房子低押贷款怎样评估的?

一、影响房屋评估的因素市场价与评估价市场价，是房屋在公开市场上的买卖价格。也就是说买家愿意出售，卖家愿意出售的真实价格。评估价，是根据客观条件对这个房屋市场价格的评估或者预测。房屋评估价的客观差异性评估是一件非常专业且有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个房子在这个世界上都是唯一存在的。没有哪个房子和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等不同。每一套房屋的估价都没有绝对的参考物。评估价的滞后性在房屋估价报告中，很重要的一个参考部分就是**近成交价对比。一般，估价师会参考近六个月内在本区域相似房型的成交价来给出评估价。其实，这个参照值在如今的市场是有滞后性的。别说六个月了，一个月时间内的平均价位都可能上升10%了。二、房屋评估价低的影响银行是按照评估机构给出的评估价来确定贷款额度的。比如你买了一个房子100万，正常的借贷比例是7成，你的收入也够贷7成，那就是贷70万。如果银行估价只有90万，那就是按照90万的7成贷63万。简单来说就是低估价低了，你能贷的金额就少了。

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第一委托方应到有资质的房屋抵押评估机构去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋抵押评估相关规定。委托方向房屋抵押评估机构出具“房屋评估委托书”作为委托评估的依据，如果对房屋抵押评估的机构没有异议，即可视为接受委托。第二委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地的使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。第三当资料准备齐全并交给房屋抵押评估机构之后，委托方便可与房屋抵押评估的机构约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。房屋抵押评估机构在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付房屋抵押评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋抵押评估报告书了。

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房屋抵押消费贷款对申请人的要求 首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁; 其次，有北京市常住户口，有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力; 第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押; 第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。 房屋抵押消费贷款对资料的要求 1、借款人及配偶身份证原件及复印件 2、借款人及配偶户口簿(外地人为户籍证明)原件及复印件(若借款人和配偶非同户须提供婚姻证明) 3、其他有权处分抵押房屋人同意抵押书(本人签字、盖章) 4、抵押房屋所有权证原件 5、抵押房屋土地证原件 6、抵押房屋契证原件 7、准入证明(房改房)原件 8、土管局权属审查证明(房改房)原件 9、保证人同意担保书面协议及收入证明(贷款方式为抵押加担保才须提供) 房屋抵押消费贷款对办理的要求 房屋抵押贷款的办理流程主要包括：洽谈业务，了解客户需求-签订办理合同，同时准备资料-房屋实地勘察评估、出具评估报告-递交材料至银行预审、面签-审核通过，房管局进行抵押登记-银行放款-查收贷款，按月还款!

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林权抵押贷款四类风险风险一：贷前调查评估难引致的信用和道德风险主要表现：一是由于森林资源是一种特殊的资源性资产,并且林区一般地处偏僻,交通不便,地广人稀,给金融机构贷前调查工作带来了较大的困难。如曾某仅300万元贷款，抵押物却是面积达7914亩的林场，要准确地核实抵押物价值难度相当大。容易造成借款人利用信贷人员难以确切了解林地面积的漏洞，人为扩大林地面积或提高抵押物价值，导致金融机构不能合理确定抵押物抵押比例，削弱贷款风险缓释能力，增大贷款潜在信用风险。二是由于金融机构缺乏林业评估的专业人才,对林木的生长周期和经济价值都不了解，抵押物价值一般委托评估机构评估,易产生借款人与评估机构串通作弊或借款人、信贷人员和评估机构三方串通作弊,人为提高抵押物价值，导致道德风险。三是目前林业部门虽然承担了林权抵押物的价值评估工作，但是由于资金、评估标准、专业技术人员缺乏等原因，导致

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经济适用房抵押要注意什么问题？根据目前相关法律规定，经济适用房的抵押及实行将可能导致两个方面的问题：第一，涉及抵押权实现后房屋的受让人身份，如经济适用房通过拍卖方式流转，丧失房屋的家庭将重新依靠社会救济与保障，而取得房屋的买受人一般而言不会是应予以保障的对象，这将可能违背经济适用房制度设计的初衷。此外，亦不排除购买人通过这种方式恶意将房屋变相转让，从而实现投资增值目的。第二，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，如将房屋抵押，则该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由于经济适用房所使用土地为划拨土地，其制度设计初衷是为促进社会公平而对低收入住房困难家庭予以的一种福利安排。因此，在相关主体未缴纳土地出让金的情况下，土地使用权主体不能发生变更。因此，本文认为，经济适用房的权利人在未取得完全产权前，其不能将房屋用于抵押担保。但是，这里却需要解决另一个问题，即由于经济适用房的购买人其本身就是低收入家庭，其很可能无力一次性支付全部房款，此外部分人群或缴纳了住房公积金，也需要用住房公积金贷款解决居住问题。根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人借款需有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。而在房屋买卖中，通行的做法是将房屋抵押给贷款人以获取贷款，这就需要经济适用房具备融资担保的功能。经济适用房的购买人可以将房屋抵押给指定的贷款人(主管机构认可的金融机构)用于支付购房款，此外其不能用于其他目的抵押担保。此种情况下权利人实现抵押权的，如是国有土地则可按现行规定予以处理。主管机关应先将房屋所占范围的土地征收为国有，而后将该经济适用房产权填补完整后房屋的取得人应补缴土地成本，即土地出让金，按照相关法律规定予以处置。

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