商品房能双倍返还购房款吗?

出售已抵押的房屋属违法行为，要追究刑事责任的，对抵押人来说涉嫌欺诈。但双倍返还购房款可能性不大，一般来说，售房人不会接受，法院也会调节，难度较大。

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《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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今日接到一个房产法律咨询：本人2013年年初看好了一套房子，2月28日给开发商缴纳了购房款**，开发商说过几天签订正式的购房合同。但之后一直借故未签。经调查发现该楼盘预售许可证3月6日已经到期。问现在是否可以退房，并要求双倍返还购房款? 分析： 双倍返还购房款是**高人民法院针对商品房买卖合同中开发商的不诚信或者是欺诈行为所作出的一种惩罚性规定。这种规定的适用具有严格的条件限制。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)从时间上区分作出了两种惩罚性规定：一种是在商品房买卖合同订立后，另一种是在商品房买卖合同订立时。 第一种惩罚性的规定，《解释》第八条规定： 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 上述规定列出了出卖人的两种行为：一是“卖后未告知而抵押，”二是“一房二卖”。两种行为都要求发生在商品房买卖合同订立后，都要求商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。 第二种惩罚性的规定，《解释》第九条规定： 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 该条规定在时间上是商品房买卖合同订立时，强调了出卖人的三种“故意隐瞒”行为，都要求三种行为导致合同无效或者被撤销、解除。 从上述规定可以看出，《解释》实际上规定了开发商(或出卖人)的五种行为适用惩罚性的规定，并在时间上、结果上、出卖人的主观故意上作出了明确的规定。 本案中，开发商已经实际取得了关于本案所涉房屋的预售许可证，根据法律规定已经具备了该商品房的全部预售条件，过了预售许可期限发生的预售行为，并不能证明本案所涉及的商品房不具备预售条件。规定或取消预售许可证的有效期限问题以及是否办理延期手续，属于行政机关的行政管理行为。超过商品房预售期限并不能证明开发商失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法，这与开发商没有取得商品房预售许可证是不同性质的行为。鉴于购房人并没有提供证据证明开发商故意隐瞒没有取得预售许可证得事实或者提供虚假的商品房预售许可证明的事实，应当认定双方之间的买卖合同有效。至于没有签订书面的买卖合同，双方可以尽快补签并办理相关手续。 陕西法正平安律师事务所兰军伟律师

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购房款利息返还：购房合同解除之结果 （作者：张志胜，北京律师） 一、基本案情 2004年12月30日，张某与北京强某房地产开发公司（下称“房产公司”）签订《商品房预售合同》，约定：张某购买房产公司开发建设的某楼盘房屋一套，总价款13085670.00元人民币，买受人逾期付款不超过30日，应向出卖人支付日万分之三的违约金；逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应当支付累积付款的2%的违约金；出卖人应当在2005年6月25日之前将本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过90日的，应当向买受人支付日万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人向买受人支付累积付款的2%作为违约金；本协议生效之日起30天内，出卖人申请预售登记备案。合同中约定的付款方式为分期付款，买受人应在2004年12月30日缴付**款50万元，余款在本协议备案登记后7日内办理按揭贷款。2004年12月30日，买受人一次性支付**款后不再支付余款也未办理按揭贷款手续；2005年1月5日，出卖人完成了商品房预售合同登记备案。 2005年9月，出卖人向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房预售合同》同时要求张某支付违约金10万元。2005年12月，北京市朝阳区人民法院依法作出判决：（1）解除北京强某公司与张某的《商品房预售合同》；（2）北京强某公司返还张某已付购房款50万元；（3）张某向北京强某公司支付违约金10万元。张某不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，请求二审法院依法驳回北京强某公司的诉讼请求，要求北京强某公司返还购房款并支付已付购房款的利息。2006年3月，北京市第二中级人民法院作出终审判决：（1）维持一审法院第（1）、第（3）向判决；（2）变更一审法院第（2）项判决为：北京强某公司返还张某购房款50万元并支付利息。 二、律师评论 1、解除购房合同并非必然承担违约责任。购房合同与其他合同无异，其解除方式可以是协商一致解除，也可以是因法定或约定事由单方解除。即使在双方均没有违约行为的前提下，仍然可以通过协商一致达到解除购房合同的目的，这样，就不存在违约责任承担的问题。 2、购房合同解除的法律后果与违约行为的法律后果不能混淆。合同解除的法律后果应当是：停止履行或停止继续履行并尽可能恢复原状，包括返还已经支付的财物。违约行为的法律后果是：违约一方向对方承担违约责任，如支付违约金。本案中，张某的违约行为应当承当的法律后果是支付违约金；但是，双方解除合同的法律后果是北京强某公司返还张某已经支付购房款及同期利息。 3、购房合同解除时，原物与孳息应当一并返还。除非当事人有特别约定，孳息随原物之基本原则应当受到尊重。本案中，张某已付50万元购房款为原物，同期银行利息为孳息，购房合同解除时，二者当同时返还；同理，如果房屋已经交付（尚未登记过户）需张某退房时，张某使用期间取得房屋租金应当返还给北京强某公司。 4、购房合同解除的催告义务。一般而言，除了双方协商一致解除合同外，当事人一方单方解除合同时，现实中往往经过催告程序，但是，并非所有因法定事由单方解除合同均需要经过催告，即，催告不是所有单方解除的必经程序；合同法（第94条第3项）规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行时，对方可以解除合同。本案中，北京强某公司未经催告而直接起诉，虽然在法律上不存在程序瑕疵（属于因约定事由而享有的解除权）。但是，经过催告或许能够达到合同继续履行的目的，这是比较符合签约初衷的。 三、法律依据 1、《中华人民共和国合同法》第93条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 2、《中华人民共和国合同法》第94条第1款第3项：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 （原创作品，切勿抄袭，侵权必究） 作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访；2005年，被司法部选调参加司法考试(律师执业资格考试) 阅卷，主阅论述题第三题。2006年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来,一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。 联系电话：010-67675113，，；张律师主页：http://www.yyylaw.com；驾车或乘车路线：京广桥下车即到。