北京有哪些商品房买卖合同纠纷案 律师有什么代理意见

一、案情 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法院。 二、分歧 本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。 第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。 第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。 第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。 三、评析 审理本案的第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定;王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分;如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何;如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下： 1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制性条款。《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款;第二、《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性;第三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围;第四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

案情简介——不到6万元的官司，急坏了房地产开发商 2007年的10月，对于东莞市某房地产开发有限公司(下简称开发商)来说，可谓是一个多事之秋。其开发的相当一部分商品房因卫生间结构设计问题与很多业主闹得不可开交。因其与业主的商品房买卖合同的附件约定，卫生间为“下沉凹槽式”，但交付的商品房卫生间结构却没有采用下沉式，业主们认为开发商没有按合同约定交付房屋，已经构成违约，应当进行赔偿。业主们先是到开发商的销售部理论，但经过多次的协商均没有取得结果。后肖某、朱某等十三人将开发商告上了法庭。 我和我们律师事务所的蔡主任接手这个案件的时候，开发商已经接到了法院的传票，二十天后将进行开庭审理。更为紧急的时，案件的举证期限就剩几天了。 我还清楚的记得，开发商的总经理第一次与我们讨论案件的时候那十分焦急的样子，那烟是一支接着一支的抽，约二个小时左右，整个烟灰缸都装满了烟头。其实从业主们要求赔偿的数额并不太大，加在一起还不到6万元，但是因为相同情况的远不止已经起诉的十三人，经统计一共有好几百户。用开发商那位总经理的话说：“这一次可真是输不起啊”! 抓紧时间，准备应诉 在详细的了解了案情后，我们的第一感觉是案情对我们十分不利。因为虽然开发商一再同我们解释，之所以交付给业主的商品房卫生间没有采用下沉凹槽式，是因为涉案商品房均为复式结构，如采用下沉凹槽式，那么卫生间的底部，即下一层阁楼的顶部过低及天花板不平，会使阁楼天花板出现锯齿不规则型;这样不仅大梁的布置难度也大，而且会严重影响美观和空间的合理利用。 但之所以在与业主的商品房买卖合同附件中“约定” 为“卫生间下沉凹槽式”，是因为在制作、填写商品房买卖合同时，没有注意平层房卫生间是下沉式凹槽式，但复式房卫生间是非下沉式之区别，将本应用于平层房屋商品房买卖合同的印有“下沉式凹槽”的橡皮章，盖到了复式结构商品房买卖合同的附件上。 简言之，卫生间采用非下沉式结构是复式房屋结构本身所决定的;约定“下沉式凹槽”是盖章时不小心盖错了所导致。 但是，对于本案来说，作为代理律师，我们知道不能仅凭上面这种解释来解决问题。还必须围绕本案的事实准备证据并拆紧时间向法院提交。所以接下来，我们准备并向法院提交了：证明案涉房屋卫生间设计为不下沉式的涉案房屋报建图及没有盖错章的部分商品房买卖合同，证明复式结构房卫生间不宜采用下沉式凹槽的设计单位出具的证明，证明平式结构房屋卫生间为下沉式凹槽的平层房屋的报建图及部分商品房买卖合同，证明涉案房屋工程质量合格的工程峻工验收备案表、工程峻工验收报告、工程质量监督报告及峻工验收报告等证据。

海口市龙华区人民法院 民事判决书 (2007)龙民一初字第826号 原告张xx，男，1979年10月26日出生，汉族，住海口症美兰区海府路59号之十一。 委托代理人李武平，海南正凯律师事务所律师。(业务手机) 被告海南永生实业投资有有限公司，住所地海口市金龙路百金城1502房。 法定代表人黄世敏，总经理。 第三人海南金禧物业管理有限公司，住所地海口市龙昆北路38华银大厦1101室。 法定代表人陈玉兰，总经理。 原告张xx与被告海南永生实业投资有限公司及第三人海南金禧业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生实业投资有限公司委托代理人冯俊铭、张琳，第三人海南金禧牧业管理有限委托代理人钟升、符志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张xx诉称，原告与被告于2004年7月16日签订了《商品房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于海口市金贸区的金山广场诚意阁五单元g号支付房款人民币273398元;被告在2005年3月30日前将符合约定条件的房屋交给原告使用。合同签订后，原告付清房款。然而被告违反合同的约定，直至今日都没有履行交房义务。根据该合同第九条和第十五条的规定，被告逾期交房，应当按已交房款的日万分之一的比例承担违约责任;逾期办证，应当按已付房款的百分之一支付违约金。因此，原告依据合同约定，要求被告按已付房款人民币273398元的日万分之一向原告支付违约金(从违约之日起，计算至实际交房之日止)。恳请法院支持原告的诉讼请求：1、判令被告按原告已付房款(人民币273398)的日万分之一向原告支付逾期交房的违约金(自违约之日起至起诉之日止)20778.24元;2、判令被告继续承担自起诉之日至实际交付房屋之日止期间的违约责任;3、要求被告海南永生实业投资有限公司支付逾期办理房产证总房款百分之一的违约金2733.98元(房产证的办理暂不起诉，但保留诉权)4、本案诉讼费用由被告承但。 被告海南永生实业投资有限公司辨称：一、原告在起诉状中称被告违反合同约定至今都没有履行交房义务，是违背事实的，不属实。原告购买的房屋已经办理了交房手续，在原告与被告的接收单中，原告有接收房屋的亲笔签名。原告接收该房后，对该房屋进行装修，且经过了验收，原告也亲自签收了装修收单，原告已经入住该房屋，在该房屋中生活。二、根据原、被告签订的《商品房屋买卖合同》第15条中明确规定被告自房屋验收合格，交付使用之日起180天内办妥产权证，证明被告“要施工验收合格，且交付使用之日”才办妥房产证。显然，该约定属于附条件的民事行为，且有前面约定的两个条件，并且权这两个条件成就，并满180天的时候，被告才构成违约办理房产证。虽然被告已交付房屋，但并没有完成验收，因此所约定的两个条件并没有完全成就。原告关于要求支付逾期办证违约金没有法律依据，请法庭予以驳回。三、原告的诉请、起诉超过了诉讼时效，如果原告认为被告有违约只难在2006年6月以前起诉，而原告于2007年5月才起诉，已经超过了起诉时间将近一年。四、原、被告签定的购房合同中约定的交房时间是2005年3月30日前，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起诉的，也超过了二个月的诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。

随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大消费者维权意识的不断增强，通过对2005、2006年西安仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷的梳理，2006年西安市商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点： 1、消费者维权意识在不断增强。2005、2006年西安市仲裁委员会共受理仲裁案件1162件，其中商品房买卖合同纠纷304件，约占全部受理案件的26.2%，其中近85%属于消费者针对开发商提起的维权申请。 2、消费者维权成功的比例不断提高。广大消费者依据合同及相关法律维权成功的比例不断提高。2005、2006年，西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中，近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案，消费者的合法权益得到维护，充分体现了西安仲裁委员会和谐仲裁的宗旨，有效化解了消费者与开发商之间的矛盾;经仲裁庭裁决结案的案件中，九成以上全部或部分支持了消费者的仲裁请求。 3、形成了新的消费者维权热点问题。2005、2006年，西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中，涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成，开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右，对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右，二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。 4、消费者集体维权的意识有待不断引导。2006年西安仲裁委员会受理的167件案件中，仅有3件消费者集体维权案件，**多的一件70户，**少的一件13户。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大，不少消费者持以观望的态度，消极等待其他消费者案件处理结果，不愿直接实施维权行为。在具体维权过程中，部分消费者缺少集体维权意识的特点十分明显。 ★ 陕西永嘉信律师事务所消费提示： 陕西永嘉信律师事务所在2006年接受咨询及受理的案件中，近一半业务属于商品房买卖合同纠纷，案件类型、比例与西安仲裁委员会基本一致。陕西永嘉信律师事务所接受西安仲裁委员会的委托，结合承办案件的具体特点，将几宗有代表性的商品房买卖合同纠纷案件带给大家，通过剖析、提示，希望能对广大购房消费者有所帮助。 a、开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例： 案例1、2004年7月间，吴先生购买一套商品房。合同约定，开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的，应当承担违约金，合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的，吴先生有权解除合同，并要求开发商退还购房款、承担违约金。合同履行过程中，开发商一再拖延交付时间，直至2006年7月间，方通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除合同，要求开发商退还全部购房款、承担违约金，并赔偿相应的损失。西安仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效，裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求，部分支持了吴先生赔偿损失的请求。

-----逾期办证的责任认定 原告：叶某 委托代理人：戴某，某律师事务所律师 被告：某房地产公司 委托代理人：李安华、陈文清，远东律师事务所律师 一、基本案情 原告叶某与被告某房地产公司(以下简称房产公司)签订了一份《商品房买卖合同》(下称合同)，约定交房时间为2003年10月31日，合同第十五条还约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，房产公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日领取了房屋钥匙，实际使用该房屋。 原告诉称：被告应于2004年1月1日前为原告办理好房产证，而被告于2005年8月19日才向原告发出办证通知，至今尚未办妥原告的房产证，为此，原告诉至法院，要求判令被告按总房价款为基数每日万分之三支付逾期办理房产证的违约金，自2004年1月1日起暂计至起诉之日即2005年8月30日。 房产公司答辩称：被告“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”(以下简称报备)后，原告凭有关手续即可办理房产证，被告并没有为原告办理产权证的义务。而被告未能在合同约定的时间内报备，主要是由于有关政府主管部门及有关方的原因所造成的。按合同第15条的规定，对此延误的时间不属被告的责任，被告不应承担该段时间的违约责任。本案房产竣工验收后，为取得办理产权证所需的资料，被告必须按政府规定的程序办理各项验收、审批、审核手续后才能报备。被告实际交房时间为2003年11月6日，被告办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间为2005年3月23日，期间共503天。其中，按照有关规定及政府各职能部门的公开承诺办理各项验收、审批、审核手续共需134天。而实际上被告在办理报备过程中，因政府部门延误的时间达 183天，因建设银行广西区分行造价审计所用时间为172天，因广西某房地产交易服务有限公司测绘所用时间为76天，共计 565天。扣除 2004年 3月26日至2004年 9月13日期间的交叉时间172天，剩余393天，这些时间并非被告原因造成的，合同约定的60天为双方认可的报备时间应包含在政府各职能部门审批时间中，故被告报备的合理时间应是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告实际逾期报备时间为110天。其次，被告已经履行了合同约定的主要义务，按合同的约定将商品房交付给原告，原告也已居住使用。被告逾期报备，并未影响原告对房屋的正常使用，且从实际情况来看也没有造成原告的任何损失，因此，合同中约定按总房款每日万分之三支付原告的违约金明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款以及**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第十六条的规定，请求法院予以适当减少违约金。