我想问问如果商品房买卖合同未备案可以变更买受人吗?需要什么手续？

• 153****9646 如果要购买房屋的话，是需要购房者与开发商签订商品房买卖合同的，确定彼此的权利义务。为了防止他人炒房，一般的商品房买卖合同是需要办理备案登记的。那么，如果商品房买卖合同未备案可以变更买受人吗?下面，华律网小编详细为您介绍具体内容。
  
  商品房买卖合同如果没有备案的，变更买受人是很容易的，可以变更买受人。
  
  1、更改买受人(含减少或增加买受人)和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。
  
  2、凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。
  
  3、申请表必须填写完整，不得空缺。相关单位留存商品房买卖合同，盖章时应写明存档份数。
  
  4、填写变更表应描述清楚合同条款变更后的内容，不必写原内容。合同第22条变更时，必须将要删除的合同带齐，加盖合同作废章。
  
  5、注销和变更登记备案的合同已做抵押登记的必须先撤销抵押登记，注销登记备案的合同必须携带撤销抵押单原件和复印件。
  
  6、注销登记备案必须带齐所有的合同，变更登记备案需带一本合同;合同必须双方签名盖章，否则一律不予办理。
  
  商品房买受人在什么情况下可以请求解除买卖合同
  
  (1)房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同。《解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”在房屋预售和现房销售的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时，买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
  
  (2)拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议。《解释》第七条规定，“被拆迁人请求解除拆迁裣安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件：第一是在内容上必须，拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议;第二是该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。另外必须是拆迁人将该补尝安置房屋另行出卖给第三人。
  
  (3)开发商将商品房出卖后，又将同一房屋进行抵押的，买受人可以请求解除合同;
  
  《解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”，在这种情况下买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。但是在这样的情形下，一个重要的约束条件是，必须是在导致合同目的不能实现时，才能适用。
  
  (4)开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的，买受人可以请求解除合同。《解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”，在此时买受人也可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任;约束条件是，必须是在导致合同目的不能实现时，才能适用。
  
  (5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同。《解释》第九条第二项规定，“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后就可以解除合同，而且可以要求赔偿损失。该条的规定没有进一步设定关于合同目的实现的条件限制，容易为消费者滥用。
  
  (6)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后可以解除合同。《解释》第九条第三项规定，“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，在将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后就可以解除合同。但是对于这一条不能滥用，需要以合同目的是否实现为限制。
  
  (7)因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。《解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。所以，出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用，买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
  
  (8)套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人就可以解除合同。
  
  (9)出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房，买受人可以请求解除合同。《解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
  
  (10)由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同。《解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人无法办理房屋所有权登记时，可以请求解除合同并要求赔偿损失。
  
  (11)因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。《解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
  
  (12)因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。《解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
  
  (13)《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：a.因不可抗力致使不能实现合同目的;b.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;c.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;d.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
  
  以上买受人解除合同的情形共有十六种之多，这些都是买受人享有的法定解除权的情形，只要开发商的行为有一种符合解除条件，买受人即可行使解除权，这是对房地产开发商设置的重重约束，保证消费者的利益，规范开发商的行为这是立法者和司法解释者们在深处共同蕴涵的意味。买受人在行使解除权时应该注意权利的行使条件和限制。根据《合同法》第九十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。所以，买受人需要及时行使解除权，以便维护自己的合法权益。《解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 2018-06-28 18:14:18
• 132****1654 合同备案的目的是为了防止购房者在房产证办理完毕之前变更房主姓名，防止所谓的炒房行为，至于你说的变更收付款和贷款额度，不属于备案范围，也就是说，即使合同备案后，你也可以变更贷款额度，只不过，再签订一个关于付款方式的补充协议就可以了，我们公司就这样办理。
  但是有的房产公司，为了怕麻烦，一般都不允许客户在合同备案后进行变更，或者收取一些手续费。
  另外，方便起见，**好先确定好贷款额度再签合同，在跟银行签订贷款合同签，要确定好贷款的还款方式和贷款年限，这样对你有利无害。 2018-06-28 18:13:57
• 144****5196 可以的，商品房买卖合同备案是把合同拿到房管局去备案，一是规范合同二是以后办房产证，开发商是怕麻烦，他们不会那么快去备案的，就是备案后也是可以改的 2018-06-28 18:13:45
• 147****6209 1、更改买受人（含减少或增加买受人）和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。
  2、凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。
  3、申请表必须填写完整，不得空缺。相关单位留存商品房买卖合同，盖章时应写明存档份数。
  4、填写变更表应描述清楚合同条款变更后的内容，不必写原内容。合同第22条变更时，必须将要删除的合同带齐，加盖合同作废章。
  5、注销和变更登记备案的合同已做抵押登记的必须先撤销抵押登记，注销登记备案的合同必须携带撤销抵押单原件和复印件。
  6、注销登记备案必须带齐所有的合同，变更登记备案需带一本合同；合同必须双方签名盖章，否则一律不予办理。 2018-06-28 18:13:34
• 148****9352 商品房备案合同，是可以更改的，但要满足相应的条件。
  根据《商品房买卖合同登记备案注销和变更的工作程序》第二条具体要求：
  1、 更改买受人（含减少或增加买受人）和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。
  2、 凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。
  3、 申请表必须填写完整，不得空缺。相关单位留存商品房买卖合同，盖章时应写明存档份数。
  4、 填写变更表应描述清楚合同条款变更后的内容，不必写原内容。合同第22条变更时，必须将要删除的合同带齐，加盖合同作废章。
  5、 注销和变更登记备案的合同已做抵押登记的必须先撤销抵押登记，注销登记备案的合同必须携带撤销抵押单原件和复印件。
  6、 注销登记备案必须带齐所有的合同，变更登记备案需带一本合同；合同必须双方签名盖章，否则一律不予办理。 2018-06-28 18:13:22