购房者如何避免商品房预售纠纷？ 白银华电774名职工倾尽毕生积蓄欲在省城购买一个安居之所，可是合同签了，钱也交了，等来的竟是“合同无效”的律师函。之后，职工们愤而向法院控告开发商的欺诈行径。兰州中院一审判决开发商返还购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息损失。开发商不服，向省高院提起上诉。2009年7月2日，双方达成协议，解除双方签订的住宅房团购合同，开发商返还购房款，承担相应利息损失，并赔偿经济损失1500万元，共计1.3450亿元。 法律界人士指出：**高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第35条规定，商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设而预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。一方违反合同，应按约定的数额支付违约金。 典型案例 **1亿774名职工集资买房 2007年初，白银华电投资开发公司全体职工大会讨论表决后，决定由774名职工共同集资，在兰州统一购买800余套住房。得知这一商机后，兰州居正房地产开发公司(简称居正公司)和兰州金万利房地产公司(简称金万利公司)与白银华电公司职工代表接洽并声称，其在兰州雁滩工业城附近拥有一块具有商品房自主开发使用权的土地，完全可以满足职工们的购房需求，并承诺以优惠价建房。2007年5月18日，白银华电公司774名职工选举代表，与居正、金万利两家房地产公司签订了住宅房团购合同。其后，职工们依约支付了首期预付款1.01亿元。 半年多过去，两家开发公司提出再增加6000万元预付款才能继续履行合同。当职工代表们被迫同意再增加2500万元后，对方又要求以每亩200万元的价格，将建设用地以及代征道路和绿化用地全部出让给白银华电公司，让职工们自己去建设。至此，职工们终于明白，这两家开发商从未办理过开发、建设、预售商品房的所有合法手续，根本没有建房子的打算。 合同无效？买房人状告开发商 购房合同签了，定金、购房款也交了，而白银华电的774名职工却等来了两家房地产公司授权律师发来的律师函，表示由于双方签订的住宅房团购合同及相关补充协议缺乏法律效力，属无效合同，并明确告知不再实际履行约定。其后双方曾多次协商，但未达成一致。于是，白银华电职工将两家房地产公司告上法庭，请求法院确认合同无效，并判令两被告返还1.01亿元房款，承担同期银行贷款利息900余万元，并赔偿原告损失1.58亿元。 对此，两被告公司认为，对于双方签订的团购房合同及补充协议均无异议，因客观因素合同不能继续履行。对于原告要求被告返还本金也无异议，但白银华电要求他们承担其预期利息损失于法无据，对方主张的1.58亿元的损失不是合同无效直接产生的损失，请求予以驳回。 高院调解两被告返还购房款 法院认为，在本案中，由于双方签订的预售合同违反国家法律、法规的强制性规定，致使合同无效，该合同自始没有法律约束力，对双方当事人没有法律拘束力，也不能发生当事人预期的后果。因此，原告主张赔偿经济损失1.58亿元的请求依法不予支持。本案因合同无效造成的损失，应根据当事人过错大小承担责任。因此，法院一审判令原被告双方于2007年5月18日签订的住宅房团购合同书及补充协议无效；两被告公司返还白银华电购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息。在兰州中院对此案作出一审判决之后，房产商不服判决，向省高院提起上诉。 2009年7月2日，在省高院的主持下，双方达成调解协议：解除白银华电投资开发公司的774名职工与居正公司、金万利公司签订的住宅房团购合同，居正公司和金万利公司返还774名职工的购房款1.01亿元，承担相应利息损失，并赔偿经济损失1500万元，共计1.3450亿元。双方约定在协议生效后15日内履行完毕。调解书生效后，两家房地产公司却一直不履行还款义务，于是，774名职工向兰州中院申请强制执行。后居正公司和金万利公司主动将执行款送到法院，1.3450亿元执行款全部执结到位。
全部3个回答 >购房贷款如何避免遭遇空白合同 如何避免纠纷
158****2777 | 2016-07-12 10:28:25
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136****4494 房贷提前还，要缴违约金，但是原来的贷款合同中却没有注明，遇到这种情况，购房者真是有口难辩。 购房者遭遇空白合同：房贷提前还 要缴违约金 通过再三考虑，孙先生终于在上个月付了**买了房子，接下来就是贷款的流程了，“本想通过工行申请房贷，只是工行流程太复杂，时间上就太拖沓，不想老是惦记着贷款这事，相对而言，某商业银行贷款速度比四大银行快出一周以上时间。于是，就向该行申请了贷款”。 孙先生回忆，签合同当天，工作人员拿出的是空白合同，“我有点不放心，工作人员解释，购房贷款都是这样子的，先签空白合同，随后处理好了再给我 已经签好的合同”，想着要提前还款这事，孙先生就提前还款的问题特意咨询了工作人员，得到口头承诺“提前还款不用交违约金”，于是，毫不犹豫地签了。 拿到合同后，浏览了一下，其他部分大致没什么问题，但是对提前还款这一项还是有点不放心。于是，孙先生特意去看提前还款这一项，居然要交本金3%的违约金，“坑爹呀，众业主有谁遇到这样的情况吗?大家联合起来一起去讨说法”。 无独有偶，方先生与孙先生是在同一家商业银行办理的贷款，他表示，“合同上也写明了，提前还款需要支付本金3%的违约金”。 很多人以为买房子，只有与开发商的纠纷问题。其实在贷款环节，银行也有很多陷阱，孙先生与方先生遇到的只是众多问题中的一个。目前房贷依然是卖方市场，购房者贷款难度大，为了能及时贷款，很多购房者忽略了银行的陷阱，或者不得不跳进银行的陷阱。那到底在贷款过程中会遇到哪些问题？购房者又该如何避免这些问题？遇到了问题该如何维权？ 空白合同一旦签字 购房者有口难辩 房贷“空白合同”盛行，什么是空白合同？签房贷合同应注意啥？ 为了方便和重复使用，房贷合同中的条款大都预先拟定并印好，制成格式合同，格式合同中会空出几项内容留给双方协商达成一致后填写，有时银行虽与购房者谈好空白处的内容，但让购房者签字时，要么空白处未填写，要么未填写完整，而这种在签约时没填写完整的合同习惯被称之为房贷“空白合同”。 按照《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”也就是说，如果提供格式条款的银行没有提醒购房者注意这些合同中不平等的格式条款，那么这些条款对消费者没有约束力。 《合同法》第40条还专门规定了格式条款无效的其他几种情况，该条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。为避免银行对不平等格式条款的解释有意识地含糊其辞，签约后就不平等格式条款的解释产生分歧，购房者在签订房贷合同时一定要求银行对这些条款作出明确解释，甚至可以录音以备不时之需。 **后，购房者应拒绝在没有填写完整的合同书上签字。签订合同时，购房者应逐条确认合同内容，尤其是空白条款填写的内容与约定是否一致后签字，如有不必填写的空白处，应在签字前将其划掉。因为一旦签字，将会面临诸如银行事后在空白处填写与之前口头约定不符、对其有利而对购房者不利的内容。签字后，即使购房者发现事后填写的内容不准甚至错误，此时出现纠纷，也会因举证困难等原因处于十分不利的地位。 2016-07-12 10:33:25
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