回迁房适合投资吗？谁能说说呢？

品质差、风险大、周期长是人们对回迁房的普遍认知，确实，无论上网搜还是去中介门店问、或者问亲戚朋友，得到的答复基本都是类似的回答，甚至能一口气给你举各种买回迁房被骗后血本无归的新闻。还有些人虽然拿到了回迁房，但冬天没暖气，夏天电力跟不上，公共装修部分还不如毛坯，隔音几乎没有，住着闹心，售卖价格还不如安置房高......这不仅是新闻，而且在大部分地方也是事实，很多业主发现不菲的装修在没有本身房产品质的支撑下，还不如不花装修钱。虽然在深圳这种情况好很多，但对于回迁房的选择依然是一门精细的艺术活。1.回迁房的种类很多，比如对于正常的商品房回迁，按照商品房补偿，商铺拆迁则按照商铺补偿，这种交易和二手房一样，先买过来，然后等待拆迁，然后补偿，买的时候也能贷款，交易风险几乎为零，但缺点是需要名额，更可怕的是拆迁周期谁都不知道，包括在国土资源局上班的领导。这种房子选筹相对简单，照着规划拆迁的商品房买就行，但等个十年八年都有可能，甚至规划不拆了也会发生，一旦真的不拆迁了，这种涨幅小的房子除非**很低，或者能用同样的办法接鼓传花，否则还不如买点货币基金。当然这只是回迁房的一种，在深圳还有好多种类的回迁房，比如只能赔原所有权人的，笔者就不一一介绍了，有兴趣的可以私信我，我发给大家一个政府文件大家自己看。正常情况下可以这么理解，回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由开发商出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房、商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。深圳是一个以旧改为获得土地方式的城市，在市中心很多楼盘是包含回迁房的，在**近几年新建的包含回迁房的小区中，没见过哪个房子是因为回迁房所以价格会低，因为所有房子品质一样、学区一样、配套一样，交易方式也一样，所以对于近年来回迁房的品质，是无需担心的。下图是2016年交付的一个回迁房不动产权证照片。再说说安全性问题，如果是原有回迁村民手持的是合同，那一定有风险，这是实话，村民反悔很麻烦，但是如果回迁合同名字就是购买者呢？也就是说，购买者也成为原有回迁村民的一员，这样的交易会不会有风险呢？而且这种权属变更还会得到开发商承认、得到政府认可，在城市更新的官网备案，有国家信用背书，因此也就没什么风险了。这相当于买了一套期房，风险和期房完全一样，而且同期房不同的是，每月还有至少15元每平方的租赁安置补偿，相当于购买者变成一名实打实的本地村民，获得和村民一样的货币化租赁安置补偿。为什么会有这种事？原因就是政府要更新城市，所以必须配合拆迁。而房子的货币化补偿时间在新房售卖的时候，所以有些村民就想提前变现一部分，于是将自己3000平的安置面积出售300平方，提前财富自由。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村落的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一。但并非所有的回迁房都能如此，如果是小产权或集体产权用地，已经有确定权属，购买者就不能变成村民，也没办法公务机构备案，风险也就很难控制。所以说回迁房的选择是一门艺术活。2.品质放心了，安全性放心了，价格太高也没有投资价值，有些地方的回迁房价格和新房接近了，还不能贷款，但也有成交。原因很简单，关注的人多，不用购房名额，就有人愿意全款买因为认可深圳，但作为投资，这种投资属性显然大打折扣，所以一定要选择有价差的地方，价差大证明当下的利差大，价差小证明当下的利差小。3.品质放心了、安全性也没问题了，价差也有了，下一步就要考虑发展快的区域，比如正在建设地铁，比如正在如火如荼的开展公共建设，要知道房子的价值就是周边各种公共配套设施的总和，窗外价值的稳定提升对于房产价值的提升至关重要。如果这三点问题全部解决了，还有问题吗？4.当然有，投资周期问题。都很好，就是拆不下来，全国哪都有，有些钉子户就是不同意，所以深圳办法是只要超过90%的同意，政府就会帮忙强拆，但有些事情一旦指望政府帮忙，估计就有的等了，所以一定要选择开始拆迁的区域！这一点对于投资回迁房同样至关重要，如果选错了，就煎熬吧！条件都满足了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的地方，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短、还有价差等几个条件的，有是有，但像本次这么优质的投资标的就难了。

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回迁房可以买卖。购买回迁房所需承担的风险在于，房产证和土地证的办理手续需要先办到原房东的名下，然后过户给你，可能短时间之内无法办理。需要特别注意的问题　　（1）、严防“一房数卖”　　回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。　　（2）、必须约定房产过户和交房的时间　　签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。

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不动产所有权转移以不动产登记为准，如果未在房管局登记备案，取得房产证，所有权是不能转移的。房屋买卖合同公证，只是就合同的存在及成立进行公证，公证处一般会受理。

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不动产的所有权是通过登记确定的，如果只买房而不过户，你的权益是无法得到保障的。

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同城办理:抵押房产与贷款经办网点须同城，不接受异地抵押。不接受评估现值≤10万房产作抵押物；已有产权证且产权清晰，可上市流通并能办理抵押登记没有产权争议等不利变现情况；具有较强变现能力:房产结构好，水电、交通、物业管理等各项设施服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；抵押商品住房房龄≤20年且贷款/授信期限+房龄≤40年；抵押商业用房房龄≤20年，且贷款/授信期限+房龄≤30年。原则上不接受闲置＞6个月商业用房作抵押物。

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