有哪些商品房买卖合同纠纷案 法院如何判决

辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2007)沈民(2)房终字第114号 上诉人(原审被告)：辽宁中海房地产开发有限公司。住所地：沈阳市大东区**堂路5-7号。 法定代表人：祝春梅，该公司董事长。 委托代理人：张荣文，辽宁同泽律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：娄堃，女，1958年9月26日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区南六东路25号213。 委托代理人：周爽，辽宁同方律师事务所律师。 上诉人辽宁中海房地产开发有限公司(以下简称中海公司)与被上诉人娄堃因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2006)沈铁西民二房初字第428号民事判决，于2006年11月1日向本院提起上诉，铁西区人民法院于2007年1月9日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员曹桂岩担任审判长、代理审判员才玉莹主审、代理审判员李方晨参加评议的合议庭，于2007年1月31日开庭公开审理了本案，上诉人中海公司的委托代理人张荣文、被上诉人娄堃及委托代理人周爽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2004年6月20日，娄堃与中海公司签订《商品房买卖合同》，约定娄堃购买中海公司开发建设的位于沈阳市铁西区云峰综合市场2r-5号摊位，面积4平方米，房款60,000元，合同约定中海公司于2004年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付娄堃。在此之前娄堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年 2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，总计娄堃共支付中海公司购房款60,000元，中海公司为娄堃出具了收款收据。2004年8月31日，中海公司按合同约定交付娄堃2r-5号摊位。 2006年7月19日，娄堃以中海公司未在诉争摊位交付后办理房屋所有权证为由诉至原审法院，请求法院判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》;2、判令中海公司退还已付购房款60,000元;3、判令中海公司按银行逾期贷款利率承担利息;4、中海公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》有效。中海公司应在交付娄堃购买的摊位后国家规定的时间内协助娄堃办理土地使用权证和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明。而中海公司在娄堃诉讼之前仍未向娄堃交付办理房屋所有权登记的所需有关证明，致使娄堃无法进行所购房屋产权登记。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”娄堃要求解除与中海公司签订的《商品房买卖合同》及支付利息的要求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：1、解除娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》;2、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元;3、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判决确定给付之日止，利息按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付);四、驳回娄堃、中海公司的其他诉讼请求。案件受理费2,410元，由中海公司负担。

原告宋某，男，1964年3月26日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区塔湾街xx号。 被告辽宁海华房地产开发有限公司。 一、案件基本事实 原、被告于2001年8月27日签订了商品房购销合同一份(合同编号：0316-00113-j77)。合同约定，原告以每平方米2845.70元的价格购买位于皇站区延河街72号海华苑11号242室住房及车库一处，合同第七条对付款时间与付款额作了约定。分两次付款，第一次于2001年8月27日前支付106950元，第二次于2001年9月27日前支付余下240000元。合同对违约责任亦作了相应规定。合同第十八条对物业管理也作了约定。合同签订后，双方如期履行义务。原告进住后，认为被告未如实全面履行合同。2002年供暖并网时，该商品房未办理热网连接，原告认为这严重侵害了其权益，遂于2003年1月9日起诉来院。 二、原审法院的认定及判决 原审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。原、被告双方于2001年8月27日签订商品房购销合同一份(合同编号0316-00113-077)。原告购买的是现房，双方已按合同约定履行各自义务。原告已进住该争议房。关于原告提出被告违约，要求被告赔偿损失5000元的主张，但是原告并未提出被告违反合同哪一条款，故没有事实依据，本院不予支持;关于原告提出供暖问题，原告与沈阳市皇姑区海华物业管理所签订的“供暖合同”与本案商品房买卖合同系属两个不同法律关系，原告应另案诉讼;关于原告主张被告物业乱收费，经查无实据，本院不予支持。关于原告所提出的被告在售楼时所作海报宣传及承诺内容并未实现，认为被告违约，经本院审查，原、被告双方所签订了商品房买卖合同中并没有其内容。故海报宣传及承诺并非双方所必须遵守的合同条款，海报宣传仅属于订立合同的要约邀请，其内容不写进合同条款中，就不具有法律约束力，故原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告提出被告承诺安装电子门及24小时供暖未实际履行，属于欺骗的主张，经本院审查，原、被告双方所签订商品房买卖合同中没有此项条款，故对原告这一诉讼请求，本院不予支持;关于原告提出被告未安装可视对讲电话，仅在2002年5月安装监视器，不是可视电话对讲门的主张，原、被告所签订的商品房买卖合同中未明确规定安装何种型号对讲电话或监视器。故被告并未违反合同条款，故不应认定被告合同违约。关于原告提出的2001年到2002年度供暖一直不好及物业收费收取拆改抵押金1000元之后一年才返还以及被告收取采暖费一次性收取2年不妥，应一年一交等事宜系与本案商品房买卖合同纠纷不是同一法律关系，原告可另行主张权利或向有关部门反映解决。关于原告就其主张向本院提供了于清、马秀平、张咸卓，李雅滨、张晶、王永恒、于春宇、韩书宝等证人向法院作证。上述证人均反映供暖问题及房屋质量问题。但其所述均系证人本人房屋问题，并未证实原告诉讼主张。故上述证人证言依据**高人民法院民事诉讼证据暂行规定的有关解释，不能证明原告房屋有质量问题。另外，被告在诉讼中向法院已提交了“东燃住宅”1号2号楼优质工程认证书复印件及竣工验收备案书复印件，可以作为本案证据采信。关于原告主张其争议房质量不合格没有相应证据证明，故本院不予支持原告这一诉讼主张。驳回原告的诉讼请求。

原告王某因与景德镇市某代办服务处发生商品房买卖合同纠纷，委托沈英华律师为代理人，于2002年3月5日向景德镇市珠山区人民法院提起诉讼。 原告诉称：原告和被告于1998年9月8日签订了一份《预售商品房合同》，一次性付清了58140元房款，但被告没有依约交付房屋，原告曾于1999年6月29日起诉被告，并经法院调解结案：被告在1999年10月10日前交付房屋，并一次性支付原告补偿金4883元。原告接收房屋后，发现该房屋质量低劣，经向有关部门投诉，被告承诺整改，但一直没有付诸实施，给原告造成较大损失，请依法判令被告退还购房款并赔偿损失。 被告辨称：对方所述基本属实，同意修理房屋。原告本次诉讼请求与1999年经法院调解结案的诉讼请求相同，原告只需申请执行，现原告再次起诉，与“一案不二诉”的原则相悖，请驳回原告诉讼请求。 沈律师代理意见： 1、被告在没有《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，违反了国家法律规定，双方所订合同无效。 2、被告系全民事业单位，没有销售商品房资格，其与原告签订的合同无效。 3、被告交付的房屋未经验收，质量低劣，原告诉求合法，法庭应予支持。 4、本案不属一案二诉。第一次诉讼是由于被告未交付商品房而要求其交付或退款，第二次诉讼是因为被告交付的房屋未经验收、质量低劣而提出退款并赔偿损失，两者并不矛盾。 景德镇市珠山区人民法院经公开开庭审理，采信了原告及代理律师意见，于2002年4月28日作出(2002)珠民二初字第43号判决：被告返还原告购房款58140元，并按银行同期贷款利率赔偿原告利息;原告将所订购的商品房一套退还被告。 被告不服一审判决提出上诉。本案经景德镇市中级人民法院主持达成调解：1、被告在一个月之内为原告整改好房屋;2、被告支付原告利息补偿费4000元;3、被告负责在房屋整改合格后办理产权证，费用由原告承担;4、任何一方违反本协议，则本案按一审判决执行。

随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大消费者维权意识的不断增强，通过对2005、2006年西安仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷的梳理，2006年西安市商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点： 1、消费者维权意识在不断增强。2005、2006年西安市仲裁委员会共受理仲裁案件1162件，其中商品房买卖合同纠纷304件，约占全部受理案件的26.2%，其中近85%属于消费者针对开发商提起的维权申请。 2、消费者维权成功的比例不断提高。广大消费者依据合同及相关法律维权成功的比例不断提高。2005、2006年，西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中，近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案，消费者的合法权益得到维护，充分体现了西安仲裁委员会和谐仲裁的宗旨，有效化解了消费者与开发商之间的矛盾;经仲裁庭裁决结案的案件中，九成以上全部或部分支持了消费者的仲裁请求。 3、形成了新的消费者维权热点问题。2005、2006年，西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中，涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成，开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右，对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右，二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。 4、消费者集体维权的意识有待不断引导。2006年西安仲裁委员会受理的167件案件中，仅有3件消费者集体维权案件，**多的一件70户，**少的一件13户。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大，不少消费者持以观望的态度，消极等待其他消费者案件处理结果，不愿直接实施维权行为。在具体维权过程中，部分消费者缺少集体维权意识的特点十分明显。 ★ 陕西永嘉信律师事务所消费提示： 陕西永嘉信律师事务所在2006年接受咨询及受理的案件中，近一半业务属于商品房买卖合同纠纷，案件类型、比例与西安仲裁委员会基本一致。陕西永嘉信律师事务所接受西安仲裁委员会的委托，结合承办案件的具体特点，将几宗有代表性的商品房买卖合同纠纷案件带给大家，通过剖析、提示，希望能对广大购房消费者有所帮助。 a、开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例： 案例1、2004年7月间，吴先生购买一套商品房。合同约定，开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的，应当承担违约金，合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的，吴先生有权解除合同，并要求开发商退还购房款、承担违约金。合同履行过程中，开发商一再拖延交付时间，直至2006年7月间，方通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除合同，要求开发商退还全部购房款、承担违约金，并赔偿相应的损失。西安仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效，裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求，部分支持了吴先生赔偿损失的请求。

海口市龙华区人民法院 民事判决书 (2007)龙民一初字第826号 原告张xx，男，1979年10月26日出生，汉族，住海口症美兰区海府路59号之十一。 委托代理人李武平，海南正凯律师事务所律师。(业务手机) 被告海南永生实业投资有有限公司，住所地海口市金龙路百金城1502房。 法定代表人黄世敏，总经理。 第三人海南金禧物业管理有限公司，住所地海口市龙昆北路38华银大厦1101室。 法定代表人陈玉兰，总经理。 原告张xx与被告海南永生实业投资有限公司及第三人海南金禧业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生实业投资有限公司委托代理人冯俊铭、张琳，第三人海南金禧牧业管理有限委托代理人钟升、符志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张xx诉称，原告与被告于2004年7月16日签订了《商品房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于海口市金贸区的金山广场诚意阁五单元g号支付房款人民币273398元;被告在2005年3月30日前将符合约定条件的房屋交给原告使用。合同签订后，原告付清房款。然而被告违反合同的约定，直至今日都没有履行交房义务。根据该合同第九条和第十五条的规定，被告逾期交房，应当按已交房款的日万分之一的比例承担违约责任;逾期办证，应当按已付房款的百分之一支付违约金。因此，原告依据合同约定，要求被告按已付房款人民币273398元的日万分之一向原告支付违约金(从违约之日起，计算至实际交房之日止)。恳请法院支持原告的诉讼请求：1、判令被告按原告已付房款(人民币273398)的日万分之一向原告支付逾期交房的违约金(自违约之日起至起诉之日止)20778.24元;2、判令被告继续承担自起诉之日至实际交付房屋之日止期间的违约责任;3、要求被告海南永生实业投资有限公司支付逾期办理房产证总房款百分之一的违约金2733.98元(房产证的办理暂不起诉，但保留诉权)4、本案诉讼费用由被告承但。 被告海南永生实业投资有限公司辨称：一、原告在起诉状中称被告违反合同约定至今都没有履行交房义务，是违背事实的，不属实。原告购买的房屋已经办理了交房手续，在原告与被告的接收单中，原告有接收房屋的亲笔签名。原告接收该房后，对该房屋进行装修，且经过了验收，原告也亲自签收了装修收单，原告已经入住该房屋，在该房屋中生活。二、根据原、被告签订的《商品房屋买卖合同》第15条中明确规定被告自房屋验收合格，交付使用之日起180天内办妥产权证，证明被告“要施工验收合格，且交付使用之日”才办妥房产证。显然，该约定属于附条件的民事行为，且有前面约定的两个条件，并且权这两个条件成就，并满180天的时候，被告才构成违约办理房产证。虽然被告已交付房屋，但并没有完成验收，因此所约定的两个条件并没有完全成就。原告关于要求支付逾期办证违约金没有法律依据，请法庭予以驳回。三、原告的诉请、起诉超过了诉讼时效，如果原告认为被告有违约只难在2006年6月以前起诉，而原告于2007年5月才起诉，已经超过了起诉时间将近一年。四、原、被告签定的购房合同中约定的交房时间是2005年3月30日前，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起诉的，也超过了二个月的诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。