买房有什么猫腻 购房者有哪些注意事项

在北京似乎什么都要靠抢，房子也不例外，“缴纳诚意金”和动辄上千人的壮观“排号”场面，似乎也已经司空见惯。今天就来聊一聊这个买房排号里面的猫腻。 究竟什么是买房排号？ 买房排号，这是开发商的一种营销策略,给买房者造成一种错觉,他们的房子很好卖。也就是说,买房子时要到开发商处排队拿一个号码,有了这个号码才有资格要他们家的房子。 在排号这种认购方法出现之前，对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。对于消费者来说，可以不受干扰地进行选择。选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来说，这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略，售房周期比较长。 排号**早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。北京**近还出现过提前三天排队购房的现象，雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。 目前的排号形式有哪些？ 目前排号的形式大多分为在指定银行缴纳规定数额的诚意金。然后拿存款证明办理认购手续，等待开盘这几个步骤。 因为认购阶段开发商会交给业主一个认购号，所以也就通常被说为“排号”。开发商往往会推出名目繁多的认购卡，例如“优活卡”。而目前大部分楼盘要求的银行存款需要在指定的银行，金额也基本在2万到10万不等，**高的某项目推出过的金卡金额为30万元。在要求购房人必须缴纳诚意金才有机会选房的同时，开发商也设计了不少“优惠政策”，例如类似“两万抵三万”的形式**为常见。这类优惠的意思就是如果购房人在开盘摇号的时候被选中，那么缴纳的诚意金可以直接抵交房款，如果缴纳了2万的诚意金，在这样的优惠条件下，就可以等同于3万元房款。 更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳订金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者，你不买后边还有那么多人等着呢。 两个月前，一个朋友看中了一个楼盘的普通住宅，交了1万元排号费，打算购买一套4楼房子。售楼人员当时告知半个月后就开盘，等了一个半月后，那个项目才宣布开盘，朋友满怀希望赶去时，却被告知房价每平方米已经上涨了200元，即使6楼的房子也已经卖空，只剩下一个公摊很大的跃层。 售楼处告诉他如果不满意可以退还排号费，朋友无奈拿回1万元后愤愤离开。让朋友始终不解的是，怎么开盘时房价一下子就比排号时高出那么多？排号时售楼处还表示排在前面的可以优先选房呢，朋友排号是10多位，很靠前了，可**后只剩下一个跃层，开发商不是太不讲诚信了么？后来据知情人士透露，在排号与开盘之间，里面有着太多的猫腻。 猫腻一　以排号为名拉高房价 一业内人说，其实这种情况其实许多楼盘都存在。排号时间长了，如果市场反映热烈，排号的人越越来越多，开发商就可以乘机拉高房价。在目前火热的房产大背景之下，购房者往往都不是理性购房而是跟风或者发烧，即使开发商提高房价，购房者也会因为担心房价会上涨而接受。为调起购房者胃口，有些开发商甚至在取得预售房屋的资格之后还故意延长开盘时间，这大多是为提高房价做铺垫准备。 猫腻二　以排号为名变相集资 从售楼处了解到，他们总共开发有300多套房子，但号已经排到400多了，排号费5000元。问那些交了排号费但没有买上房子的顾客怎么办，人家不屑地说，他们交了钱也不一定买，排号费退还不就得了。 很显然，这样做的结果受损者是购房者，他们的排号费不仅白交，更被开发商变相集资了。有的开发商尚未取得预售许可证便以排号为名收取所谓的排号费，即使取得了也仍然延长排号时间，结果又失去诚信不与购房者兑现排号承诺，不是集资又是什么？ 为这特意请教了法律人士，她说法律上并没有买房排号的相关规定。但有一点十分明确，就是排号并非预售，这只是开发商要求购楼者做出的单方购买承诺。而在开盘之前开发商随意提高房价或者把房子转卖给他方，也无须承担什么责任，除了将排号费返还购房者。 排号显然利在开发商，因为从排号到开盘他们有一个很大的可操作性弹性空间。所以建议大家买房前**好先了解开发商的诚信度，或者签定一份详尽的排号合同以确保自己利益不致于受损。

房子算是人生中买的一个大“商品”，有时买的其实不只是房子，还有身份、圈子、变相的股票和基金……今夏又添新说——买房等于买一种血缘关系的寄托，买孩子受教育的水准和学习环境，买“童鞋”们不输在人生起跑线上的加速器。 不只有中国家长疯狂的买房傍名校，英国中产阶级家长热衷于到好学区买房，在加拿大择校现象**严重的则属多伦多、温哥华等城市，好的公立**周边的住宅价格要贵上一倍甚至几倍，名校众多的安娜堡市，全市有48所**、32所**和18所**，大多数综合评比都位居全美前10名，吸引了相当多中产阶级以上的家庭趋之若鹜。 品牌开发商若想在市场竞争中脱颖而出，不仅要在地段选择、建筑风格、园区建设、生活配套、户型设计等方面精益求精，还要调动一切可以调动的资源，把持续服务的能力当成企业的核心竞争力之一。教育资源的软实力较量也需要有高度、气度和保持前进的速度。  1 好房子不是靠广告吹出来的 三大标准：舒适度便利性安全性 什么样的房子才算得上好房子？对于这个问题，或许每个置业者在买房之前都曾有过这样的疑问。 有人认为好房子就是大房子，我们可以从市面上铺天盖地的豪宅宣传中得已窥见一二；有人认为好房子就该有良好的生态坏境，低密住宅、前后庭院、绿色建筑……从来都是楼市上的“流行词”；有人认为好房子就该在好地段，便利的交通，成熟的配套，这样的房子能大大提高居住者的生活效率。不一而足，不论买房人有着怎样的价值取向，一所房子的**终用途还是用来居住的，对于居住者而言，居住品质决定了一所房子的好坏，而不是靠开发商漫天广告宣传吹出来的。 有业内人士认为，好房子的标准不外乎有三。首先，居住的舒适度。舒适度是一所房子居住环境给居住者带来的安逸、闲适、轻松、惬意的舒适体验感。从广义上讲，居住环境可以辐射至居住者所在的整个社区环境，而从狭义上看，居住舒适度与房子的户型、朝向、结构等密切相关；其次，居住的便利性。便利性是周边生活配套满足居住者的一种生活需要，具体可体现在商业配套、教育配套、交通设施等方面。中国人**关注的两大民生问题：居住和教育。当好教育即好房子成为现实的那天，居住和教育才真正地融为一体。**后，居住的安全性。安全性是周边环境、小区物业为居住者提供生命与财产的安全保障。 2 教育配套不只解决上学那么简单 教育配套对社区商业有带动作用 业内专家认为，关于教育配套的意义可以体现在三个方面，一是直接意义，即解决孩子的上学问题；二是间接意义，这主要体现在教育配套对整体社区商业、经济的带动作用；此外还有一个意义，就是教育配套对社区未来长远的影响，比如社区人文影响方面。因此，从这些层面上看，教育配套的意义远不只解决孩子上学问题那么简单，教育配套不仅仅是给要上学的孩子或是父母，同时也是给周边商家和投资人士的。 目前，随着城市不断向外延拓展，房地产的热点引入名校、城市综合体等形态，已经成为开发商解决问题的制胜法宝。教育资源的汇集，也成了区域房地产吸引市场的有力标签。有业内人士表示，通过名校与名盘的深度合作，不仅为区域做好了相应的配套，更带动了整个区域教育资源的优化和整合，全面提升整个区域的文化内涵和区域价值。 3 买房傍名校不只是中国家长的疯狂 国外更夸张学区房价格甚至贵几倍 古有孟母三迁，择邻而居，如今更有为了子女上学，而不惜一切代价“傍名校买好房”的可怜天下父母心，“名盘+名校”逐渐成为房地产市场的一股潮流。 据某地产网站的一份问卷调查显示，超过73.1%的网友认为，为了孩子上学，还是会选择购买名校旁的教育地产。而在购房时机上，超过5成的网友表示，购买教育地产不用考虑国家调控政策的影响，不用考虑时机问题。有的网友甚至认为，在学区房这类“刚性需求”面前，调控政策和房价都是次要的，需求才是第一位的。 在中国的家长看来，“购买学区房可以给孩子更好的教育成才环境，另一方面购买学区房也是一项不错的投资。只要重点**、名牌**不搬走、继续存在，就近入学的政策不调整，学区房的**空间就会十分巨大，孩子**毕业之后，完全可以把**多倍的房子再卖出去。” 在教育地产的问题上，不只是中国家长们在疯狂。为了能让自己的孩子上好**，英国中产阶级家长热衷于到好学区买房，这样做的结果，就是使得地区房价暴涨，而且那里的**很快被富人的孩子报满，而贫困家庭的子女，则只能去偏远的比较差的**就读；在加拿大，好**周围的住宅奇货可居，择校现象**严重的多伦多、温哥华等城市，好的公立**周边住宅，比一般**周边的同类住宅贵一倍甚至几倍，是司空见惯的事；在美国，密歇根大学所在的安娜堡市，曾被《福布斯》评为“买房价格超过实际物值”的城市之一，因为全市有48所**、32所**和18所**，加上私立**，大多数综合评比都位居全美前10名，吸引了相当多的中产阶级以上的家庭趋之若鹜。

样板间是购房者买房时**重要的参考标准，因为通过看样板间购房者可以很直观的对房屋的户型、空间等方面有一个**直观的视觉感受，在下边给出几点看样板间的建议，供大家参考。 一：看样板间前准备工作 看样板间前应该了解以下事项： 1． 所要参观的样板间设计师是哪位？面积多大，装修工程造价多少？套餐之外做了哪些东西?大概什么风格，业主年龄及职业等。尽量详细了解。 2． 和工长打好招呼，尽量留人，把公司卫生搞一下，让工人适度配合。 了解施工进程，是否要带鞋套。 3． 一定要提早和客户约定时间，在哪里见面，大概几个人，告知工长到现场时间，不允许迟到。 二：不同的施工进度，传达给客户的东西不一样，现分以下几个步骤介绍。 1． 水电改造期间 作为设计师，必须凸显出自己的专业水平，水电改造尤为重要。 A水电改造的基本规范，带客户看工地现场水电改造是如何按照国家标准执行的。 B．讲解我们公司水电所用的材料，以及其优势。 C．介绍公司辅料的一些细节，比如弯管，三通，顶上固定方式，冷热水管距离之类的。 D．给客户介绍一些非专业的水电路中可能出现的猫腻，以及该如何有效地避免及控制。 E．从客户角度考虑，给客户专业的建议，如何改造更合理，使用更方便。 F．水电改造前期现场水平放线，监理，设计师，项目经理在现场给客户估量，以便客户做到心中有数。 2．施工中期 A．砖的铺贴工艺，墙面基层处理正确方式及公司的施工流程。 B．重点介绍套餐内主材，铺贴出来的实景以及可以通过设计拼花做出来的效果，给客户通过语言描写。 C．可以在现场给客户作成本核算，用我们套餐的材料加上清工辅料给客户以明显对比。 D．之前的水电改造到位，给客户作一些讲解。我们有专门的门厂，橱柜厂及相应的品牌设计师。突出公司分工的细化及产品的专业化，服务的细致化。 E．针对现场已经表现出来的色彩及风格作相应解说，可以提及客户本身的要求，然后延续性的讲解给客户针对此套房子还可以怎样做，能达到一个什么样的效果。 F．小细节是否处理到位，挑出几点亮点且游击队不容易达到忽略的问题讲给客户。 3．施工尾期 A．进门前一定提醒客户到现场不能随意摸，碰，尤其是墙面，给客户一种尊重和专业感。 B．先让客户闻，现场的味道，体现环保。引申我们的套餐标配产品。 C．整体设计效果体现出来，可以讲给客户整体工程造价，哪些是套餐标配的材料，哪些是后期增加的，给出专业性的建议，能合理控制成本的具体体现。 D．可以在现场给客户作成本核算，用我们套餐的材料加上清工辅料给客户以明显对比。 E．可以现场发挥，拿出一些亮点的东西，给客户传达一些色彩包括后期配饰的设计元素，体现自己的专业性。 F．对客户提出来的问题，要技巧性的回答，不要一味介绍优势的方面，劣势的方面也可以拿出来说，但是有对比性的说。

很多购房者在买房时关注样板间，那么样板间猫腻有哪些？既然是样板间作为开发商的营销方式之一，肯定有很多不为人知的猫腻，看着愿景就买稀里糊涂买了，什么小户型大容量真的靠谱吗？样板间猫腻购房者真的知道吗？ 样板间猫腻一：悄悄放大样板间 每每去看七八十平米的小套三样板间时，都觉得大小刚好，设计十分合理。殊不知很多开发商往往会将75平米的样板间做到90平米，使房间看起来显得更宽敞，完全能够满足使用需求。此外，很多小户型都是将飘窗或者阳台打通的，也是为了使房间看起来更加宽敞合理。这一点是购房者非常容易忽视的！ 拆招：这时候消费者们可得小心了，商家们**擅长的就是在样板间里动手脚，90平米的往往样板间会在100平米以上。小编建议去看房的时候**好带个皮尺，当然，有的人不好意思这么做，那么学会步测和目测也是有必要的。 样板间猫腻二：定制家具“偷工减料” 很多人都知道样板间内的床是定制的，有的床长才一米五，大家注意，是长。此外，衣柜、沙发以及其他家具的尺寸也都是有问题的，不少楼盘样板房的衣柜厚度只有 30多厘米，而正常衣柜厚度一般不能少于45厘米。因为都是日常所需的家具，所以大家更关注使用功能，反而容易忽视尺寸上是不是动过手脚。**后等真的搬进去，就会觉着怎么放都不对。此外，对于有的异形房，开发商为了美感，会让装修公司在房屋里打造一个填补异形的书柜，给购房者一种错觉，房屋方正又实用。 拆招：所以说，皮尺、目测和步测都是不可缺少的，除了确认精装房内摆设家具大小，还需根据房屋大小进行设计，再买家具。小户型精装房订制尺寸会更好。 样板间猫腻三：“开放式”空间 几乎所有的样板间都是没有门的，厨房也都以“开放式”为主且多在室内安装镜子。所有的这一切都是为了人为营造出较大的室内空间效果。但我们都知道自家的房间是不可能不设门的，开放式厨房实用性也很差。 拆招：看房时，看房时要设想一下，如果不用镜子如果按上门，整体效果会如何。 样板间猫腻四：灯光效果掩盖采光问题 无论白天或是晚上，至少超过九成的样板间都灯火通明，用灯光配合家具的色调，在给购房者温馨和悦体验感的同时，也可以掩饰户型、朝向、楼层空间上的设计不 足。例如一些实为暗房的卫生间、次卧，以及一些有西晒的房间，通常被灯光、窗帘创造的氛围所替代，而没有经验的购房者完全看不出来。 拆招：购房者可以尝试关掉样板间的灯光，同时拉开窗帘，看在正常的采光条件下屋内的照明情况。尤其是厨房和卫生间这些通常是暗角集中地。此外，有时下午参观样板间，关灯后拉开窗帘看看是否有西晒，严重的西晒会降低居住的舒适度。 样板间猫腻五：奢华配件提高档次 我们平时只看样板间好不好看，户型大小是否合理。从来没有想过人家的样板间在装修上花了多少钱，一般情况下一个样板间装修的费用动辄几十万元、上百万元，不仅按照**美的视觉效果设计，更是对装修用料一掷千金。试问咱一般老百姓能在装修上花多少钱？4.8万整装的广告满大街都是对吧！ 拆招：对于精装房来说，当前并无精细法条约束精装修，也令精装房成为楼市的模糊地带，购房者更应格外留意，在看样板间过程中，如销售员承诺装修标准的话，购房者不妨留下文字、照片资料，来比对收楼后的精装修标准。购房合同中，不妨咨询专业人士，对于“名牌”这样的模糊字眼进行确认，否则弹性太大无章可循，购房者后期维权反倒容易处于不利境地。 样板间猫腻六：管线"消失"，不放家电让人误以为空间很大 一般情况下，样板间不会设置水、煤气、暖气等管道线路。而空调之类的家电都是摆设，用不着穿墙破洞，但在装修时，你就会发现那些管子往往无情地纵横在你眼前。 拆招：样板间并不是所有东西都装好了，有很多是经过相机磨皮的，所以购房者在看房时要考虑现实生活中你还会需要哪些装置会占用空间。 样板间猫腻七：一切实物为准 这一条是专门针对精装房的，样板间内一般都会有一句“一切以实物为准”，这就需要小伙伴们注意了。意思就是：交房时的防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具以及整体橱柜的样式或品牌等都有可能与样板间不符。 拆招：遇到这样的问题，消费者除了收房前要事先调整自己的心态外，就是多留一个心眼，注意一下合同细节，**好是能从合同中抠字眼，与商家做个约定，以免日后问题出现，让开发商借此开脱。

对于买房来说，不管是新房还是二手房，都要经过深思熟虑才能下手。这里说说买房要注意的事项，特别是想买二手房的朋友们。以下20条买房经验，希望对你会有一些帮助。 一、确认产权的可靠度   1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；   2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；   3、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。   二、考察原单位是否允许转卖   1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；   2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；   3、一般来说，军产、院产、校产的公房必须要原单位盖章后才能出让。   三、查看是否有私搭私建部分   1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼   2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；   3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题   四、确认房屋的准确面积   1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；   2、产权证上一般标明的是建筑面积；   3、**保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。   五、观察房屋的内部结构   1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；   2、管线是否太多或者走线不合理；   3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题   六、考核房屋的市政配套   1、打开水龙头观察水的质量、水压；   2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；   3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；   4、观察户内、外电线是否有老化的现象；   5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；   6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气；   7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；   8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够   七、了解装修的状况   1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；   2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修 八、查验物业管理的水平   1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户  2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局   3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；   4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。   九、了解以后居住的费用   1、水、电、煤、暖的价格；   2、物业管理费的收取标准；   3、车位的费用。   十、追溯旧房的历史   1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；   2、哪些人住过，什么背景，是何种用途；   3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；   4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。   十一、了解邻居的组合   1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次；   2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；   3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。   十二、算计一下房价   1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；   2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；   3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的**低保值价   十三、二手房按揭的条件   1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可；   2、能提供稳定的收入支付本息的证明；   3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押；   4、所购房屋产权所属真实可靠；   5、支付有关手续费。   十四、请律师   1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；   2、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。   十五、找代理行   1、代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；   2、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？   十六、考察代理公司是否可靠   1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；   2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。   十七、及时了解政策、程序、费用上的变化   1、要注意报纸的新消息；   2、向律师及中介代理公司咨询；   3、**可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解**新的信息。   十八、产权是否完整   1、确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；   2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 十九、小心房款和产权的交接   1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；   2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。   二十、保证产权顺利过户   1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；   2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。