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全部6个回答 >二手房交易求助！
136****0489 | 2014-04-05 21:29:21
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138****6765 这个 中介既然这样给您说了 肯定已经确定您贷款的资质没什么问题了 贷款就应该能通过的 因为中介就是吃这碗饭的 2014-04-08 20:54:55
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156****4610 第一个问题：一般情况下商品房有产权就可以以贷款了。如果不是商品房，有产权还必须有国土证（大国土也可）才能贷款。（每个城市有不同的政策，你要咨询当地中介公司。）
第二个问题：如果房东以前没有贷款或者贷款已经还完，那么你就可以到银行办理贷款。
第三个问题：流程比较简单，但是过程很挠人。你到银行去，说明你的情况，他们会帮你办理。（建议找中介，费用只需1000多块钱） 2014-04-08 14:49:25 -
146****8117 1、按照你那个写法，贷款不足你是要补足现金的，否则不可以退定金
2、但是，你应该按时去签约，然后给对方发个挂号信，就说因为其他条款不能达成协议，正式合同不能签订，要求退定金，这是可以的。
要按照我讲的去做，挂号信要发，要讲居间协议里的我都同意，但是其他条款不同意，这就行了。
同意三楼意见
应当依据协议约定办理.
房屋评估价格还没下来，这只是一种假设状态，现在不必就违约，建议在正式签约时对此条款协商解决 2014-04-08 13:08:15 -
153****3772 **好找中介协商,改一下 2014-04-08 12:34:19
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144****5666 2、购买此房的明细：国家要征收的费用：1、契税（首套房90㎡以下的为1%，其他的为1.5%或3%），2、个人所得税（1%）3、营业税（免征收、成交价-原购价的5.65%、或成交价的5.55%）3、土地出让金（1%）4、转让手续费（每平米6元）5、登记费（80）6、抵押登记费（80）7、工本费（20）公司收费：买卖双方各1%，如果业主净价则需支付中介费2%，如果贷款的话则需要交给评估公司0.5%的评估费。
3、过户流程：在中介公司签订买卖协议—评估--到房管局进行房本查档----到房管局打买卖协议----**及后期费用全部存入银行资金监管----（如需贷款则到银行办理贷款手续）----到房管局过户----15个工作日（贷款需15到20个工作日）卖方拿到全款、买方拿到房本。 2014-04-07 10:35:03 -
145****9747 详细的求顶！！！
二手房买卖详细流程及风险提示
新房价格太贵，入住总是遥遥无期，相对而言，买个二手房价格相对便宜，甚至可以直接入住，省去了许多麻烦。不过二手房交易的程序却相对复杂，往往还潜藏着许多看不见的风险。比如不少交易者出于种种目的，对房屋的某些部分过分夸张，对自己二手房的某一特征过分渲染，更有一小撮甚至精心策划，构筑种种陷阱，将对方套入陷阱。本期购房体验课将对二手房交易中存在的陷阱和如何防范一一进行分析，让大家在二手房交易的时候少走弯路险路，回避陷阱，避免上当。
(1)买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。确保房源可出售性和真实性，从源头上保障买方的交易安全。
风险提示：买方在交易前一定要查看房产证等原件，避免假房东诈骗。
(2)签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同
如果委托中介，买方与居间方(中介方)的书面委托协议，应明确相应的权利和义务，居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。
风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐患。如出售方还未还清贷款，**款应在中介公司的陪同下用于还贷。
(3)银行贷款
对贷款的买方来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
风险提示：签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件，避免今后不能按时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款，放款应为出售方的专用帐号，警惕放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为
申请还款。提前还贷是需要预约的，申请还款要准备好还款所需材料。
风险提示：银行对于还贷预约时间的限制有所不同，还贷完毕后取出他项权证，方能去交易中心注销抵押。
出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进行权利转移(过户)。
风险提示：抵押注销后应及时去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝，例如实施新的税费政策而导致更多税费支出。
(4)办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
风险提示：要确认出售方的抵押是否注销，否则无法过户
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
(6)办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。自送件之日起**快8个工作日后领取新产权证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行后方能放贷。
风险提示：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给买方，但尾款还未收回，风险无疑在卖方，因此收件收据**好交由中介公司或者银行代为保管。买房,购房,装修
收件收据保管人代为领取新产权证，待买方支付尾款办理好交房手续后交付给买方，保障卖方顺利回收尾款。
(7)打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。
风险提示：房屋内如有户口，应以书面的形式约定在具体时间内迁出，并制定违约罚则。
二手房交易注意事项大全
(1)房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买方来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
(2)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买方与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买方只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买方及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(4)土地情况是否清晰
二手房中买方应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买方对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买方来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算
(5)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买方在购买时应全面了解详细情况。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买方购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
(7)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买方如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
(8)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买方不知情购买了此房屋，所有费用买方有可能要全部承担。
(9)中介公司是否违规买房,购房,装修
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买方提供零**的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担
(10)合同约定是否明确新
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 2014-04-07 10:04:39 -
154****1651 你去交易中心问问原来那房子遗产继承的要不要缴税 2014-04-06 22:35:41
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155****7109 过户时剩余房款资金监管，以此保证双方利益不受对方侵害。 2014-04-06 13:57:27
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156****5337 中介告诉你的有问题，按照中介所讲的，你就是首次购买90㎡以下的普通住宅，即使是第二套，你也只用缴纳1.5%的契税就OK，不需要3%. 2014-04-05 21:35:18
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相对新房子要麻烦些，二手房公积金贷款好像只能委托给长房置换公司来办，个人好像办不了。大概要45天能办完。需要不少东西呢，还要看你那个房子有没有产权和土地证什么的。具体的你到长房置换公司打听一下就都明白了！
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1.了解行情浏览：相关房地产网站的新闻快讯。未来城市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介（又叫物业代理）等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价。报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。首先，地段当然是决定房价的**基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照**近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的唯一因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景（包括未来几年市政规划或其他外在因素）都可能影响的房价的高低。2.买方看房要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要。建议卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下，对于卖出的价格影响很大。客观看待出售的房子。找出房子的十个缺点，十个优点，在卖房的过程中尽量扬长补短；每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题等。3.个人卖房交易流程（1）商议房价、付定金出售房子时，若有买方意愿出价，一定会杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本，价钱高低往往取决于“消费者的认定”与“市场的成交行情”，所以“些许”预留杀价空间。若买方买下房子，必须先付订金。所谓订金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。卖方收下订金后，若买方反悔，卖方有权没收订金，反之若卖方反悔，则必须加倍退还。（2）签订房屋买卖合同房屋买卖合同是购房之中**为关健的一部分，合同之中其包含着很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。（3）房屋付款方式房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款两种。一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款中得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，**后签贷款合同。（4）申请过户、办过户手续过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同、土地证、房产证就可以办理过户。注意的是双方当事人一定都要到场签字，如一方不去，要去公证处作委托。一次性付款在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是签好合同当天就可以去过户(带齐资料)。4.过户费计算（1）买方税费契税：房价1.5%，适用个人购买普通居住用房;房价3%，适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、非居住用房及法人购房。印花税：合同价×0.05%。权证印花税：5元/本。配图费：25元/套;非居住用房130元/套。交易手续费：2.5元/平方米×建筑面积;非居住用房：合同价×0.5%(买方承担)。权证登记费：80元/件;非居住用房、法人售房300元/件。（2）卖方税费营业税及附加居住用房满五年：普通居住用房：免征;非普通居住用房：(出售价-购入价)×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定);居住用房未满五年：合同价×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房屋所在区县而定);花园住宅、非居住用房、法人售房：(出售价-购入价)×5.55%(境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定)。个人所得税居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房：免征;居住用房未满五年，或产权人拥有两套(含)以上房产：①(出售价-(购入价+上手契税)-本手营业税及附加-装修费(**多不超过上手房价10%)-银行贷款利息-上手交易手续费-上手公证费)×20%②未提供完整房屋原值凭证：普通居住用房：合同价×1%非普通居住用房：合同价×2%花园住宅、非居住用房、法人售房：(出售价-购入价-营业税及附加-出售税费-土地增值税)×20%。土地增值税居住用房：免征；花园住宅、非居住用房、法人售房：(售价-土地增值税可扣除项目)×税率；税率：当土地增值税/土地增值税可扣除项目≤50%，税率为30%，大于50%小于等于100%时税率为40%，大于100%≤200%时，税率为50%，大于200%，税率60%；土地增值税可扣除项目为：房屋购入价+房屋购入时的契税+购入时的交易手续费+购入时的印花税+本次的营业税及附加+本次的中介费(需视房产所在区县而定)。印花税：合同价×0.05%。交易手续费：居住用房2.5元/平方米×建筑面积。车位的税费征收标准参照非居住用房。所需材料地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）。房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件。5.房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割一般涉及到财产转让，水、电、有线电视、天然气和其他，如果房地产室内和家具，家电，买方必须验证是否被替换或者移除，交换钥匙。6.领取房屋产权证买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。7.付尾款将剩余的屋款全数付清，通常是向银行贷款来支付**后的尾款，也可由银行直接将贷款拨入卖方的帐户，并完成过户、交屋手续。
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