新版购房合同有哪些变化 验房有问题怎么办

今后，北京市民购买期房时，开发商不得以缴纳税费或签订物业管理文件作为验房的条件；有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况，需在合同中告知；购房人在验房中发现墙面开裂、管道堵塞等问题，开发商需修复后再行交付……日前北京市市住建委和市工商局就修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房（地块汇总、实拍、论坛）预售合同》面向社会征求意见，社会各界可于10月20日前提出意见。 亮点一：水电气热需明确交付条件 “房子都交了,可燃气还没有通,这可怎么办?”这样的烦恼,曾有购房人遇到过。 目前执行的购房合同中,对于水电气热等市政基础设施的交付,只是简单要求需达到交付条件,但具体要达到何种条件,则空出来由开发商填写,购房人并无太多话语权。 新版的征求意见稿中,对水电气热、电视电话和宽带网络的交付,首次详细列出了**低标准。具体包括:交付时供水、排水配套设施要齐全,并与城市公共供水、排水管网连接;供电,交付时要纳入城市供电网络并正式供电;供暖,交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网;燃气交付时要完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应;电话通信、有线电视、宽带网络交付时则要敷设到户。 亮点二：墙面开裂等要先修再交房 查验房屋,是商品房交房时非常重要的一环,也是购房人和开发商之间**容易发生矛盾的一个环节。不同于现行范本中的笼统模糊,此次三份合同的征求意见稿中,在查验房屋一项,增加了许多内容。 首先,征求意见稿明确,办理交付手续前,购房人有权对该商品房进行查验,开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为查验和办理交付手续的前提条件。 其次,除地基基础和主体结构外,购房人在房屋查验中如果发现了屋面、墙面、地面渗漏或开裂;管道堵塞;门窗翘裂;五金件损坏;灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题,开发商必须按照有关工程和产品的质量规范,在约定的日期内负责修复并承担费用,修复后再进行交付。 “也就是说,开发商要保证交付房屋的质量,不能把存在表面瑕疵的房子交到购房人手中。”专家表示,如果开发商存在拖延修理的“怠工”行为,就将面临承担逾期交付责任的风险。 亮点三：小区内车位优先租给业主 前期物业管理事项,也成为新版示范文本中增加内容较多的一部分。 随着本市在新建商品房中推广“业主一卡通”,记者看到,征求意见稿中单独提出,在交付房屋前,开发商应当向购房人发放该商品房的“业主一卡通”,购房人在入住前,需在“业主一卡通”中预存不超过12个月的物业服务费。 值得注意的是,征求意见稿强调,开发商不得将物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,向本物业管理区域业主以外的其他人销售。车库、车位用于出租的,开发商也应当优先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后,可将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人,租期不超过6个月。遇到调整租金,也应该与全体业主协商。 亮点四：房屋有遮挡须提前告知 另外,在预售合同文本中,首次约定开发商承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。开发商还需承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况,以附件的形式告知购房人,比如商品房公共管道检修口或变电箱遮挡了房屋的正常使用的。 “购房人买期房的时候,房子还没建好,房屋有没有遮挡或妨碍都看不见,但入住之后影响却较大。”专家解释说,提前在合同中予以说明,才能让购房人买得明明白白。 同时,增加了“买受人信息保护”一条,规定开发商对购房者信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要,未经购房人书面同意,开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露购房人信息。

签合同是个复杂的过程，以上注意事项并不能涵盖合同中可能出现的所有问题。建议您在签订合同的时候，请律师一起同行，确保合同没有问题

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　　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要 明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。　　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。 　　　5、违约责任的约定一定要对等，否则**终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：　　(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；　　(2). 购房者不按期付款；　　(3). 开发商不按期交房；　　(4). 面积变动超过约定幅度；　　(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；　　(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。

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在《合同法》中也有相应的法律条款，来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

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首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，仔细检查地板是否平整，地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。特别是查看一些墙体是否有水迹，窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果如何。尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。查电路。关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。燃气管道是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置。