房地产交易规则有哪些？

• 157****9232 以家庭为单位，上少户籍可拥有两套住房（产权为住宅），境外人在符合条件的情况下只能买一套住房。上海户籍以外的大陆人，只可拥有一套住房。2010年10月7号后新购过一套住房的，即使只拥有一套住房的居民用户也不能在新购。
  对于新购住房，如果超出，交易中心不予过户登记。
  此限购只限新购住房，若由法律判决，继承等所得不受此限制。 2014-04-18 10:23:41
• 141****5252 房地产交易应遵循以下一般规则:
  (1)房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。房产权与地产权是不能分割的,同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有,而不能由两个主体分别享有;如果由两个主体分别享有,他们的权利就会发生冲突,各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则,才能保障交易的安全、公平。
  (2)实行房地产价格评估。我国刚刚建立市场机制,目前仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系,我国房地产价格构成复杂,非经专业评估难以恰当确定,故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准,参照当地的市场价格进行评估。
  (3)实行房地产成交价格申报。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于:进行房地产交易要依法缴纳各种税费,要求当事人如实申报成交价格,便于以此作为计算税费的依据。当事人作不实申报时,国家将依法委托有关部门评估,按评估的价格作为计算税费的依据。
  (4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记,房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式,现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国法律也确立了这一规则,并规定:房地产转让、抵押,未办理权属登记,转让、抵押行为无效。 2014-04-17 20:37:07
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  实践第一！ 2014-04-16 12:09:19
• 141****5699 第一条为适应对外开放和外向型经济发展的需要，加强涉外房产交易管理，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本试行办法。
  第二条本试行办法所称涉外房产，是指依法成立核准在本市开发经营房地产的外商投资企业建造的商品房屋；本市内资房地产开发企业建造的向境外或境内的外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售的商品房屋；其他向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构转让、出租的各类房屋。
  本市外商投资规划区内标准厂房的交易不适用本办法。
  第三条无锡市房地产管理局（以下简称市房管局）是本市涉外房产交易的主管部门，负责涉外房产交易的审批、监督和管理。
  第四条涉外房产买卖、租赁、抵押等经营活动应纳入本市房产市场统一管理。
  第五条涉外商品房可在境内外销售，但未与中华人民共和国建立外交关系或未在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区除外。
  第六条涉外商品房应以向境外销售为主，其比例应符合国家的有关规定，房款以外汇或按外汇汇率结算。涉外商品房向境内销售，应以外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构、外商投资企业和居民个人为主要对象。境内的国家机关、团体不得购买涉外商品房，特殊情况需购买涉外商品房的，需经市、县（市）政府批准。
  第七条涉外商品房可以整幢、分层或分套出售。整幢房屋分层、分套出售前、房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。
  房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订房屋使用、管理、维修公约，报市县（市）房产交易主管部门核准。
  第八条涉外商品房在竣工交付前可以预售。预售必须符合下列条件：
  （一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证；
  （二）有建设用地规划许可证；
  （三）有建设工程规划许可证；
  （四）有审核批准的建设项目工程施工图纸；
  （五）凡无地下室等地下设施的房屋完成地坪以下的基础工程；有地下设施的房屋已完成建筑安装投资额20％以上（不含土地出让金，由有监督权的开户银行出具证明）；
  （六）工程施工进度和交付日期已确定。
  第九条涉外商品房可在竣工后直接对外销售。直接销售必须符合下列条件：
  （一）有土地使用权有偿出让合同和土地使用证；
  （二）有建设用地规划许可证；
  （三）有建设工程规划许可证；
  （四）有市建设工程质量监督站的验收合格证书。
  第十条涉外商品房预售或销售，必须经市、县（市）房产交易主管部门批准，并领取《商品房外销许可证》。
  第十一条涉外商品房预售或销售时，买卖双方应分别签订《外销商品房预售合同》或《外销商品房买卖合同》。合同内容包括：
  （一）双方当事人的姓名或企业名称、法人代表、地址和身份；
  （二）商品房的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
  （三）相应的土地使用权比例及土地有偿使用到期时间；
  （四）商品房价格；
  （五）商品房款的支付方式；
  （六）房屋交付时间和交付方式；
  （七）房屋的权属和使用性质的规定；
  （八）卖方的修缮责任和买方应遵守的关于房屋使用、管理、维修等方面的规定；
  （九）违约责任和纠纷处理方式；
  （十）双方约定的其他内容。
  第十二条涉外商品房交易双方签订的预售或销售合同，应经房屋所在地市、县（市）公证机关公证。
  经批准在境外预售的商品房，需经购房者所在国（地区）公证机关证明该境外购买人在合同上签名（盖章）的真实性，凭此证明文件向市、县（市）公证机关办理预售合同公证。
  第十三条涉外商品房预售双方应于《外销商品房预售合同》签订生效之日起三十日内到市、县（市）房产交易管理机构办理涉外商品房预售备案登记。
  房屋竣工验收合格后，房地产开发企业应按《外销商品房预售合同》和房屋交付凭证到市、县（市）房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产转移登记和领取房屋所有权证，同时按规定缴纳税费。
  第十四条直接销售涉外商品房，买卖双方应在《外销商品房买卖合同》签订生效之日起三十日内，持《外销商品房买卖合同》和房屋交付凭证到市、县（市）房产交易管理机构和房地产产权监理机构办理房产移转登记和领取房屋所有权证，并按规定缴纳税费。
  第十五条房地产开发企业刊登外销商品房销售或预售广告除应符合有关规定要求外，须向广告经营单位提交《商品房外销许可证》，销售或预售广告中应载明许可证编号，否则不得刊登销售或预售广告。
  第十六条涉外商品房价格由买卖双方协商确定。出售价低于本市商品房成本价时，市、县（市）政府有优先购买权。房地产开发企业应在房屋预、销售前将价格报市、县（市）房产交易主管部门、物价部门和财政部门备案。
  第十七条非新建的各类房屋向外籍人士、华侨、港澳台同胞、外商驻华机构销售，应符合《无锡市城镇房产交易管理办法》的有关规定。房屋转让前，须经房地产估价机构进行价格评估，共有房产进行涉外交易的，必须有共有人的书面协议。
  有下列情况之一的房屋不得交易：
  （一）无房屋所有权证的；
  （二）行政划拨土地未办理土地有偿出让手续或未补交土地出让金的；
  （三）产权有争议或者他项权利未了结的；
  （四）经批准列入建设项目，确定两年内拆除的；
  （五）妨碍他人合法权益或者公共利益的；
  （六）其他限制产权转移的。
  第十八条非新建涉外房屋销售，买卖双方应在买卖合同签订之日起三十日内，持合同到市、县（市）房产交易管理机构办理所有权审查、登记、缴纳税费等手续，并到市、县（市）房地产产权监理机构领取房屋所有权证。
  第十九条涉外房产再转让除应按规定缴纳契税、交易管理费外，还应按规定缴纳土地增值税。
  土地增值税由卖方交纳，由税务部门负责收取。
  第二十条涉外房产出租，租赁双方应签订《涉外房产租赁合同》，经公证后在三十日内到市、县（市）房产交易管理机构办理登记。
  第二十一条出售已出租的房产，除承租人同意终止原租赁合同外，在原租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，重新签订续租合同。
  出售已出租的房产，除原租赁合同另有约定外，承租人在同等条件下有优先购买权。
  第二十二条涉外房产所有权可以抵押。涉外房产所有权抵押时，抵押人和抵押权人应签订抵押合同，在三十日内到市、县（市）房产交易管理机构办理抵押审核登记。
  第二十三条已出租的涉外房产抵押时，应当书面通知承租人。除承租人同意终止原租赁合同外，原租赁合同继续有效。
  第二十四条抵押关系终止后，自终止之日起十五日内，双方当事人应持有关合同与凭证到市、县（市）房产交易管理机构办理注销手续。
  因处分抵押物而取得房屋所有权的，抵押人和抵押权人应在三十日内持有关凭证到市、县（市）房产交易管理机构办理权属变更登记。
  第二十五条涉外房产交易中涉及土地使用权出让、转让、出租、抵押的，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本市有关规定办理。
  第二十六条房地产开发企业售出的高层楼宇、居住小区住宅、别墅区住宅等涉外房产，应设立物业、屋宇管理机构或委托有关物业公司负责屋宇和公共设施的维修管理。
  第二十七条违反本试行办法规定的，分别不同情况进行处罚：
  （一）无照经营外销商品房或涉外房产交易中违法经营的，由工商行政管理部门没收非法经营所得，并处2万元以下的罚款；
  （二）未取得商品房外销许可证，私自进行涉外房产交易的，由房管部门处以成交额30％以下的罚款。经审查符合有关规定的，限期补办手续；不符合有关规定的，不予办理有关手续；
  （三）隐匿涉外房产交易价格，偷逃税费的，由税务部门责令按实补交税费，并处以应补交税费三倍以下的罚款；
  （四）利用非法手段进行房产登记的，登记无效，房地产管理部门可根据情节轻重处以二千元以上五千元以下罚款；
  第二十八条涉外房产买卖（包括预售）、租赁、抵押等经营活动中发生纠纷，可依法向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
  第二十九条本试行办法由无锡市房地产管理局负责解释。
  第三十条本试行办法自发布之日起施行。 2014-04-16 09:24:28
• 151****5432 上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知 沪府办发〔2011〕6号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 二○一一年一月三十一日 关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见 为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：
  一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。
  二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。
  三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目（具体项目由住房保障房屋管理部门提供），进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。
  四、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区（县）房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。
  五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其**款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款**比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。
  六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。 加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
  七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
  八、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。
  九、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。 2014-04-16 09:22:19
• 151****4541 1、一房二卖，即一套房卖给多家，收取房款后，或签订虚假买卖合同后，不做产权的转让或过户。为了套取资金。
  2、无手续售房，即没有国家或政府认可的房屋手续或产权手，就私自转让或销售给他人，使他人所买到房屋得不到法律的保护，存在预期的风险。
  3、虚假交易，没有实质的房地产标的，但签订虚假的买卖合同，套取国家的相关补助或税收优惠，从而在财务中做假，创造业绩或转移利润。 2014-04-15 13:45:14