商品房买卖合同有哪些纠纷案 商品房买卖合同纠纷有什么特点

-----逾期办证的责任认定 原告：叶某 委托代理人：戴某，某律师事务所律师 被告：某房地产公司 委托代理人：李安华、陈文清，远东律师事务所律师 一、基本案情 原告叶某与被告某房地产公司(以下简称房产公司)签订了一份《商品房买卖合同》(下称合同)，约定交房时间为2003年10月31日，合同第十五条还约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，房产公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日领取了房屋钥匙，实际使用该房屋。 原告诉称：被告应于2004年1月1日前为原告办理好房产证，而被告于2005年8月19日才向原告发出办证通知，至今尚未办妥原告的房产证，为此，原告诉至法院，要求判令被告按总房价款为基数每日万分之三支付逾期办理房产证的违约金，自2004年1月1日起暂计至起诉之日即2005年8月30日。 房产公司答辩称：被告“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”(以下简称报备)后，原告凭有关手续即可办理房产证，被告并没有为原告办理产权证的义务。而被告未能在合同约定的时间内报备，主要是由于有关政府主管部门及有关方的原因所造成的。按合同第15条的规定，对此延误的时间不属被告的责任，被告不应承担该段时间的违约责任。本案房产竣工验收后，为取得办理产权证所需的资料，被告必须按政府规定的程序办理各项验收、审批、审核手续后才能报备。被告实际交房时间为2003年11月6日，被告办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间为2005年3月23日，期间共503天。其中，按照有关规定及政府各职能部门的公开承诺办理各项验收、审批、审核手续共需134天。而实际上被告在办理报备过程中，因政府部门延误的时间达 183天，因建设银行广西区分行造价审计所用时间为172天，因广西某房地产交易服务有限公司测绘所用时间为76天，共计 565天。扣除 2004年 3月26日至2004年 9月13日期间的交叉时间172天，剩余393天，这些时间并非被告原因造成的，合同约定的60天为双方认可的报备时间应包含在政府各职能部门审批时间中，故被告报备的合理时间应是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告实际逾期报备时间为110天。其次，被告已经履行了合同约定的主要义务，按合同的约定将商品房交付给原告，原告也已居住使用。被告逾期报备，并未影响原告对房屋的正常使用，且从实际情况来看也没有造成原告的任何损失，因此，合同中约定按总房款每日万分之三支付原告的违约金明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款以及**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第十六条的规定，请求法院予以适当减少违约金。

广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知 (粤高法发[2003]24号) 全省各级人民法院： 现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见 为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。 1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。 前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。 2、根据**高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。 3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。 4、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。在此类案件中，一般存在两份合同书，即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，一般存在三个法律关系，即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。 5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。 商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。 6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷，一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由，申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的，人民法院应予支持。 7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的，人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人。 若担保权人不参加诉讼的，法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，出卖人应将收受的购房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返还买受人，违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务，其余款项则返还给买受人的和解协议的，人民法院应予支持。 8、买受人未按照借款合同的约定还款，担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的，人民法院应予支持。 9、出卖人与买受人恶意串通，为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的，该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效，担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对借款合同行使撤销权。 借款合同被撤销后，由买受人承担还款责任，出卖人承担连带清偿责任。 10、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后，因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的，人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效，但不得对抗第三人。 11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何时和何种原因，亦不论何人过失，均由买受人负全部责任，并赔偿由此引起的一切损失”的条款，加重了买受人的责任，导致当事人利益的失衡，人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的，保险金应当作为抵押财产。 12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后，担保权人要求买受人返还款项时，买受人以出卖人的商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由，要求银行承担赔偿责任的，如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行，人民法院应对买受人的主张一并审理;如果担保权人不是出卖人的商品房预售款开户银行的，人民法院应告知买受人另行起诉。 13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款，人民法院可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方排除对方主要权利为由，认定该条款无效。 14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的，可认定租赁合同有效，但担保权人在实现抵押权时，承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。 如果买受人在出租抵押房产时，未书面告知承租人该财产已抵押的，买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的，因实现抵押权造成承租人的损失，由承租人自行承担。 15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的，可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后，向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时，因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的，对于原买受人所欠担保权人的债务部分，应由原买受人承担清偿责任，其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。 如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的，由原买受人承担赔偿责任。 

海口市龙华区人民法院 民事判决书 (2007)龙民一初字第826号 原告张xx，男，1979年10月26日出生，汉族，住海口症美兰区海府路59号之十一。 委托代理人李武平，海南正凯律师事务所律师。(业务手机) 被告海南永生实业投资有有限公司，住所地海口市金龙路百金城1502房。 法定代表人黄世敏，总经理。 第三人海南金禧物业管理有限公司，住所地海口市龙昆北路38华银大厦1101室。 法定代表人陈玉兰，总经理。 原告张xx与被告海南永生实业投资有限公司及第三人海南金禧业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生实业投资有限公司委托代理人冯俊铭、张琳，第三人海南金禧牧业管理有限委托代理人钟升、符志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张xx诉称，原告与被告于2004年7月16日签订了《商品房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于海口市金贸区的金山广场诚意阁五单元g号支付房款人民币273398元;被告在2005年3月30日前将符合约定条件的房屋交给原告使用。合同签订后，原告付清房款。然而被告违反合同的约定，直至今日都没有履行交房义务。根据该合同第九条和第十五条的规定，被告逾期交房，应当按已交房款的日万分之一的比例承担违约责任;逾期办证，应当按已付房款的百分之一支付违约金。因此，原告依据合同约定，要求被告按已付房款人民币273398元的日万分之一向原告支付违约金(从违约之日起，计算至实际交房之日止)。恳请法院支持原告的诉讼请求：1、判令被告按原告已付房款(人民币273398)的日万分之一向原告支付逾期交房的违约金(自违约之日起至起诉之日止)20778.24元;2、判令被告继续承担自起诉之日至实际交付房屋之日止期间的违约责任;3、要求被告海南永生实业投资有限公司支付逾期办理房产证总房款百分之一的违约金2733.98元(房产证的办理暂不起诉，但保留诉权)4、本案诉讼费用由被告承但。 被告海南永生实业投资有限公司辨称：一、原告在起诉状中称被告违反合同约定至今都没有履行交房义务，是违背事实的，不属实。原告购买的房屋已经办理了交房手续，在原告与被告的接收单中，原告有接收房屋的亲笔签名。原告接收该房后，对该房屋进行装修，且经过了验收，原告也亲自签收了装修收单，原告已经入住该房屋，在该房屋中生活。二、根据原、被告签订的《商品房屋买卖合同》第15条中明确规定被告自房屋验收合格，交付使用之日起180天内办妥产权证，证明被告“要施工验收合格，且交付使用之日”才办妥房产证。显然，该约定属于附条件的民事行为，且有前面约定的两个条件，并且权这两个条件成就，并满180天的时候，被告才构成违约办理房产证。虽然被告已交付房屋，但并没有完成验收，因此所约定的两个条件并没有完全成就。原告关于要求支付逾期办证违约金没有法律依据，请法庭予以驳回。三、原告的诉请、起诉超过了诉讼时效，如果原告认为被告有违约只难在2006年6月以前起诉，而原告于2007年5月才起诉，已经超过了起诉时间将近一年。四、原、被告签定的购房合同中约定的交房时间是2005年3月30日前，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起诉的，也超过了二个月的诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。

辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2007)沈民(2)房终字第114号 上诉人(原审被告)：辽宁中海房地产开发有限公司。住所地：沈阳市大东区**堂路5-7号。 法定代表人：祝春梅，该公司董事长。 委托代理人：张荣文，辽宁同泽律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：娄堃，女，1958年9月26日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区南六东路25号213。 委托代理人：周爽，辽宁同方律师事务所律师。 上诉人辽宁中海房地产开发有限公司(以下简称中海公司)与被上诉人娄堃因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2006)沈铁西民二房初字第428号民事判决，于2006年11月1日向本院提起上诉，铁西区人民法院于2007年1月9日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员曹桂岩担任审判长、代理审判员才玉莹主审、代理审判员李方晨参加评议的合议庭，于2007年1月31日开庭公开审理了本案，上诉人中海公司的委托代理人张荣文、被上诉人娄堃及委托代理人周爽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2004年6月20日，娄堃与中海公司签订《商品房买卖合同》，约定娄堃购买中海公司开发建设的位于沈阳市铁西区云峰综合市场2r-5号摊位，面积4平方米，房款60,000元，合同约定中海公司于2004年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付娄堃。在此之前娄堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年 2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，总计娄堃共支付中海公司购房款60,000元，中海公司为娄堃出具了收款收据。2004年8月31日，中海公司按合同约定交付娄堃2r-5号摊位。 2006年7月19日，娄堃以中海公司未在诉争摊位交付后办理房屋所有权证为由诉至原审法院，请求法院判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》;2、判令中海公司退还已付购房款60,000元;3、判令中海公司按银行逾期贷款利率承担利息;4、中海公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》有效。中海公司应在交付娄堃购买的摊位后国家规定的时间内协助娄堃办理土地使用权证和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明。而中海公司在娄堃诉讼之前仍未向娄堃交付办理房屋所有权登记的所需有关证明，致使娄堃无法进行所购房屋产权登记。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”娄堃要求解除与中海公司签订的《商品房买卖合同》及支付利息的要求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：1、解除娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》;2、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元;3、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判决确定给付之日止，利息按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付);四、驳回娄堃、中海公司的其他诉讼请求。案件受理费2,410元，由中海公司负担。

一、案情 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至法院。 二、分歧 本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。 第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。 第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。 第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。 三、评析 审理本案的第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定;王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分;如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何;如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下： 1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制性条款。《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款;第二、《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性;第三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围;第四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。