什么叫在建工程抵押贷款

• 151****8015 在建工程办理抵押贷款需要的资料有：
  
  土地使用证；
  
  建设用地规划许可证；
  
  建设工程规划许可证；
  
  建筑工程施工许可证；
  
  营业执照；
  商品房预售许可证 2018-07-06 23:13:56
• 147****1927 在建工程的权利是由土地使用权和建安工程的所有权组成的。土地使用权可以是通过划拨方式或是出让方式取得的。主要的风险有：权利主体是否明确、权属是否有纠纷、设定的土地面积是否界定清楚、土地的使用年限是否短于贷款期限等。
  建筑安装工程是完成一定的报建程序后，由承包商承揽施工，并完成一定建筑安装工程量的建筑物。一方面风险是是否完成了一定的报建程序，即是否办理了规划局的“一书两证”(《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》)和建设管理局的《建筑工程施工许可证》;另一方面风险是承包商垫资的风险。**高人民法院2002年6月27日公布的法释(2002)16号司法解释《**高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中指出“应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”因此，在建工程的抵押权人不能享受正常房屋所有权、土地使用权的抵押权人的优先受偿权，使得发放的贷款不能正常收回，增加了风险。 价值风险的产生原因有：评估原因、市场原因和权属界定原因。
  由于房地产评估机构繁多，估价人员的估价水平参差不齐。当评估结果高出正常、合理的市场价值后，使得贷款的风险剧增。有时，贷款银行为了给开发商节约有关费用，信贷人员自行估算，由于缺乏专业评估知识，估算结果误差可能很大，也有可能造成贷款风险。
  《房地产估价规范》规定：房地产抵押价格的评估是以估价对象在发放贷款时的正常市场价值。 有可能出现发放贷款时的评估价值与处置抵押物时的处置价格有很大差异，从而造成贷款风险。
  房地产开发项目有的是联营合作开发的，特别是在一方提供土地，开发商提供开发资金这种联合开发中，提供土地方提供的可开发土地可能是划拨用地，也可能是出让用地。划拨用地的抵押价值比出让用地的抵押价值要低， 划拨用地上的在建工程(开发经济适用房除外)可能因无法办理《商品房预售许可证》，使得该项目不能正常预售，开发资金不能按期回收，同时银行贷款也有可能不能按期回收，造成贷款风险。另一方面，该类联营合作开发项目的在建工程评估价值只能按照联营合作开发合同上所载明的有关条款进行合适的分割，而不能视为开发商全部拥有，从而造成贷款风险。 在土地管理部门和房产管理部门相分离的地方，土地抵押在土地管理部门登记，在建工程(含土地)在房产管理部门登记。当开发商用单独的土地和在建工程(含土地)在不同的银行办理抵押贷款，同时由于房产管理部门和土地管理部门信息不互通，而分别办理了抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押，可能会造成贷款风险。
  在建工程在办理了抵押登记后，仍然进行销售，并由另一家银行办理按揭，按揭款没有归还原该套房在建工程抵押的贷款额度，造成该套房产重复抵押，也会有贷款风险。 在建工程处置时，会影响开发商形象和开发项目的形象，同时处置行为乃非公平市场行为，使得该项目的处置价值远低于市场价值，从而造成贷款不能全额收回的风险。
  在建工程抵押能很好的规避以上风险，才能很好的保证在建工程的抵押。 2018-07-06 23:13:48
• 148****4904 在建工程抵押贷款的用途依然只能用于继续建造在建工程。
  在建工程抵押是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
  1.从国家宏观管理上，把银行贷款分为很多用途：如流动资金贷款，固定资金贷 款，专项资金贷款等等，目的是便于宏观调控，防止盲目扩建，盲目发展。
  2.从银行本身角度看，降低贷款风险。
  相关法律知识：
  房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。
  1、土地权属
  在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。
  2、项目权属
  对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。
  3、工程进度
  在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。
  4、销售状况
  有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分;二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。 2018-07-06 23:13:40
• 158****0770 在建工程抵押的抵押条件是：
  
  1、该工程已按要求办理了相关的手续。
  
  2、建设单位、施工单位等均具有相应的资质。
  
  3、事先已征得该工程所有人的同意。
  
  4、抵押手续合理，没有违法违规行为。 2018-07-06 23:13:32
• 142****2849 在建工程办理抵押贷款需要的资料有：
  
  土地使用证；
  
  建设用地规划许可证；
  
  建设工程规划许可证；
  
  建筑工程施工许可证；
  
  营业执照；
  
  商品房预售许可证 2018-07-06 23:13:26