怎样取得延期交房的证据

"一诉前应该联合业主，做好收集证据的准备1 人多力量大，人多首先是会受到法院的重视，对判决结果非常有利;2 人多收集的证据就比较多，一个人的证据大家都可以共同使用，有用的证据多了胜诉的几率就大;3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师，逾期交房违约金案件比较专业，律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据，并且可以代理诉讼的全过程，可以节省个人的时间和精力。**重要的是人多每个人所交的律师费就会降低，这样就可以减少诉讼成本。 二关于证据的搜集1逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。 逾期的开始时间是《商品房买卖合同》中的交房时间，计算违约金截止时间是具备交房条件并有效的通知。2在开发商不具备交房条件的情况下，也会通知收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，业主要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。3再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，**好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。"

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比较严谨的做法是：当开发商没有在《商品房买卖合同》约定的时间交房时，给开发商发催告函（也可请律师发），要注意保留快递回执。这既是固定证据，也涉及合同解除权的问题，如果开发商经催告后三个月仍没有交房，则买房人有权解除合同。不管是否想解除合同，保留这项权利还是非常重要的。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 如果到了诉讼阶段，，买房人反而不用太担心，因为按时交房的举证责任在开发商一方。根据**高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”在商品房买卖合同关系中，买房人只要付款就履行完毕，举证责任很低。

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利益，**好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼，这样有很多好处：1 人多力量大，人多首先是会受到法院的重视，对判决结果非常有利；2 人多收集的证据就比较多，一个人的证据大家都可以共同使用，有用的证据多了胜诉的几率就大；3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师，逾期交房违约金案件比较专业，律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据，并且可以代理诉讼的全过程，可以节省你的时间和精力。**重要的是人多每个人所交的律师费就会降低，这样就可以减少诉讼成本。二关于证据的搜集逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。首先开发商要交房必须具备交房条件，在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件，就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。其次，在开发商不具备交房条件的情况下，他会通知你收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，**好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。三逾期交房违约金的计算开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房，购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期

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根据相关法律规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?一种观点认为，实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道，另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失有多少，故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。另一种观点则认为，遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小，而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。笔者认为，首先，“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。其次，法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”，与法律规定此项制度的本意背道而驰。因此，第一种观点实不足取。在本案中，双方将逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五，某康公司认为约定的违约金过高，便应当由某康公司对约定的违约金过分高于给李某勤造成的损失承担举证责任。一审法院直接认定在无证据证明逾期交房给李某勤造成具体损失金额的情况下，应当参照同地段同类房屋的租金标准作为认定损失的依据，而并未指明应当由哪方对违约金是否应当调整承担举证责任，存在不当之处。对此，二审法院予以明确。2、逾期交房给购房者造成损失的认定在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。然而，购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、

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大家都知道们现在买大多数都是期房，都是没有那么快把房子交到们手上的，所以就出现了很多延期交房现象，那么延期交房的业主得到的实际赔偿比因延期交房而造成的损失要低很多，但也有的业主会要求退房。那么开发商延期交房退房都要办理什么手续？一：什么情况下才可以退房1、开发商逾期交房构成根本违约（三个月以上）；2、开发商擅自变更设计；3、房屋实测面积与合同约定面积不符；4、房屋主体结构质量不合格；5、约定期限内购房人未能拿到产权证；6、房子产权不清楚等情况。二：商品房退房手续办理流程办理退房手续时应该注意两个重要问题：一是购房者要解除什么合同；二是解除这些合同的先后顺序。当购房者和开发商在退房问题上达成一致意见的时候，需要解除的合同有两个：一是购房者与开发商的买卖合同，二是购房者与银行的借款合同。办理退房手续，首先购房者要向开发商发出退房通知，可以通过挂号信、传真、电话等形式；其次，是在十五日内，开发商应该退还购房者支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

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