国有土地转让有哪些方法 需要哪里流程步骤

飞来峡镇国有土地转让程序 一、《国有土地使用证》转让程序 1、由有资质的测量机构对申请转让的地块进行测量，取得测量图 2、取得测量图后，向镇国土所提交有关材料： (1)土地证原件和复印件 (2)买卖双方在镇国土所现场签订的土地使用权转让合同书原件两份 (3)双方的身份证复印件两份 (4)测量图 3、镇国土所将有关材料向有资质的评估公司对该土地进行土地评估，评估书确定土地转让总价、以及该地块出让金价钱。 4、评估书出来后，镇国土所填报转让材料，连同上述资料，报清城区国土分局办理。 转让过程中涉及的有关收费，城区国土分局还没有明确的收费规定给我镇，因此准确的收费未清楚，主要收费包括有： (1)测量费(原清新100平方米以下收1200元/宗) (2)评估费 (3)出让金，以评估书确定的收取 (4)转让土地地税：按评估出让价的9.7%收取 (5)转让土地契税：按评估出让价的3%收取 (6)交易服务费 (7)工本费 二、《房地产权证》转让程序，必须有《国有土地使用证》才可办理转让 1、提交有关材料到镇国土所办理： (1)《房地产权证》原件及复印件 (2)买卖双方在镇国土所现场签订的房屋转让合同书原件两份 (3)双方的身份证复印件两份 2、镇国土所将有关材料向有资质的评估所进行转让评估 3、评估书出来后，镇国土所填报转让材料连同上述资料提交到城区国土分局办理。 转让过程中涉及的有关收费，城区国土分局还没有明确的收费规定给我镇，因此准确的收费未清楚，主要收费包括有: (1)评估费 (2)转让的地税：按评估出让价的7.95%收取 (3)转让契税:按评估出让价的3%收取 (4)交易服务费 (5)工本费

在实际生活中，经常存在一方有土地而无资金，或者一方有资金而无土地的情况。为了达到建房获取经济利益的目的，双方进行合作，共同进行房地产开发。但是，对于合作开发房地产行为的性质、特征以及发生纠纷后如何处理，尚无明确规定。 合作开发合同的概念与特征 对于合作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的认识。笔者认为，所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、双方或多方出资，合作开发经营房地产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。 合作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的认识，关键是对合作行为的认定。通常认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在**高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。笔者认为，合作开发房地产合同的特征有两点： 共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资，如合作方出地、出资金、出技术等，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资，才有合作的基础和物质准备。 共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签订合作开发房地产合同。 笔者认为，合作开发房地产的特征是共同出资，共享利润，而共同经营、共担风险不是其特征。理由如下： 1.关于共同经营。合作各方共同出资后，在实践中合作方基于自身的管理经验、能力、人才等方面的不足，不参与经营，而是由其他合作方独立经营。这样，共同经营在合作行为中已显得无足轻重。合作方不参与共同经营的协议，也是符合合同自由的原则，法律没有必要干涉。 2.关于共担风险。传统观点认为，当事人共同出资的目的是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相对应，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在要求和具体体现，所以共担风险是合作开发房地产的一个特征。司法实务中也是这样认为的。但是笔者持否定观点，因为从合同自由原则出发，应充分尊重当事人意愿，只要合同是在平等、自愿的基础上协商达成的，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同就合法有效。当事人应按合同全面履行自己的义务。当事人在合作合同中约定，共同出资，但合作一方只享有固定利润，不参与经营，也不承担亏损和风险，这也是允许的。特别是对出让土地使用权一方来说，经常采用这种方式来维护自己的利益。对于风险的负担，不需要合作各方来共同承担，特别是对因经营产生的亏损，不参与经营的合作一方完全可以通过约定来排除因合作不当经营给其带来的不利;合作各方通常以合作一方少量承担或者完全不承担亏损作为合作的条件，在合作合同中予以明确。笔者认为，合同自由原则，必然允许当事人在一个合同关系中同时设定多个民事权利义务关系，不能以合作合同约定合作一方只分享利润不承担风险为由，就断然否定合作行为的性质，这是不切实际，也有违当事人的意愿。

一、法律依据：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当土地持有房屋所有权证书。 二、答复意见：如不符合上述条件，我局将不予受理土地转让申请;如符合转让条件需提供以下资料并缴纳有关税费。 1、需提供的资料： (1)国有土地使用证、土地出让合同原件(存档留复印件，未发证的先补发证); (2)房屋所有权证原件(存档留复印件，如未发证，出具未发证文字说明或房管局证明); (3)转让双方身份证复印件; (4)转让方向我局提交转让申请原件; (5)土地转让协议原件(存档留复印件); (6)土地估价报告备案表原件; (7)交纳各种税费发票原件(存档留复印件)。 2、应缴纳的税费： (1)土地出让金。土地评估价格的40%-50%。 (2)土地契税。税率为4%，详情请咨询县财政部门。 (3)土地转让营业税。税率为14-15%,详情请咨询县地税部门。 (4)土地交易服务费。收费依据标准见赣发改商价字[2005]1071号文。 (5)土地登记相关费用。约200元/宗。

根据现行法律及政策的规定，集体土地转为国有土地只有一个途径，那就是征收。也就是说，只有征收才可以将集体土地转为国有土地。根据《土地管理法》第45条至第49条的规定，土地征收，是指市、县人民政府依法定程序逐级上报经省级政府或国务院审批后，组织实施的将集体土地征收为国有土地，并对被征地农民和集体经济组织进行补偿安置的行为。 国务院于2004年10月发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国家所有土地。拓展资料国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。由于中国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是"有偿"、"有期"，这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制，是实现土地所有权的一种措施。

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1、转让方要缴交的税种：（1）增值税：按转让价与购入价的差价缴纳5%的营业税；（2）城建税：按缴纳营业税计提7%的城建税；（3）教育附加费：按缴纳营业税计提3%的教育附加费；（4）地方教育附加费：按缴纳营业税计提2%的地方教育附加费；（5）印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税；（6）土地增值税：按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。税率为四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%；2、承受方要缴纳的税种：（1）契税： 按成交价格（合同）缴纳3%的契税；（2）印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

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