物业小区业主委员会用房的面积有要求吗？是多少

【现实案例】北京市某小区于2008 年建成，业主入住后，开发商选聘了一家物业公司为小区前期物业管理单位。2011 年10 月，小区业主委员会成立，但面临着没有办公用房的问题。另据了解，在小区竣工后交接查验时，开发商向物业公司提供了600 平方米的办公场所。业主委员会遂找到物业公司，要求其提供100 平方米作为业主委员会的办公用房，遭到物业公司的拒绝。物业公司称：“物业管理用房是开发商提供，专门为物业公司办公所需，而且产权是开发商的，因此，不能提供给业主委员会。”业主委员会又向开发商主张权利，要求提供办公用房，未果。那么，物业管理用房性质如何? 是否包含业委会的办公用房部分?【中海小讲堂】按照《物业管理条例》的规定，开发商应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。《物权法》规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。开发商配置物业管理用房应当体现在房地产开发之初的规划图上，以及体现在之后的测绘报告上。即物业管理用房的具体位置和面积在小区规划总平面图及测绘报告资料上都应有标注。开发商在物业管理区域内不按照《条例》规定配置必要的物业管理用房的，房地产行政主管部门应责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处罚款。关于物业管理用房的用途，《条例》没有明确规定。从法理上，如何使用物业管理用房属于业主共有和共同管理权利事项，如无特殊约定，应由业主共同决定，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。为避免争议，可就物业管理用房的用途在《临时管理规约》、《管理规约》、《物业服务合同》等文件中予以明确。在北京，政策法规已明确了物业管理用房的面积、位置和用途，因此，较少产生争议。按照《北京市物业管理办法》的规定，物业服务用房建筑面积不得低于150 平方米，不但包括物业公司的办公用房，还包括业主大会及业主委员会30 至60 平方米的办公用房。综上，开发商依法配建的物业管理用房中应当包含业主委员会的办公用房。【法条链接】《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十五条第二款物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《北京市物业管理办法》第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150 平方米，其中地上房屋不得低于100 平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30 至60 平方米。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置

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业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成业主委员会。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一） 具有完全民事行为能力； （二） 遵守国家有关法律、法规； （三） 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （四） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五） 具有一定的组织能力； （六） 具备必要的工作时间。 业主委员会委员必须符合下列条件 1．是本物业管理区域内业主； 2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程； 3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责； 4．品行端正无劣迹； 5．热心公益事业。

小区业主委员会的责任有哪些？ 1.《物业管理条例》规定: 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：业主委员会（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 2.《业主大会议事规则》的规定: 比如原上海市房屋土地资源管理局颁布的《业主大会议事规则》（示范文本）【沪房地资物[2008]389号】规定： 业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： （一）拟订选聘物业服务企业的方案； （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； （三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； （五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； （六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； （七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； （八）对违反管理规约的行为进行处理； 3.《业主委员会工作规则》的规定: 业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规则》对业主委员会的职责作出更具体的规定，比如成都市房产管理局颁布的《业主委员会工作规则》（示范文本）【成房发[2007]87号】规定： 业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定； （五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定； 业主委员会 （六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定； （七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定； （八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划，提交业主大会会议决定； （九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员； （十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。 （十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理； （十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； （十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。 （十四）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管； （十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定； （十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷； （十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力； （十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告； （十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定； （二十）定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房产管理部门的指导与监督； （二十一）按规定建立业主委员会信用信息； （二十二）积极配合公安机关、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作； （二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；

随着消费者主体维权意识的逐步觉醒，业主委员会的产生也就在情理之中，法规之内了，但实际情况是，大家都知道应当成立业主委员会，找业主委员会解决问题，但业主委员会选举的相关办法是什么呢，大多数人都说不出个所以然来。 业主委员会 为维护全体业主的合法权益，保证本小区业主委员会选举过程的公平、公正、公开，根据国务院《物业管理条例》及建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《合肥市物业管理条例》等物业管理法律法规规章的规定，制定本办法。 第一章 大会形式 业主大会：由各栋楼的全体业主根据本办法第二章的方法选出业主代表，由业主代表参加业主代表大会，进行投票选举产生业主委员会。 第二章 业主代表和业主委员会候选人 一、业主代表的产生方法： （一）每栋楼为选举区域推选一至三位业主代表，参加业主代表大会会议时，以保证其中至少一人出席即为有效。 （二）业主代表的产生应获得其所代表的选举区域内业主中拥有过半数投票权的业主的同意，并签名确认。 （三）业主代表每届任期三年，可以连选连任。 二、业主委员会候选人的产生方法： 根据业主大会筹备小组、业主推荐或业主代表自荐，产生本次业主委员会提名候选人。提名候选人应包括本人姓名、性别、年龄、单位、简历在内的个人简介材料与有关证明（如身份证明、产权证明等）提交筹备小组，由筹备小组将候选人简历向业主公布。 三、业主委员会委员候选人应当符合以下条件： (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； (二)遵守国家有关法律、法规； (三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； (四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； (五)具有一定组织能力； (六)具备必要的工作时间； (七)熟悉物业管理法律法规及物业管理日常管理工作； (八)未发生其他不适宜担任业主委员会委员的情形。 四、本届业主委员会实行差额选举；候选人不得少于 13人。 第三章 投票和选举 一、投票权是根据业主拥有物业的面积确定的对物业管理区域公共部分和公共事务进行表决的权利。每户一票，该票代表的投票权以物业建筑套数计算，业主代表的投票权是其所代表区域内业主投票权的总和。 二、已出售物业的投票权归产权人，未出售单元的投票权归建设单位。两者均可委托使用人或承租人行使投票权（委托书样本见附件），但使用人及承租人不具有被选举权。 三、同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主大会或业主代表大会的投票及选举活动，方法自定。 四、本次选举为记名投票，投票人必须在选票上填写自己拥有的物业和代表的投票权并签名（盖章）。同一张选票重复选举同一候选人的，该候选人仅作得一票计算；未选任何候选人的选票为无效选票，视为弃权；选票上所选人数超出本届业主委员会委员人数的视为无效票。 五、业主委托他人行使投票权的，选票应附带业主授权委托书等有关的书面证明。 六、本次选举投票采用以下方式： 集中出席投票方式：到会签名时发选票，并登记选票号，以便核查。 七、业主代表大会的召开，应有过半数以上投票权的业主代表出席。并经在场的社区居委会监督下，进行公开点票、唱票，选举业主委员会委员。 选票累计的投票权未超过全部物业投票权半数的，视为选举无效。 第四章 委 员 一、本届业主委员会由11人组成，其中主任1名，副主任3名，委员6人，另设候补委员 2 人。 业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。 二、有下列情形的，经业主大会表决，罢免其业主委员会委员： （一）不符合前述候选人有关条件的； （二）因身体或精神上的疾病丧失履行职责能力的； （三）被司法部门认定有犯罪行为的； （四）从事该区域物业管理公司工作的； （五）违反物业管理法规、业主公约或业主委员会章程、决议、无社会公德的； （六）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。 三、根据选票统计结果，以得票高低（以投票权计算，下同）顺序按本届业主委员会委员规定人数选出获选的业主委员会委员。 获选委员的得票数应超过参加投票的总投票权数的50%。 四、本届业主委员会主任及副主任的产生采取以下方式： 由获选的委员投票选举业主委员会主任及副主任。 每个委员拥有相等的投票权。 五、自首次业主代表大会选举产生业主委员会之日起，业主委员会委员正式当选，水木春城业主委员会正式成立并开展工作。

根据住房和城乡建设部制定发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第32条规定：“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。”一般情况下，业主委员会有两种产生方式：1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。

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