回迁房适合投资吗

• 157****6441 品质差、风险大、周期长是人们对回迁房的普遍认知，确实，无论上网搜还是去中介门店问、或者问亲戚朋友，得到的答复基本都是类似的回答，甚至能一口气给你举各种买回迁房被骗后血本无归的新闻。还有些人虽然拿到了回迁房，但冬天没暖气，夏天电力跟不上，公共装修部分还不如毛坯，隔音几乎没有，住着闹心，售卖价格还不如安置房高......
  
  这不仅是新闻，而且在大部分地方也是事实，很多业主发现不菲的装修在没有本身房产品质的支撑下，还不如不花装修钱。虽然在深圳这种情况好很多，但对于回迁房的选择依然是一门精细的艺术活。
  
  1.回迁房的种类很多，比如对于正常的商品房回迁，按照商品房补偿，商铺拆迁则按照商铺补偿，这种交易和二手房一样，先买过来，然后等待拆迁，然后补偿，买的时候也能贷款，交易风险几乎为零，但缺点是需要名额，更可怕的是拆迁周期谁都不知道，包括在国土资源局上班的领导。这种房子选筹相对简单，照着规划拆迁的商品房买就行，但等个十年八年都有可能，甚至规划不拆了也会发生，一旦真的不拆迁了，这种涨幅小的房子除非**很低，或者能用同样的办法接鼓传花，否则还不如买点货币基金。
  
  当然这只是回迁房的一种，在深圳还有好多种类的回迁房，比如只能赔原所有权人的，笔者就不一一介绍了，有兴趣的可以私信我，我发给大家一个政府文件大家自己看。正常情况下可以这么理解，回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由开发商出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房、商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。
  
  深圳是一个以旧改为获得土地方式的城市，在市中心很多楼盘是包含回迁房的，在**近几年新建的包含回迁房的小区中，没见过哪个房子是因为回迁房所以价格会低，因为所有房子品质一样、学区一样、配套一样，交易方式也一样，所以对于近年来回迁房的品质，是无需担心的。下图是2016年交付的一个回迁房不动产权证照片。
  
  
  再说说安全性问题，如果是原有回迁村民手持的是合同，那一定有风险，这是实话，村民反悔很麻烦，但是如果回迁合同名字就是购买者呢？也就是说，购买者也成为原有回迁村民的一员，这样的交易会不会有风险呢？而且这种权属变更还会得到开发商承认、得到政府认可，在城市更新的官网备案，有国家信用背书，因此也就没什么风险了。这相当于买了一套期房，风险和期房完全一样，而且同期房不同的是，每月还有至少15元每平方的租赁安置补偿，相当于购买者变成一名实打实的本地村民，获得和村民一样的货币化租赁安置补偿。
  
  为什么会有这种事？原因就是政府要更新城市，所以必须配合拆迁。而房子的货币化补偿时间在新房售卖的时候，所以有些村民就想提前变现一部分，于是将自己3000平的安置面积出售300平方，提前财富自由。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村落的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一。但并非所有的回迁房都能如此，如果是小产权或集体产权用地，已经有确定权属，购买者就不能变成村民，也没办法公务机构备案，风险也就很难控制。所以说回迁房的选择是一门艺术活。
  
  
  2.品质放心了，安全性放心了，价格太高也没有投资价值，有些地方的回迁房价格和新房接近了，还不能贷款，但也有成交。原因很简单，关注的人多，不用购房名额，就有人愿意全款买因为认可深圳，但作为投资，这种投资属性显然大打折扣，所以一定要选择有价差的地方，价差大证明当下的利差大，价差小证明当下的利差小。
  
  3.品质放心了、安全性也没问题了，价差也有了，下一步就要考虑发展快的区域，比如正在建设地铁，比如正在如火如荼的开展公共建设，要知道房子的价值就是周边各种公共配套设施的总和，窗外价值的稳定提升对于房产价值的提升至关重要。如果这三点问题全部解决了，还有问题吗？
  
  4.当然有，投资周期问题。都很好，就是拆不下来，全国哪都有，有些钉子户就是不同意，所以深圳办法是只要超过90%的同意，政府就会帮忙强拆，但有些事情一旦指望政府帮忙，估计就有的等了，所以一定要选择开始拆迁的区域！这一点对于投资回迁房同样至关重要，如果选错了，就煎熬吧！
  
  
  条件都满足了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的地方，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短、还有价差等几个条件的，有是有，但像本次这么优质的投资标的就难了。 2018-07-11 16:35:05
• 134****4127 品质差、风险大、周期长是人们对回迁房的普遍认知，确实，无论上网搜还是去中介门店问、或者问亲戚朋友，得到的答复基本都是类似的回答，甚至能一口气给你举各种买回迁房被骗后血本无归的新闻。还有些人虽然拿到了回迁房，但冬天没暖气，夏天电力跟不上，公共装修部分还不如毛坯，隔音几乎没有，住着闹心，售卖价格还不如安置房高......
  回迁房投资到底有哪些风险？
  回迁房投资到底有哪些风险？
  这不仅是新闻，而且在大部分地方也是事实，很多业主发现不菲的装修在没有本身房产品质的支撑下，还不如不花装修钱。虽然在深圳这种情况好很多，但对于回迁房的选择依然是一门精细的艺术活。
  1.回迁房的种类很多，比如对于正常的商品房回迁，按照商品房补偿，商铺拆迁则按照商铺补偿，这种交易和二手房一样，先买过来，然后等待拆迁，然后补偿，买的时候也能贷款，交易风险几乎为零，但缺点是需要名额，更可怕的是拆迁周期谁都不知道，包括在国土资源局上班的领导。这种房子选筹相对简单，照着规划拆迁的商品房买就行，但等个十年八年都有可能，甚至规划不拆了也会发生，一旦真的不拆迁了，这种涨幅小的房子除非**很低，或者能用同样的办法接鼓传花，否则还不如买点货币基金。
  当然这只是回迁房的一种，在深圳还有好多种类的回迁房，比如只能赔原所有权人的，笔者就不一一介绍了，有兴趣的可以私信我，我发给大家一个政府文件大家自己看。正常情况下可以这么理解，回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由开发商出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房、商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。
  深圳是一个以旧改为获得土地方式的城市，在市中心很多楼盘是包含回迁房的，在**近几年新建的包含回迁房的小区中，没见过哪个房子是因为回迁房所以价格会低，因为所有房子品质一样、学区一样、配套一样，交易方式也一样，所以对于近年来回迁房的品质，是无需担心的。下图是2016年交付的一个回迁房不动产权证照片。
  回迁房投资到底有哪些风险？
  回迁房投资到底有哪些风险？
  再说说安全性问题，如果是原有回迁村民手持的是合同，那一定有风险，这是实话，村民反悔很麻烦，但是如果回迁合同名字就是购买者呢？也就是说，购买者也成为原有回迁村民的一员，这样的交易会不会有风险呢？而且这种权属变更还会得到开发商承认、得到政府认可，在城市更新的官网备案，有国家信用背书，因此也就没什么风险了。这相当于买了一套期房，风险和期房完全一样，而且同期房不同的是，每月还有至少15元每平方的租赁安置补偿，相当于购买者变成一名实打实的本地村民，获得和村民一样的货币化租赁安置补偿。
  为什么会有这种事？原因就是政府要更新城市，所以必须配合拆迁。而房子的货币化补偿时间在新房售卖的时候，所以有些村民就想提前变现一部分，于是将自己3000平的安置面积出售300平方，提前财富自由。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村落的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一。但并非所有的回迁房都能如此，如果是小产权或集体产权用地，已经有确定权属，购买者就不能变成村民，也没办法公务机构备案，风险也就很难控制。所以说回迁房的选择是一门艺术活。
  回迁房投资到底有哪些风险？
  回迁房投资到底有哪些风险？
  2.品质放心了，安全性放心了，价格太高也没有投资价值，有些地方的回迁房价格和新房接近了，还不能贷款，但也有成交。原因很简单，关注的人多，不用购房名额，就有人愿意全款买因为认可深圳，但作为投资，这种投资属性显然大打折扣，所以一定要选择有价差的地方，价差大证明当下的利差大，价差小证明当下的利差小。
  3.品质放心了、安全性也没问题了，价差也有了，下一步就要考虑发展快的区域，比如正在建设地铁，比如正在如火如荼的开展公共建设，要知道房子的价值就是周边各种公共配套设施的总和，窗外价值的稳定提升对于房产价值的提升至关重要。如果这三点问题全部解决了，还有问题吗？
  4.当然有，投资周期问题。都很好，就是拆不下来，全国哪都有，有些钉子户就是不同意，所以深圳办法是只要超过90％的同意，政府就会帮忙强拆，但有些事情一旦指望政府帮忙，估计就有的等了，所以一定要选择开始拆迁的区域！这一点对于投资回迁房同样至关重要，如果选错了，就煎熬吧！
  回迁房投资到底有哪些风险？
  回迁房投资到底有哪些风险？
  条件都满足了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的地方，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短、还有价差等几个条件的，有是有，但像本次这么优质的投资标的就难了。 2018-07-11 16:34:41
• 148****7923 品质差、风险大、投资周期长是人们对回迁房的普遍认知，确实，无论上网搜还是去中介门店询问，亦或询问自己的亲戚朋友，得到的答复基本差不多，甚至能一口气举例各种买回迁房被骗的血泪新闻。还有些人虽然拿到了回迁房，但冬天没暖气，夏天电力跟不上，公共装修部分接近毛坯，隔音几乎没有，住着闹心，售卖价格还不如隔壁安置房高......
  
  
  这不仅是新闻，而且在大部分地方也是事实，很多业主发现不菲的装修在没有本身房产品质的支撑下，还不如不花装修钱。虽然在深圳几乎不存在，但并不代表深圳的回迁房就可以随便买买买。首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。
  
  
  ▲第一类，业主已经持有房产证，这种回迁房可以正常在交易所过户转名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是要么价格高，要么周期长。一般情况周期谁都不知道，如果周期能够确定，那价格就已经飞起来了。
  
  
  ▲第二类，业主只有开发商的回迁协议，买卖的是回迁权，而非真正的房屋过户。这类交易具体有两种形式：一是直接和回迁业主签订协议，先付一部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，而且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，资金风险大，而且业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者依然不建议考虑。另一种是交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的标的非常少，我们目前给大家寻找的投资标的就属于这一类，首先非常安全。当然，我们会核查清楚以下几个问题：
  
  
  1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；
  
  
  2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；
  
  
  3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；
  
  
  4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；
  
  
  5、会设置监管平台，保障资金安全。
  
  
  一切都好，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁尤其是拆迁基本结束的地方又有人愿意出售，出售总面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短、还有价差等几个条件的，确实非常难得。
  
  
  笔者**后想说，一百多万在深圳连**都不够的情况下，却能全款买到3-5年后的商品房，权益还能得到保障，还有租赁货币化补偿，确实非常划算！如果有任何疑问，欢迎添加微信美房网深圳康老师mkkk986或文末留言，感谢您的关注。 2018-07-11 16:34:22