国有土地转让的条件及应缴的税费包括哪些类型 需要缴纳多少钱

国有土地转让招拍挂介绍 《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。 招、拍、挂制度**初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。 招、拍、挂的优点: 一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。该制度的优点是： 一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。 二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌，减少了诸多的中间环节，使倒买倒卖土地的空间大为减小。 三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。目前“招拍挂”的土地供应方式，有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度，政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，可以专心提高建筑品质和服务，大大缩短了房地产开发周期，有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。 四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖，所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权，不分内资企业还是外资企业，一律通过竟拍的方式，大家站在同一起跑线上，进一步体现了优胜劣汰的市场法则。 五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等，只要有足够的经济实力和经济实力，就能在竞争中取胜。中小开发商必须适应新的规划，将投标要求研究透彻，根据自己实际情况量力而行，这样才有希望在市场上占据一席之地，提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展，没有实力的开发商在一次次竞争中落败，将逐渐淡出市场，这会导致房地产市场的重新洗牌。 六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的招标办法，公正的评出中标单位，开发出符合市场要求的优秀建筑，更好的体现土地使用价值。 招拍挂制度的以上优点，是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之，在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下，孤军推进市场体制和产权制度改革，不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题，而且会带来新的更为严重的社会正义问题。

需要补交土地出让金。根据土地性质，地类，地价等级，还有转成国有土地性质类型，取得方式等，各要素不同价格也不同。集体工业用地可以请土地评估公司评估后办理补出让手续，集体团体用地可以评估后办理国有划拨手续，地方不同政策也不同，具体咨询当地土地管理部门。

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飞来峡镇国有土地转让程序 一、《国有土地使用证》转让程序 1、由有资质的测量机构对申请转让的地块进行测量，取得测量图 2、取得测量图后，向镇国土所提交有关材料： (1)土地证原件和复印件 (2)买卖双方在镇国土所现场签订的土地使用权转让合同书原件两份 (3)双方的身份证复印件两份 (4)测量图 3、镇国土所将有关材料向有资质的评估公司对该土地进行土地评估，评估书确定土地转让总价、以及该地块出让金价钱。 4、评估书出来后，镇国土所填报转让材料，连同上述资料，报清城区国土分局办理。 转让过程中涉及的有关收费，城区国土分局还没有明确的收费规定给我镇，因此准确的收费未清楚，主要收费包括有： (1)测量费(原清新100平方米以下收1200元/宗) (2)评估费 (3)出让金，以评估书确定的收取 (4)转让土地地税：按评估出让价的9.7%收取 (5)转让土地契税：按评估出让价的3%收取 (6)交易服务费 (7)工本费 二、《房地产权证》转让程序，必须有《国有土地使用证》才可办理转让 1、提交有关材料到镇国土所办理： (1)《房地产权证》原件及复印件 (2)买卖双方在镇国土所现场签订的房屋转让合同书原件两份 (3)双方的身份证复印件两份 2、镇国土所将有关材料向有资质的评估所进行转让评估 3、评估书出来后，镇国土所填报转让材料连同上述资料提交到城区国土分局办理。 转让过程中涉及的有关收费，城区国土分局还没有明确的收费规定给我镇，因此准确的收费未清楚，主要收费包括有: (1)评估费 (2)转让的地税：按评估出让价的7.95%收取 (3)转让契税:按评估出让价的3%收取 (4)交易服务费 (5)工本费

《*******契税暂行条例》国务院令[1997]第224号规定:在*******境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当缴纳契税。其中所称转移土地、房屋权属是指下列行为:(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。契税税率为3—5%,契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

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在实际生活中，经常存在一方有土地而无资金，或者一方有资金而无土地的情况。为了达到建房获取经济利益的目的，双方进行合作，共同进行房地产开发。但是，对于合作开发房地产行为的性质、特征以及发生纠纷后如何处理，尚无明确规定。 合作开发合同的概念与特征 对于合作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的认识。笔者认为，所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、双方或多方出资，合作开发经营房地产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。 合作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的认识，关键是对合作行为的认定。通常认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在**高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。笔者认为，合作开发房地产合同的特征有两点： 共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资，如合作方出地、出资金、出技术等，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资，才有合作的基础和物质准备。 共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签订合作开发房地产合同。 笔者认为，合作开发房地产的特征是共同出资，共享利润，而共同经营、共担风险不是其特征。理由如下： 1.关于共同经营。合作各方共同出资后，在实践中合作方基于自身的管理经验、能力、人才等方面的不足，不参与经营，而是由其他合作方独立经营。这样，共同经营在合作行为中已显得无足轻重。合作方不参与共同经营的协议，也是符合合同自由的原则，法律没有必要干涉。 2.关于共担风险。传统观点认为，当事人共同出资的目的是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相对应，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在要求和具体体现，所以共担风险是合作开发房地产的一个特征。司法实务中也是这样认为的。但是笔者持否定观点，因为从合同自由原则出发，应充分尊重当事人意愿，只要合同是在平等、自愿的基础上协商达成的，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同就合法有效。当事人应按合同全面履行自己的义务。当事人在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，不参与经营，也不承担亏损和风险，这也是允许的。特别是对出让土地使用权一方来说，经常采用这种方式来维护自己的利益。对于风险的负担，不需要合作各方来共同承担，特别是对因经营产生的亏损，不参与经营的合作一方完全可以通过约定来排除因合作不当经营给其带来的不利;合作各方通常以合作一方少量承担或者完全不承担亏损作为合作的条件，在合作合同中予以明确。笔者认为，合同自由原则，必然允许当事人在一个合同关系中同时设定多个民事权利义务关系，不能以合作合同约定合作一方只分享利润不承担风险为由，就断然否定合作行为的性质，这是不切实际，也有违当事人的意愿。