北京新版购房合同有哪些注意事项 有什么变化吗

第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。 第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积(含分摊的公用面积)是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。 第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。 第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时**重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。 一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。 二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。 三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。 四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。 五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。 六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。 八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。 九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。 十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是**基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。 十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。 其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同**后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积，或者是面积的标尺。 心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同 看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 陷阱一：在认购书里没有注明 因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家**好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。 同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 陷阱二：合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

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签订合同的条款要注意：1、购买人的名字和身份证号2、购买的楼层和面积3、购买的单价和总价3、交房时间4、装修标准和外墙标准5、临时管理规约（这个是临时物业管理协议。里面应该写有物业管理费用价格）。

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买房的人们都签订过购房合同，这也是维护购房者权益的重要凭证。昨日起，北京市住建委和市工商局就修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房预售合同》面向社会征求意见。 购房合同首次设置章节 通常，商品房的购房合同分为两种，一种是预售合同，针对的是目前楼市中占大部分的期房；另一种是现房合同，就是购房者买到时已经是现房了。 北京市住建委相关负责人说，此次市住建委和市工商局修订和起草的3个示范文本，是依据住建部出台的《商品房买卖合同示范文本》为蓝本，目的是进一步规范商品房交易行为，切实保障买卖双方合法权益。 一位参与修订范本的专家说，示范文本的征求意见稿在体例上与以往不同。“购房合同很厚，过去合同中是一条一条的条文直通到底，而新修订的则是根据购房的几大方面和环节，设置了数个章节。这样，老百姓要想了解哪个方面的内容，直接就可以翻到那个章节了。” 据悉， 3个示范文本有征求意见稿，以预售合同为例，分为合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项10个章节。 自住房合同设再上市等约定 今年上半年，个别自住房项目被曝出购房合同霸王条款的问题，如购房人需要将契税交给开发商代缴等。此后，市住保办会同相关部门，研究出台专用于自住房的购房合同示范文本。 昨日，自住房单独的预售合同示范文本也同时征求意见。 市住建委相关负责人表示，自住房限定购房价格和销售对象，与商品房相比，在购房主体资格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特别提示。一是提示购房人自取得房屋所有权证书之日起，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。 同时，自住房购房人要承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效。通过隐瞒家庭信息、虚假申报、伪造证明材料等方式，骗购自住型商品住房的，应承担相应的经济和法律责任，且5年内买受人家庭不得在本市购买住房。 据了解，这三个合同文本在“首都之窗”、北京市住建委网站向社会各界公开征集建议和意见。社会各界可于10月20日前发送邮件至bjspfht2015@126.com，提出意见。 焦点一：发现瑕疵 开发商须修好再交房 参与修订和起草的专家说，此次示范文本中，修改较多的是房屋交付和质量方面。这对于购房者来说也是比较重要的。 过去，在收房环节中，购房者会验房，当然，如果地基、主体结构出了问题，肯定不能收房。但对于非专业人士的购房者来说，大都发现的是一些瑕疵问题，比如门窗翘了，墙面或地面有开裂或鼓包等。而绝大部分开发商都会让购房者先收房，然后把问题记录一下，以后再按照保修的规定来修理。这样的做法也并不违反合同，因为只要有了竣工备案验收表，就表示该房屋是可以达到交付收房的条件了。 而当购房者收了房之后，一些开发商则会将收房时反映的那些问题慢慢攒着一起修，购房者发现的这些瑕疵长时间得不到维修，不断地挑战购房者的容忍度。**终，一些着急装修或入住的购房者就会自己在装修中把这些瑕疵和问题修理了。 而在此次征求意见的范本中，则明确约定：如果购房人在验房时发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题，开发商要按照相关的质量规范、标准，在约定的日期内负责修复，并承担费用，修复后再进行交付。 “也就是说，开发商要保证交付房屋的质量，不能把存在表面瑕疵的房子交到购房人手中。”专家表示，在这个章节中，首先合同会约定一个交房的时间，开发商也会把返修的富余时间考虑进去，但如果购房者反映的瑕疵问题迟迟不修理好，无法收房，一旦超过了交房期限，开发商就要承担逾期交房的责任。 而开发商逾期交房在合同中也有约定，每天都要按照总房款的相应比例支付违约金。 焦点二： 配套设施交付条件首次逐项明确 目前的购房合同在房屋的交付条件中，对于水电气热等方面，只是简单地要求达到使用条件，每一项的后方都是空白的横杠，**终是提供合同的开发商来填写，而开发商往往就会模糊过去。**终，一些购房者发现，收房入住很长时间了，小区还用不上市政水，用的还是临时电。 而在新修订的示范文本中，这些项目都逐条非常细致地列出了交付的条件。 比如，交付时供水、排水配套设施要齐全，并与城市公共供水、排水管网连接等。 供电方面，交付时要纳入城市供电网络并正式供电；供暖则要求供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，燃气则要在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，此外，电话通信、有线电视、宽带网络则要敷设到户。 合同里还明确，供水、供电、供暖由开发商负责办理开通手续并承担相关费用。燃气、电话、有线电视、宽带则由购房者自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。 焦点三： 房屋有遮挡须提前告知 专家介绍，征求意见稿中，拟首次设定其他事项的章节，在这个章节里，包含了很多细致的约定。 比如，预售合同的条款里约定，开发商要承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知购房人。 专家解释说，购房人买期房的时候，房子还没建好，房屋有没有遮挡或妨碍都看不见，但入住之后影响却较大。比如房前就是小区车库入口，势必带来噪音等影响。而提前在合同中约定，这些情况开发商必须提前告知购房者。 此外，很多购房者都会遇到这样的状况，刚买房签了购房合同，就有大量的装修等广告电话打来，不胜其烦。这很可能是购房人信息发生泄露。 此次示范文本中约定，开发商对购房者信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经购房人书面同意，开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露购房人信息。(来自网络综合整理)

如果是开发商的房子，很难有大的合同修正甚至不让修改主要的是看一下楼盘有没有销售许可证和五证，地方土地管理局可查询的，免得收了钱一直拖着。需要注意的点如下1、**什么时间交，是否体现在合同内。2、贷款什么时间开始做，月供什么时间开始还，哪家银行，利率是多少，有没有更好的选择。3、交房日期的约束，违约如何赔偿、验房后 哪些问题还可以找开发商处理。4、产权证下发日期（很重要，正常365天以内）逾期没给办理怎么算，什么赔付标准。5、物业费、停车费等法都要问清楚，免得未来发现都不对，合同中有没有体现。6、办理产权证的税费、公共维修基金什么时间交（很多开放商早收晚办占用资金多年）

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购房合同注意事项包括关于五证、关于公摊面积、关于房产证、关于书面通知、关于所售房屋的坐落位置、关于物业管理公约等，有关购房合同注意事项详细的内容请阅读下文。 购房合同注意事项 第一项：关于五证 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款： 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项：关于公摊面积 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。 律师建议增加补充条款： 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理： 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项：关于房产证 陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理： 1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。 第四项：关于书面通知 陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。 对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。 律师建议增加补充条款： 本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。 第五项：关于所售房屋的坐落位置 陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款： 出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 第六项：关于所售房屋的抵押 陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。 对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款： 出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第七项：关于物业管理公约 陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。 对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。 律师建议增加补充条款： 出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。 第八项：关于各方责任范围 陷阱：如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。 对策：1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下： 出卖人的责任范围： 1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。 2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的**差价。 3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。 4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。 五证、公摊面积、房产证、书面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物业管理公约、各方责任。消费者在购买房屋时需要注意这八项。