不能满足国家对于住宅的要求，那么这个房子只能称之为“居住公寓”，所以在考虑过产证、水电费上的问题后，这两种不同叫法的房子，对于业主来说，是同样的。

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我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让**高年限按下列用途确定：　1)居住用地：70年；　　2)工业用地：50年；　　3)教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年；　　4)综合或者其他用地：50年。　　5)商业、旅游、娱乐用地：40年。

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房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。 房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。 土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的（商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年）。 实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，**短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。我见过的几个商品房的使用年限分别为38，47，58！70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。 这个问题是焦点，因为现在国家正在制定新的《物权法》，其中会有关于使用年限的条款，到期后收不收土地出让金，收多少，正在讨论，尚无定论。

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根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让**高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年；　　综合或者其他用地50年

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