按揭房怎样出售还没交房

　　没有房产证的房子是不允许买卖的。有房产证，按揭没有结束，理论上是不能交易的。但实际上，买卖双方可以先作一份公证，然后买方将银行剩余的贷款还清将房产证拿出来再进行过户处理。尾款等过户完了之后可以立即现金支付或者按签订的买卖合同执行。　　但是这样的“转按揭”服务不是每个银行都会执行的，所以**好提前问清楚贷款银行能不能这样“转按揭”操作。

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现在还卖不了，卖之前要还清贷款，先不说你还不还得起。先假设你还得起，但银行规定要还贷满12个月之后才能提前还款，而且还要收你违约金作为附加条件。满了12个月之后你还要等交房，交房之后还要去办好三证。办好了三证就可以卖了，如果你自己还不起剩余房贷那就得找个**款非常高的买家，高到什么程度呢？大于或等于你剩余的房贷，**好有一次性付款的。在这里还要提醒你：很少有人愿意一次性付，除非你价格真的很便宜，不多说你懂的。签好合同之后，你先用买家给的**款把剩余房贷还清，取出他项权证之后就可以过户给买家了。

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　　没有房产证的房子是不允许买卖的。有房产证，按揭没有结束，理论上是不能交易的。但实际上，买卖双方可以先作一份公证，然后买方将银行剩余的贷款还清将房产证拿出来再进行过户处理。尾款等过户完了之后可以立即现金支付或者按签订的买卖合同执行。　　但是这样的“转按揭”服务不是每个银行都会执行的，所以**好提前问清楚贷款银行能不能这样“转按揭”操作。

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遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，间房子必须是自住屋，其实不然，使现在是在租房子住，如果有的资金和好的房源，也可以直接申请房买房贷款。而且贷款买房也远没有你想像的那麽难。美国买房贷款申请的“房”分三种：自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的第二套房(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收，或者是低买高卖得到。在不少地方，由於地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做。例如稍微靠内陆一二写地区，比如亚特兰大、休斯顿等，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是却没有少显着低多少。举个例子：同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时可能就差个几百块钱。也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什麽有的地方放20%的就能有正的现金，有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题。1.美国房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？没有区别，房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入更好的是，买房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。这个怎麽决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。2.需要多少，有额外要求吗？买房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。什麽是PITIA？PI = Principal & Interest，房贷T = Tax，地税I = Insurance，保险A = HOA，管理费所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户（Checking/Savings Account）中。这些钱不用花掉，但是要存在里面。除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美国养老金计划（401K）都可以。不过，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。另外，切记房的贷款申请不能用赠与基金（Gift Fund），所有的和资金储备都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行！比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请。所以如果有买房的打算但资金又不够的话，提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的银行流水（Bank Statement）。例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麽钱就要6月份或者之前打过来。不过如果你需要使用收入，那麽要两个月的银行流水；如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用收入，那麽一个月的银行流水也可以。3. 快速计算能贷多少款贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款，有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这麽算的

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不可以的。需要有房产证。

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