二手房买卖的流程？

• 133****6395 到中介公司详细咨询下 。 2014-04-12 10:08:48
• 154****4704 1办理流程1．购房资格核验（住宅类）
  2．网签合同
  3．地税部门核定契税
  4．房屋发证大厅办理房屋所有权证
  2提交材料1．登记申请书原件（受理窗口提供）
  2．申请人身份证明
  3．房屋所有权证原件
  4．网上签约的当地市存量房买卖合同原件
  5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件
  6．契税完税或减免税凭证原件
  7．房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数1份
  8．其他资料：
  （1）住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件
  （2）央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件
  （3）已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件；满五年出售的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明
  （4）补交土地出让金的证明
  （5）标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件
  （6）国有土地使用证（整宗房产的）
  （7）整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件
  （8）商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件
  3身份证明1．本市居民：二代居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；
  2．外省市居民：二代居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口簿；
  3．军人：二代居民身份证。或军官证，或文职干部证，或士兵证，或学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；
  4．港澳居民：香港特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证；
  5．台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明；
  6．华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；
  7．外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件（无外国人居留证件的，提交中国公证机构共证的护照中文译本原件）；
  8．境内法人：《组织机构代码证；没有《组织机构代码证》的，可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等；
  9．境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或者登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再核验原件。
  4委托证明1．委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书中记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；
  2．转让为自然人的，委托书应公证；
  3．境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件，需要中国驻该国使、领馆认证；与中国没有外交关系的国家，由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证；
  4．无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件；
  5．因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件；
  6．当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件；
  7．登记申请材料是外文的，应同时提交经公证的中文译本原件；
  8．出卖房屋的单位和个人，必须持有房屋所有权证和其他有关证件。房屋开发经营企业出卖商品房，必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。[1]
  5注意事项在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：
  1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
  买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。
  2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任
  二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金的条款，以确保合同条款的**终落实。
  3、必须标明付款、过户时间
  很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
  4、必须注明二手房相关费用的交接时间
  这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于房屋交付中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
  5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单
  随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
  6、通过中介公司购房必须要求与房主见面
  经纪公司推出收购业务，因此出现一房多卖的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，**后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
  7、必须学会使用补充协议
  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。[2]
  6买卖流程一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；
  二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案；
  三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司；
  四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；
  五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7%7E8个工作日左右；
  六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；
  七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼（金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间）签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；
  八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦），担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中[3]心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；
  九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
  7二手房按揭1．确定按揭服务公司和贷款方案借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。[4]
  2．查询公积金(如需公积金贷款)与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
  3．签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
  4．准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
  5．签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
  6．办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
  7．办理房产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
  8．银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人 2014-04-11 15:33:18
• 148****1257 简单说：与房主商量好价格，去房管局打印买卖协议，交齐契税印花税等，等房本
  普通住宅同时满足一下3点，有一点不满足则为非普通住宅：
  1容积率1.0（含1.0）以上
  2面积144（含144）以下
  3低于区域指导价
  契税：普通住宅 成交价*1.5% （首套购买90（含90）平米以下普通住宅 成交价*1% 非普成交价*3% （客户承担）
  土地出让金：成交价*1% （客户承担）
  营业税：产权证或契税票下发日期未满2年的：
  非普通住宅征收全额营业税（成交价*5.55%） （业主承担）
  普通住宅征收差额营业税（成交价-原购价*5.55%）（业主承担）
  产权证或契税票下发日期满5年的：
  非普通住宅征收差额营业税（成交价-原购价*5.55%） （业主承担）
  普通住宅免征营业税
  个人所得税：成交价*1%（业主承担）
  免税条件：产权证或契税票下发日期满5年的，并且是唯一生活住房的
  一年内出售并购买生活住房的可以办理免/退税手续
  转让手续费：建筑面积*6元（买卖双方各3元）
  印花税： 成交价*0.05% 双方均为个人购房可以免税，有一方为单位征税印花税
  更多相关信息，请关注楼盘网 2014-04-11 10:42:30
• 155****9775 签订二手房买卖合同－－根据约定支付**款－－办理银行按揭－－待按揭审批通过以及房东结清他的按揭余款后，双方去房产交易中心办理过户手续－－缴纳税款，拿房产证、契证，**后办出土地证－－房东拿余款，交房。 2014-04-11 09:25:16
• 144****8054 你好，买卖流程的话分全款和贷款 全款的话比较简单就交钱 交税 过户 贷款比较麻烦，首先要看买方的资质能贷多少 然后贷款 交钱 交税 过户 2014-04-10 21:58:50
• 136****0357 到所在地房产和土地管理部门办理，费用各地方不一样，一般几万元吧。 《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；
  现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。” 房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
  房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。 《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。 《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用 2014-04-09 21:02:13
• 146****4702 二手房买卖基本流程 买方无须贷款的 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌,在没有买方成交意向前,只要知道房屋的大致情况即可) 买方有初步意向,中介带其看房。
  买方决定购买,向中介公司交意向金,并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金) 中介公司联系卖方,将产证原件即卖方身份证复印件留下。
  中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等) 中介公司尽快将意向金交至卖方(**好约上买方一起),此时意向金在性质上已转化为定金。
  对双方都具有了约束力。 中介公司约买卖双方,一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付**及**多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);
  (中介公司一般先打印两份合同草案,以便双方协商修改) 双方达成一致意见,各自设置合同密码,然后草案文本就转化为正式文本了。
  然后打印(一般至少需要五本),双方亲笔签署,合同即时生效。 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款,交中介费(买卖双方各交房价的%),去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场,需要办理委托公证手续。 个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。注:涉外人士,包括港澳台,买卖合同、借款合同须办理公证。买方需要贷款的前面-项与无贷款的基本相同。、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司,做初步评审,评审贷款人及评估房屋价格),防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。
  房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤: 主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑),一定能够贷全额,那么中介公司会先进行第项,然后凭此买卖合同,约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。
  主贷人资信很一般,是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷,中介公司会到第项后,直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。
  等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。、贷款审批下来后。买方付足约定的**款给卖方。、中介公司拿银行抵押登记材料,约买卖双方去交易中心办理过户手续。、个工作日后,凭《收件收据》领《房地产权证》,以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。房产证买方自己保管,同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。 银行放款至卖方指定帐户。 卖方尚有贷款未还清的 买方无须贷款的首先须买卖双方达成一致意见,签署正式的买卖合同。(约定时,**款尽量大于或等于卖方剩余的贷款并约定用买方的**款先行还清卖方的贷款,卖方去办理抵押注销登记。
  )一周以后才能办理买卖过户登记手续。其他方面与无贷款一致。 买方也需要贷款的,这种买卖方式称之为“转按揭”前面-项与无贷款相同。、买方办理贷款手续,此时买卖双方必须同时到场,而且除贷款之外的**款必须全部付清给卖方(银行需要此**款收据)。
  、买方、卖方、中介公司联系担保公司,或由银行指定担保公司。(因为此手续比较特殊,银行需要在未办理自己的抵押登记之前放款,存在着一定的风险,所以必须找担保公司)、银行贷款审批下来后,直接放款给担保公司。
  、担保公司约卖方一同到房地产交易中心去办理抵押注销登记手续。(若银行放款万,还贷只需万,剩余的万需等产证出来后再由担保公司给卖方)、买卖双方和中介公司一同去办理交易过户手续。 2014-04-09 18:38:11
• 134****1084 二手房交易流程：
  1、看房选房
  2、产权调查
  3、鉴定合同
  4、买方交付首期房款
  5、卖方注销房地产抵押登记
  6、买方申请公积金商业贷款
  7、签订公积金贷款合同
  8、申请过户
  9、卖方将房屋交付给买方
  10、银行放款
  11、买方领取产权证
  12、入住 2014-04-09 11:14:30