商品房哪些部分属于公摊面积?

• 157****6906 楼房公摊面积包括哪些
  楼房公摊面积包括哪些
  根据相关规定，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，门面房公摊面积暂时按照下列规定执行：
  1、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。
  2、楼房的二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
  3、楼房的室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。计算建筑面积的房屋，高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米)。
  4、同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。
  楼房的公摊面积一般来说是多少
  1、楼房公摊面积是分摊的共有建筑的面积的简称,即指各产权共同占有或者共同使用的共有的建筑面积,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班的警卫室、为整幢楼服务的公共用房以及管理用房的建筑面积等。
  2、现在高层建筑公摊面积的计算方式为,公共建筑面积÷套内建筑面积之和=公共建筑面积分摊体系,各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘以及公用建筑面积分摊系数,得到购房者应该合理分摊的公用建筑面积。
  3、一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数大约在10%-15%;带电梯的小高层住宅,公摊系数大约在15%-20%;高层住宅相对来说更高一些,大约在20%-25%。在签订购房合同时,合同上都注明房屋的公摊系数范围。 2018-07-05 14:14:11
• 132****4284 一、公摊面积有哪些？
  公摊面积是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。包括以下部分：
  1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
  2、每套房与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，按照墙体面积水面投影面积的一半来计算。
  以下不计入公摊面积：
  1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
  2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
  3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
  二、公摊面积计算公式
  哪些部分计入公摊面积?公摊系数多少合理?
  三、住宅公摊系数参考
  1、联排、叠加别墅：1%—8%。
  2、7层以下多层住宅：7%—12%。
  3、7—11层住宅：10%—16%。
  4、12—18层住宅：14%—20%。
  5、18—33层住宅：16%—25%。
  四、关于公摊面积，这些你要知道
  1、公摊并非越小越好，公摊过高虽然会损失住宅面积，甚至要多花钱，但过低的公摊也意味着配套公共设施规模的缩减，而这样必然会影响住宅品质。因此，“零公摊”多为噱头。
  2、公共设施、走廊越多，公摊就越大。
  3、楼层越高，公摊越大。楼层越高则电梯、消防等公共设施更多，所以公摊面积更大。
  4、同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户的公摊是不一样的，典式楼和板式楼也不一样。
  5、购房时对于公摊应学会避免风险：向开发商索取公摊数据；索要建筑设计图让建筑专业人士计算；在购房合同中约定公摊面积。 2018-07-05 14:13:52
• 133****1069 住宅公摊面积包括哪些
  1、大多数买房者都知道，对此有过深究。公摊面积是指整栋楼的产权人一起的整栋楼公用部分的建筑面积。楼层越高，公摊面积越大，高可达到24％，这么算起来，购房者花在公摊面积上的钱仍是一笔不小的金钱呢！
  2、公摊面积主要有：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值勤警卫室、共用墙体……除此之外，这些不会包含在公摊内：库房、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房子、办理用房等不会计入公摊。
  3、公摊面积越小，意味着得房率越高，业主花在不可支配面积上的钱也较少，不过值得留意的是，公摊面积过小，也会在一定程度上影响整体的美观和寓居的舒适度。
  住宅公摊面积一般是多少
  1、国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内，普通多层住所楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；
  2、带电梯的小高层，公摊系数在15％－20％之间；
  3、高层住所相对更高，在20％－25％摆布。
  4、为数不多的高层和小高层，房源面积公摊则控制在20％左右，具有双电梯、地下车库，而楼体宽度、公共走道等面积也严厉依照有关规范进行划分。
  了解住宅公摊面积计算的地方，在如今的高房价下，面临高公摊许多购房者都有点难以接受，看似面积够用的房子，在去掉公摊以后，实践面积通常令失人望。那么公摊面积是不是越小越好呢？现实并非如此，低公摊面积是以献身社区的寓居质量为价值的，低公摊情况下，社区的公共设施规划会大大减缩，公共的楼梯、过道、门廊等狭隘昏暗，公共面积小的让人难以承受，寓居舒适度大大下降。 2018-07-05 14:13:33
• 148****7562 公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。
  普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%；高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。
  影响公摊面积的因素
  公摊面积和房屋设计还有很大的关系。影响公摊面积的因素有：
  
  1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼是不一样的。
  
  2、套内面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点
  
  3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。
  
  4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。
  
  普通住宅的一般公摊比例：
  
  多层：8%——15%
  
  小高层： 10%——20%
  
  高层：15%——30% 2018-07-05 14:13:03
• 158****3977
  根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
  不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
  （二）如何计算公摊面积
  分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
  1、套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套（单元）内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积。
  套内建筑面积=(1)+(2)+(3)=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
  2、公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和，即为建筑物的公用建筑面积分摊系数。
  （三）自行车库算公摊面积吗
  独立使用的地下室、车棚、车库，为住户服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。其中，地下室作为公用分摊的面积的前提是，该地下室是用来放置为整幢楼服务的设备的。但可以肯定的是如果自行车库为公共场所，则可以作为公摊面积，反之则不能。
  （四）易被忽视的“大公摊”
  目前，绝大部分新住宅在开始做建筑设计之前都会明确告诉设计师，未来客户需要的建筑面积范围和配比。之后设计师严格执行，发展商认为平安无事，等所有图纸报批完成，开工建设后，到房产交易中心做面积预测时，一下子发现实际销售的建筑面积都超出了原先设定面积。
  于是发展商变得每天提心吊胆，担心他的房子不能不能卖得掉……以上情景在发展商的开发过程中比比皆是。到底谁出了问题？答案是“大公摊”的毛病。
  原来，建筑师在帮新住宅测算所谓“建筑面积”时，绝大部分只分摊了“小公摊”，也就是当屋公摊面积，而忘了“大公摊”。
  实际上，“大公摊”在公共分摊面积中的比重很大。如果建筑设计中摊了“小公摊”面积，那实际销售面积会再增加3%～8%的面积。有时，在一些总体和单价控制很敏感的项目中，5%的单位面积超出很可能使一个楼盘面临险境。
  要避免这种尴尬的局面，发展商必须事先心中有数，有两个方式：一个是给设计院面积指标时预先缩小，留有余地；二是在拿到设计师的计算结果时，问清公摊内容，适当按比例加大建筑面积预估值。
  （五）应对公摊面积的陷阱
  针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，有律师建议消费者在签订面积条款时要写细，使用面积、公摊面积、套内建筑面积，具体的长度尺寸表示出来 ，不要标平方米，而要标多少厘米长，这样自己以后有可能检测出来复核一下。
  具体到复核方式，消费者有权从商店里购买一个皮尺，对自家房屋的公摊面积进行测量、复核；或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机会，对有争议的面积部分进行检测。
  假设有一个尽寸是虚假的，消费者就有权推定所有的尺寸都是虚假的，因此，在这种情况下，如果开发房不能证明自己没有过错，那么就推定开发商有过错，消费者就有权拒付公摊面积的全部价款。
  在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益。在现行的合同条款中违约责任太少，让欺诈这一方肆无忌惮。必须写清楚，假设面积尺寸差一厘米，就有可能每一厘米赔给你一千块钱，这样作假的人才不敢作假。
  （六）垃圾面积经常出现的地方
  走廊：套内设计不当的过道，可能会达5至10平方米。而且，按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。曾有一个著名楼盘的某套户型，次卧的面积是7平方米，而到达该卧室的过道面积达到了6.4平方米！
  进深：增加楼型的进深是在严格的规划控制下有效地增加一个楼盘销售面积的常用办法。因为进深每增加一米，该户型面积就会增加大约8～10平方米并提高使用率。如果增加的面积可以利用，就无可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。
  阳台：现在的户型设计，每户大约有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平台、服务阳光等等，不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。
  卫生间：新设计的楼盘中，大都有两个以上的卫生间，一般次卫在4至6平方米之间，主卫则不一定，小的6至8平方米，大的达到了20平方米。但根据经验，卫生间在3至6平方米之间的好用程度并不与面积成正比，而与设计的关系非常大，尤其是管道井、通风井、入口开门位置等关系极大。如果设计不当，这里也会出现几平方米的垃圾面积。 2018-07-05 14:12:43