购房预售合同纠纷如何避免呢?

• 156****6986 购房者如何避免商品房预售纠纷？ 白银华电774名职工倾尽毕生积蓄欲在省城购买一个安居之所，可是合同签了，钱也交了，等来的竟是“合同无效”的律师函。之后，职工们愤而向法院控告开发商的欺诈行径。兰州中院一审判决开发商返还购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息损失。开发商不服，向省高院提起上诉。2009年7月2日，双方达成协议，解除双方签订的住宅房团购合同，开发商返还购房款，承担相应利息损失，并赔偿经济损失1500万元，共计1.3450亿元。 法律界人士指出：**高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第35条规定，商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设而预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。一方违反合同，应按约定的数额支付违约金。 典型案例 **1亿774名职工集资买房 2007年初，白银华电投资开发公司全体职工大会讨论表决后，决定由774名职工共同集资，在兰州统一购买800余套住房。得知这一商机后，兰州居正房地产开发公司(简称居正公司)和兰州金万利房地产公司(简称金万利公司)与白银华电公司职工代表接洽并声称，其在兰州雁滩工业城附近拥有一块具有商品房自主开发使用权的土地，完全可以满足职工们的购房需求，并承诺以优惠价建房。2007年5月18日，白银华电公司774名职工选举代表，与居正、金万利两家房地产公司签订了住宅房团购合同。其后，职工们依约支付了首期预付款1.01亿元。 半年多过去，两家开发公司提出再增加6000万元预付款才能继续履行合同。当职工代表们被迫同意再增加2500万元后，对方又要求以每亩200万元的价格，将建设用地以及代征道路和绿化用地全部出让给白银华电公司，让职工们自己去建设。至此，职工们终于明白，这两家开发商从未办理过开发、建设、预售商品房的所有合法手续，根本没有建房子的打算。 合同无效？买房人状告开发商 购房合同签了，定金、购房款也交了，而白银华电的774名职工却等来了两家房地产公司授权律师发来的律师函，表示由于双方签订的住宅房团购合同及相关补充协议缺乏法律效力，属无效合同，并明确告知不再实际履行约定。其后双方曾多次协商，但未达成一致。于是，白银华电职工将两家房地产公司告上法庭，请求法院确认合同无效，并判令两被告返还1.01亿元房款，承担同期银行贷款利息900余万元，并赔偿原告损失1.58亿元。 对此，两被告公司认为，对于双方签订的团购房合同及补充协议均无异议，因客观因素合同不能继续履行。对于原告要求被告返还本金也无异议，但白银华电要求他们承担其预期利息损失于法无据，对方主张的1.58亿元的损失不是合同无效直接产生的损失，请求予以驳回。 高院调解两被告返还购房款 法院认为，在本案中，由于双方签订的预售合同违反国家法律、法规的强制性规定，致使合同无效，该合同自始没有法律约束力，对双方当事人没有法律拘束力，也不能发生当事人预期的后果。因此，原告主张赔偿经济损失1.58亿元的请求依法不予支持。本案因合同无效造成的损失，应根据当事人过错大小承担责任。因此，法院一审判令原被告双方于2007年5月18日签订的住宅房团购合同书及补充协议无效；两被告公司返还白银华电购房款1.01亿元，并承担966万余元的利息。在兰州中院对此案作出一审判决之后，房产商不服判决，向省高院提起上诉。 2009年7月2日，在省高院的主持下，双方达成调解协议：解除白银华电投资开发公司的774名职工与居正公司、金万利公司签订的住宅房团购合同，居正公司和金万利公司返还774名职工的购房款1.01亿元，承担相应利息损失，并赔偿经济损失1500万元，共计1.3450亿元。双方约定在协议生效后15日内履行完毕。调解书生效后，两家房地产公司却一直不履行还款义务，于是，774名职工向兰州中院申请强制执行。后居正公司和金万利公司主动将执行款送到法院，1.3450亿元执行款全部执结到位。 2019-01-11 23:14:34
• 157****0443 因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。下面，法律快车房地产小编为您详细介绍房地产开发商与购房者之间发生的产权登记或债权债务纠纷。
  对该条购房人要看明白：房地产商在这里承诺的是其所出售的商品房没有产权和债权债务纠纷，而没有承诺其所出售的商品房没有债权债务，而且房地产商所承诺的承担全部责任有一个前提条件，那就是造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷。
  1、购房人在知情的情况下购买了抵押房。
  在商品房出售以前，房地产商已将出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前将房屋出售给购房人。按照我国《担保法》第四十九条规定，其出售的房产价款不明显低于价值和通知抵押权人(比如发放抵押贷款的银行)，并告知购房人已经抵押的情况，其行为就是合法的。
  在这种情况下，购房人的风险是在房地产商解押之前无法取得所购房屋的产权，也无法以房地产商出售的房屋已抵押为由请求解除合同。在此期间，在建房屋出现烂尾或房地产商破产，购房人虽可依合同要求房地产商承担全部责任，但却未必能挽回自己的全部损失。因此，购房人在知道欲购房屋被抵押的情况下，没有特别的实惠是没有必要去买的。
  2、购房人在不知情的情况下购买了抵押房或已售房。
  我国《担保法》第四十九条规定：抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《北京市城市房地产转让管理办法》第三十八条规定：房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同。面对这些法律法规，却仍有个别不法的房地产商隐瞒房屋已抵押的事实进行销售，或将已出售的房屋再次甚至多次出售，对购房人进行欺诈。
  在这种情况下，受骗的购房人虽可要求解除合同，但依然存在房地产商同意赔多少，实际能赔多少的问题，仅凭合同第十二条铅印文字解决这个问题也显然是不够的。因此，笔者建议购房人参照《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，要求房地产商在合同第十二条空行写明：出卖人保证本合同标的物不存在已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的情况，也不存在任何抵押，否则本合同自买受人通知解除之日起取消，出卖人应在收到买受人请求解除合同通知()日内返还已付购房款及利息并赔偿人民币()元(不超过已付购房款一倍的具体数字)。争取对自己多一点儿保护。 2019-01-11 23:14:25
• 132****9572 您好，根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定二者均属于商品房买卖合同纠纷。区分商品房预售合同纠纷与商品房销售合同纠纷首先应当区分商品房预售合同和商品房销售合同。
  商品房预售合同是指：房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款并签订的合同。
  故上述纠纷的区分标准是审查商品房买卖合同的标的物属于正在建设的房屋还是已竣工的房屋。就正在建设的房屋买卖而发生的纠纷属于商品房预售合同纠纷，就已竣工的房屋买卖而发生的纠纷则属于商品房销售合同纠纷。
  相关法律法规：《商品房预售管理办法》第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
  第五条　商品房预售应当符合下列条件：
  (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
  (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  第六条　商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
  未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
  第十条第一款　商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
  如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。 2019-01-11 23:14:19