房子低押贷款怎样评估的?

• 145****9016 一、影响房屋评估的因素
  
  市场价与评估价
  
  市场价，是房屋在公开市场上的买卖价格。也就是说买家愿意出售，卖家愿意出售的真实价格。评估价，是根据客观条件对这个房屋市场价格的评估或者预测。房屋评估价的客观差异性评估是一件非常专业且有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个房子在这个世界上都是唯一存在的。没有哪个房子和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等不同。每一套房屋的估价都没有绝对的参考物。
  
  评估价的滞后性
  
  在房屋估价报告中，很重要的一个参考部分就是**近成交价对比。一般，估价师会参考近六个月内在本区域相似房型的成交价来给出评估价。其实，这个参照值在如今的市场是有滞后性的。别说六个月了，一个月时间内的平均价位都可能上升10%了。
  
  二、房屋评估价低的影响
  
  银行是按照评估机构给出的评估价来确定贷款额度的。比如你买了一个房子100万，正常的借贷比例是7成，你的收入也够贷7成，那就是贷70万。如果银行估价只有90万，那就是按照90万的7成贷63万。简单来说就是低估价低了，你能贷的金额就少了。 2018-07-09 10:36:03
• 136****5586 　机构评估因素
  
  　　1、折旧（房龄）
  
  　　指房屋因时间而造成的损耗。房子一旦盖好便进入折旧期，一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%
  
  　　2、土地生熟程度
  
  　　指基础设施的通达程度和土地的平整程度。简单的理解，就是抵押房屋周边设施的完善程度。其评判标准主要有三通一平、五通一平和七通一平。七通一平视为**好。
  
  　　三通一平指水、电、道路通，土地平整。
  
  　　五通一平指通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整。
  
  　　七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
  
  　　3、资本化率
  
  　　把资本投入到不动产所带来的收益率，其影响因素包括：自有资本所占比率；外来资本（如借贷）利息；因老化（折旧、功能下降等）产生的贬值和收益降低（相对值）；因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加（绝对量）；还贷后自有资金的增加。
  
  　　4、基准地价
  
  　　基准地价是土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定**高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
  
  　　5、标定地价
  
  　　是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。大家可以简单的理解为所在小区的均价，以及小区内类似房屋（户型、楼层、装修）的挂牌价和成交价格。
  
  　　6、出让地价、转让地价和其他地价
  
  　　出让地价：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益；
  
  　　转让低价：土地使用者将土地使用权再转移的价格。
  
  　　7、房屋重置价格
  
  　　是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。 2018-07-09 10:35:41
• 142****3345 房产的评估价值主要是由房产相关的一些因素来决定的。比如说，房产的使用时间、房屋本身的市场价格，房产所处地段、房产的性质类型还有房产的变现能力强弱等等。
  房产抵押贷款的成数与贷款额度之间的关系是直接的。一般贷款成数不超过评估价值的7成。房产性质影响贷款成数，二贷款成数进一步影响贷款额度。
  在抵押贷款中，写字楼、商铺的抵押**高贷款成数要低一点，只有6成；厂房抵押贷款**高贷款成数也只有50%。 2018-07-09 10:35:20
• 133****7842 1、其委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如过房地产估价单位没有异议，即可视为接受委托。
  
  2、那委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。
  
  3、当资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。 2018-07-09 10:34:55