购房还贷有什么技巧 如何才能省房贷

不断高企的房价，让工薪族的生活变得更为艰难。在日常生活中，我们经常听到类似买房的抱怨。的确，房价高，已经是不争的事实，但指望房价暴跌或者是回到5年前，似乎更是痴人说梦。那么工薪一族买房有何技巧？买房是一次性付清还是贷款比较合适呢？ 每月收入固定，他们大部分是城市中的工薪族。他们努力工作，生活也比较节俭，部分工薪族甚至为了能提高生活质量，除了拼命工作，还做兼职。但是，眼看着房价一天一个价，自己的收入离买房越来越遥远，难免有些“吐槽”。 一项调查显示，如果你月纯收入有7000元，在北京买房你需要40年，在上海买房需要35年，在深圳同样需要35年...等等。在全国十大城市中，无一例外的买房都在20年以上。 然而买房，未必都需要一次性付款，如何用工薪族自身的优势，让买房更容易成为工薪族的**大困扰？善于利用买房技巧与策略，工薪阶层可以这样买房： 技巧与策略1：攒钱买房不如贷款买房 说到置业，大家第一反应就是房价太高，买不起。实则不然，买房，工薪阶层应该多利用自身收入稳定等特点进行贷款买房。按现有工资收入，如果每月纯积蓄3000元，一年为3.6万元，10年是36万元，也就是说，若攒钱买房，按现在的房价要10年后才可买房子，何况到时地段、房价还是个未知数。现在买房，不但可以住现房，解决租房的烦恼，如若地段好的话，房子还会**。再说，将可以把省下来的房租付房贷，10年后就轻松拥有一套房子 技巧与策略2：制定买房目标 上班族先制定好具体的买房目标，越具体越好，比如买多少价位的、哪个区域的、哪个地段的、现房还是期房，一旦目标明确，你就会为了某个特定目标设立的专门的储蓄账户而努力攒钱，而这种行为是发自内心的，也就有了内在的动力。 技巧与策略3：买房避免负债 有的工薪族为了买房，不惜借钱，导致日后不仅要还银行贷款，更背负一身的债务，沦为月光族。现今有更多的人已意识到负债过日子等于为自己套上了枷锁。工薪阶层要买房，就应该**大限度地减少负债，增加存款，避免由于买房，而导致对生活以及身体的影响。 技巧与策略4：生活中要勤俭节约 购房是一笔不小的开销，工薪阶层在不影响生活质量的前提下，生活要崇尚节俭，但是节俭并不等于吝啬。在生活当中，只要你不是为省钱而省钱，不因省钱而降低生活质量，那么，省钱就是赚钱。比如说同一件物品只要用心，你可以花比别人少的钱买到它。如买前会货比三家、使用优惠券或多利用商家促销打折的机会购买，怎样省钱怎么来。 技巧与策略5：买房同时也应该学会理财 工薪阶层买房，在付得月供以及日常开销之后已经所剩无几，对于理财更多是无财可理。要想学会理财首先应该有理财意识，不管工薪族每月有多少纯收入，都不应该放弃理财的观念，比如可以每月拿出一部分闲钱投入货币型基金，或者是当前比较流行的互联网金融（余额宝等等),年化收益率4%左右，流动性较强，随用随取.工薪阶层通过投资，让钱生更多钱，不仅能缓解买房压力，长期坚持，未来将会积攒一笔不菲的财富。 技巧与策略6：买房要面面俱到 当前房价居高不下，但是买房千万不能牵强，品牌、配套、地段、质量、户型一个都不能缺。之所以工薪买房要做到面面俱到，一方面，工薪族买房后换房可能性极小。既然是长期持有，何必不一步到位呢；另外，当前楼市正处于调整期间，买房稍有马虎，很有可能陷入进退两难的局面，与此每天担惊受怕，何必不高枕无忧呢；**后，虽说，工薪买房不是以投资为目的，但是基本的保值功能还是应该的，哪怕是以后换房，至少也不能亏。 技巧与策略7：买房做好后勤保障 买房对于工薪阶层，不能仅想着今天的日子过着舒服一些就OK，而缺少长远的考量。工薪阶层买房之余也应该做好后勤保障工作，比如购买一些保险，意外险、重大疾病险、人身险等。保险不仅仅是投资，更多的是为将来做好准备，给未来的自己一个保障。 以上就是针对工薪族买房的一些技巧与策略，作为工薪族的你，如果说**款已经攒够，并且计算好每月还款额对生活的影响，那么您就可以开始买房啦。

三种情况不建议提前还贷情况一：如果你正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。因为目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房，你就绝对不可能借到这么便宜的钱了。情况二：如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款利率比商贷低不少。情况三：做生意的买卖人，手里需要更多的流动资金。如果投资回报率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。两类人可提前还款类型一：目前还处于还款初期和执行上浮利率的贷款人可以考虑提前还房贷。还贷初期的朋友，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。类型二：执行上浮利率的贷款人，由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。两种按揭贷款方式明确是否提前还款后，购房者就要考虑如何按揭贷款了。当前有两种按揭贷款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。方式一：前者每月以相等的金额偿还贷款本金和利息，虽然每月还的额度一样，但在早期还款中大部分为利息，后期还款中大部分为本金。方式二：后者每月以相等的额度偿还贷款本金，由于利息随着本金逐月递减，每月总的还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。在两种按揭贷款方式中，无论哪一种，在还款初期可以提前还款，这样支付的利息更少。如果还款期已到中期，利息已经减少，提前还款则没有太大意义。可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。提前还贷三种方式第一种，全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清(不用还利息，但已付的利息不退)。第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短(节省利息较多)。第三种，部分提前还款，将剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变（减小月供负担，但节省程度低于第二种）。

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虽然2015年数次降息，2016年1月也过去一大半，但似乎感受到降息春风的老房奴并不多。孰不知，还房贷其实是个技术活，不同的人还贷方法也是不一样的。 先来看三个案例，还款人的不同困惑： 人物一：夏小姐 个人情况：27岁，事业单位，社保公积金齐全，月薪一万左右。 购房情况：2015年年初，小夏在北京郊区买了一套小户型住宅，通过公积金贷款80万元，贷款时间是30年。 遇到问题：2015年利率调了几次，说是老房奴会在今年享受到，可是我至今也没有啥感觉吖。 人物二：老曹 个人情况：36岁，公司部门总管，收入稳定。 购房情况：2014年末在广州买了套二居室，使用商业贷款200万元，分20年还清。因为是等额本息还贷，当时月供15000元。 遇到问题：有人说我到了2016年可以少还钱了，为什么银行还多扣了我的钱，实在有些不理解。 人物三：小纪 个人情况：29岁，金融公司工作，月收入数万元。 购房情况：去年年初，在上海购买了一套住宅，通过商业贷款200万元，分20年还清。还款方式是等额本金，每月归还利息逐渐减少。 遇到问题：去年赚了点钱，想把闲钱拿出来提前还款，但有朋友跟我说提前还款不划算，搞得我挺犹豫的。 再给您细细分析，为什么不同的人还法不同： 基于买房人的以上困惑，相信你也一定曾经遇到过。那么还款究竟是怎么计算的，你弄清楚了么？其实，还款有好几种不同的类型，根据不同的类型，省钱的办法都不一样，而对于属于不同情况下的购房者，适用的还款类型也不一样，下面就来为大家梳理一下什么样的人适合什么样的还款方式，每一种还款方式具体都有哪些注意事项。 公积金贷款适合贷款额度不太高的购房者 对于有足月缴纳公积金的借款人来说，建议尽量使用公积金贷款。公积金贷款不仅有贷款数额的限制，还有自己独有的还款方式——自由还款。细心的购房人可能还记得，当初在办完公积金贷款的相关事宜之后，公积金管理中心只是给出一个**低还款额，还款人可以自行调整，而目前的月供数额，也一定是当时在工作人员的帮助下计算出来后再与银行约定的。 注意：调整还款额需自己联系银行 既然是购房人与银行约定的数额，那么月供便不会随着央行降息而减少。所以需要购房人再次与贷款银行商定，从2016年第一个还款日开始按照新利率调整月供数额，否则银行还是会按照原来的月供数额计算，因此也就无法在短期内享受到降息带来的实际好处。 商业贷款等额本息适合收入稳定购房者 大多数情况下房贷都会是等额本息，因为对那些对购房，甚至购房贷款一知半解的买房人来说，他们需要知道的仅仅是一个月固定还多少钱。等额本息就是让你在每个月所还的钱数固定，虽然总体的利息会有所增加，但是方便借款人安排收支情况，也省了很多麻烦。 注意：等额本息1月月供可能增加 商业贷款因为贷款银行和还款方式各不相同，2016年1月月供的变化也会有所不同。 在等额本息还款方式下，多数银行1月月供会略有增加。具体而言，虽然利息在减少，但经过调整后所还的本金有所上升。这种情况到2月就会改变，即2月的月供会下降，全年月供以2月为准。 等额本金适合手头资金比较宽裕的购房者 等额本金因为自始至终所还房贷中的本金都是一样的，只是利息由多变少的区别，所以每月的还款额会随着时间的流逝逐月递减。对于着急买房又着急装修的刚需购房者来说，初期还款压力过大，不宜选择。但是如果手头资金比较宽裕，选择等额本金利息较少，显得更为划算。 注意：等额本金不建议提前还款 在等额本金的还款方式下，借款人本月利息略有下降，整体月供比去年低。具体到不同的银行，1月份的月供，也会有减少的增加的区别。 由于按照等额本金方式还款，购房人前面先归还的是主要是利息，目前处于央行降息通道时，银行贷款利率出现下降，使得此时归还的利息相对减少，所以购房人在2016年1月份时不必急于提前还款。 这样看来，上文中的三个案例分别属于不同的情况，知道了自己与别人的区别之处，困惑也就迎刃而解了。

贷款买房提前还贷手续如何办理，主要内容如下：根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请，并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、当初和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式:一、减少每月还款额，还款期限不变;二、缩短还款期限，每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。另外，提前还贷应当注意:1、如果既有商业贷款又有公积金贷款，应先提前偿还利率高的商业住房贷款。2、退休后应尽量提前还贷。退休后依然得勒紧裤腰带还贷是一件很痛苦的事，也不利于提高家庭理财的收益。3、如果当初申请住房贷款时办理了保险，如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保费。4、如果有比较好的投资渠道，投资收益率高于住房贷款利率的话，不应提前还贷。

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固定利率还款。固定利率房贷**大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整，但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险，所以常比基准利率高出一定的百分点。

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