怎样取得延期交房的证据?逾期交房的举证责任是怎样的

• 155****4453 比较严谨的做法是：当开发商没有在《商品房买卖合同》约定的时间交房时，给开发商发催告函（也可请律师发），要注意保留快递回执。这既是固定证据，也涉及合同解除权的问题，如果开发商经催告后三个月仍没有交房，则买房人有权解除合同。不管是否想解除合同，保留这项权利还是非常重要的。
  **高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
  第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 如果到了诉讼阶段，，买房人反而不用太担心，因为按时交房的举证责任在开发商一方。根据**高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”在商品房买卖合同关系中，买房人只要付款就履行完毕，举证责任很低。 2019-10-17 22:10:06
• 158****5547 1、违约金调整中的举证责任分配
  根据相关法律规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?一种观点认为，实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道，另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失有多少，故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。另一种观点则认为，遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小，而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。
  笔者认为，首先，“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。其次，法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”，与法律规定此项制度的本意背道而驰。因此，第一种观点实不足取。
  在本案中，双方将逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五，某康公司认为约定的违约金过高，便应当由某康公司对约定的违约金过分高于给李某勤造成的损失承担举证责任。一审法院直接认定在无证据证明逾期交房给李某勤造成具体损失金额的情况下，应当参照同地段同类房屋的租金标准作为认定损失的依据，而并未指明应当由哪方对违约金是否应当调整承担举证责任，存在不当之处。对此，二审法院予以明确。
  2、逾期交房给购房者造成损失的认定
  在商品房预售合同纠纷案件中，由于违约金可以根据合同约定进行确定，故开发商首先需要举证证明的便是逾期交房所造成损失的大小。然而，购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造 2019-10-17 22:10:02
• 137****6271 中国人历来有房子情结，自古就把房子当成安身立命之所。《汉书·元帝纪》说：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”有了房子就有了依托，生活就有了**基本的保障。简而言之，房子是家的前提，家是幸福的源泉。
  
  
  
  买房是人生中的大事，很多人攒了半辈子的积蓄，买了房，成了“房奴”，不曾想开发商一拖再拖，几年过去了，交房日子遥遥无期。很多业主表示，自己的所有积蓄都压在这一套房子上，这几年没有多余的钱再做其他，这损失怎么办？**让业主苦不堪言的是，合同里的条款都是开发商定的，特别是碰到无良的开发商，即使在打官司的时候，还要辩称，业主主张的违约金过高，要求法院调整，此时业主又该如何维权呢？
  
  
  
  
  
  
  
  
  我们先看下一则案例，看看当开发商要求法院调整违约金的时候，法院是如何判决的？依据又是什么？
  
  
  
  李女士于2014年3月5日购买了江西某市某置业公司的一套商品房，合同约定2015年12月30日交房，若逾期交房，开发商支付日万分之三的违约金。后，开发商因种种原因，没有在合同约定的期间内将房屋交付给李女士，开发商也认可自己存在逾期交房的行为。但是双方在协商违约金的时候，出现了分歧。李女士要求置业公司按照合同上的约定支付违约金。但是开发商说，这个违约金约定太高，事实上也没有逾期太久。因此双方协商不成，李女士向当地法院提起诉讼。
  
  
  
  
  
  
  
  
  李女士诉称：我们既然签了合同，就应该按照合同约定的来。而且，双方约定的违约金换算成年利率的话，是百分之十点八，并不高。
  
  
  
  
  置业公司辩称：我们确实有逾期交房的行为，但是法律也有规定，约定的违约金如果过高的话，是可以进行调整的，我们认为应当按照房屋的租金标准来计算违约金，大概是日万分之一。
  
  
  
  法院经过审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，置业公司作为违约方，应当对自己提出的主张承担举证责任。
  
  2019-10-17 22:09:56
• 131****9118 1.开发商的交房义务包括应当按照合同的约定以书面的方式通知业主办理房屋交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单等，而不仅仅限于交付钥匙。
  
  2.商品房买卖合同约定了逾期交付与逾期办证的违约责任，但又约定开发商承担了逾期交房的责任后，不承担逾期办证责任的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按约承担逾期交房、逾期办证的多项违约责任。
  
  【案情概况】
  
  2012年11月12日，原告周显治、俞美芳（买受人）与被告余姚众安房地产开发有限公司（出卖人，以下或简称“余姚众安公司”）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（住宅，悦龙湾E08-02），总房款5162730元，买受人按其他方式按期付款；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的**后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的**后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付放价款的1%承担违约责任，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等。 2019-10-17 22:09:52