什么是房屋回购

• 142****7943 我认为，这种所谓的“回购担保”至少是没有法律依据的。
  先从担保谈起，《中华人民共和国担保法》仅规定了五种担保形式即保证、抵押、质押、留置、定金，并没有所谓的“回购”，所以，从根本上讲，“回购担保”不是一个法律概念。
  我们勉强可以将这种“回购担保”理解为发展商的保证，即便如此，也是与法有悖的。
  中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人（即购房小业主）必须以所购自住用房作为贷款抵押物，且必须将住房价值全额用于贷款抵押，并需办理抵押登记手续。
  其中第二十三条规定：“借款人不能足额提供抵押（质押）时，应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证”。
  由此可以看出，第三方的保证，也只是在小业主不能足额提供抵押物时才需要。但是，银行按揭贷款，大都是按照房屋价值的70%贷出，并要求小业主把房屋价值全部用于贷款抵押，所以，基本上不会出现抵押物价值不够的可能。
  有些银行为保险起见，要求再多些保证，但是，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定这种保证必须是连带责任保证，而并不是什么“回购担保”，所以这种“回购担保”是与法有悖的。
  事实上，“回购担保”在实践中也是行不通的。
  我国《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证，又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。而按揭贷款过程中，房屋抵押是物的担保，但一般而言，抵押物房屋的价值往往超过贷款额。也就是说，物的担保以外的债权为零。那么，要发展商或其他人的保证还有什么用处呢？
  更何况，发展商提供的是“回购担保”而非“连带保证责任”，这就更没有意义了。因为这只是发展商的一种承诺，承诺在某些条件下，从银行那里购回物业单元。从法律角度讲，这实际上是指，当小业主无法偿还债务时，银行作为抵押权人有权行使抵押权，变卖、拍卖抵押物并从中受偿，而此时发展商愿意购买抵押物。这种承诺并不具有法律约束力，发展商虽然如此承诺，但现行法律并没有规定发展商必须这样做。
  所以，如果小业主真的出现无力还款情形，则银行可以向法院起诉小业主，保护自己的权益。如果尚有其他保证人（包括发展商）承担连带保证责任，则银行可以同时起诉保证人，但却根本不能同时起诉提供所谓“回购担保”的发展商，更不能要求发展商代为偿还小业主无力归还的债务。
  并且，这种“回购担保”的法律关系是比较模糊的。发展商卖房，是卖给小业主而非银行的。虽然银行提供了大量的按揭贷款，但是购房合同的双方当事人仍然是发展商和小业主，银行不是房屋买卖关系中的当事人。即便发展商要回购房屋的话，也只能向小业主回购，而不能向银行回购。
  在特殊情形下，银行可能要求发展商提供某一成数（例如楼价10%）的担保，但绝对不是回购担保。
  综上所述，我认为所谓“回购担保”是一种在我国房地产业法律不健全时出现的特殊情形，实践中对于发展商来说，还看不出来有什么不利的地方。如果贷款贷款银行坚持，那么在协议中写上也没有太大关系。但是对于银行而言，“回购担保” 应该说毫无意义及保障 2018-06-25 12:58:30
• 157****4447 所谓商品房回购，是指开发商将自己出售给购房人的商品房（包括期房和现房）予以购回的行为。它在实质上是一种是一种新型的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。 2018-06-25 12:58:17
• 141****6767 我知道的情况不知道是不是你说的,有些开发商因为市场不好,为销售搞出来的活动,内容大致是:你先交**买房,交房也可以入住,如果二年(每个项目可能不一样)以后,你还是要买就帮你办理正常的买房手续(产权备案、办理银行贷款、办理产权证);
  如果二年以后,你不想要这套房了,开发商以你原来买房的价格再买回来(也就是说退你**款,如果你入住了,就要把房让出来),大概是这样。
  开发商的意思是现在楼市不好,有好多人观望,开发商为安定购房人的心态,就承诺可回购,这样呢,对买方来说风险就小的多,不过还是要找口碑好的公司买,这样更有保证。 2018-06-25 12:57:58