关于二手房交易的避税合同

144****3910 | 2014-04-05 11:16:07

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158****1006 一般来说,买卖二手房缴税是按照网签合同上价格计算的。每个地区都有地区指导价,也叫**低过户价。这个价格意味着那个地区的房价交易的时候**低价格。比如,以前有些北京区域**低过户价是6000元/平米,但是实际交易价格已经远远超出了那个价格。也就是说,实际成交价可能是1万/平米,但是实际上6000元/平米就可以去办理过户。由此,好多买卖二手房交易时,双方先自己签署个买卖合同,拟定好成交价,再去咨询地区指导价大概范围,去建委打网签时就按照**低指导价做网签合同的成交价格。
这样,缴税就是按照指导价去缴纳,就比实际成交价缴税少了很多。就做到了避税目的。但是,这样的避税毕竟也是有漏洞的。因为由此就出现了两个交易价格。就容易产生纠纷。别看中介说的好听,风险绝对是有的,只是跟中介没有什么关系而已,所有风险全部都是买卖双方自己承担的。祝好! 2014-04-08 09:04:44
146****7634 这种情况找个中介帮你办就是了 2014-04-07 12:08:09
131****8857 这个现在打击很严格的,你可以找房产中介,那些中介都会的,只要你相信他就行可以把税率做到**低的!!!! 2014-04-06 13:05:25
143****8762 长期以来，二手房交易中利用“阴阳合同”故意“做低”成交价避税，在业界已是“公开的秘密”。如何堵住这一漏洞，减少计税三亚二手房价格过程中人为操作，使二手房价格评估真实反映其市场价值，三亚二手房市场亟待破题。问题评估价格人为操作可能性较大与新建商品住宅市场不同，二手住宅交易更多是一对一交易——买卖双方委托房地产经纪机构，出售或购买已取得产权的商品住房。一旦买卖双方成交，税务部门根据购房合同上标明价格，征收房屋转让环节各项税费。然而，在二手房交易过程中，买卖双方往往不按实际成交价格签订合同，而是故意“做低”成交价避税，人们形象地称之为“阴阳合同”。据了解，一些不法中介机构为赚取差价，一套实际成交价100万元的二手房，在买卖合同上竟篡改为80万元，而这在业界已是“公开的秘密”。针对二手房交易“阴阳合同”等避税现象，税务部门在征收税款时增设了评估环节。即买卖双方成交后，须以评估机构出具的二手房价格评估报告缴税。据了解，三亚目前有三亚云泽咨询评估有限公司、三亚不动产评估有限责任公司等6家专业房地产评估机构，收费标准为评估价的6.5‰。以一套评估价为100万元的二手房为例，评估费达6500元。尽管设立评估环节的初衷是堵住避税漏洞，但实际过程中仍难以避免。一位不愿透露姓名的评估公司从业人员表示，评估三亚二手房价格人为操作可能性较大，有的评估报告并不能如实反映市场价值，难以保证计税价格公平。尝试网上挂牌竞价能否取代评估价为规范二手房市场交易秩序，经过一年多探索，三亚市房地产交易管理所于今年6月20日，正式启动存量房(二手房)网上备案系统。该系统通过网上竞价交易方式，真实反映二手房市场价值，避免评估环节人为因素。三亚市房地产交易管理所负责人表示，目前全国仅上海、青岛等少数几个城市实行存量房网上交易，三亚在综合上述城市网上备案系统优点的基础上，创新机制率先提出存量房房源挂牌竞价，此举在全国并不多见。 “实行二手房网上交易后，能有效杜绝‘阴阳合同’，同时为税务部门提供一个可供参考的反映市场价值的交易价格。”该负责人说，二手房在网上挂牌，只要竞价充分完全可体现市场真实价格。按设想，以**高竞价作为房屋转让纳税依据，买卖双方一旦在网上成交，交易价格便无法篡改。以网上挂牌**高竞价取代评估价的尝试，引发业界关注——网上挂牌竞价能否反映市场真实价值?二手房价格评估有无存在的必要?三亚市地税局法规税政科负责人表示，目前有关部门正加紧研究具体实施方案，是否以**高摘牌价格作为纳税依据有待商定。思考评估价如何真实反映市场价二手房价格评估高低取决于多重因素，那么，如何使评估价更加真实地反映市场价值令人思考。日前，湖北省武汉市推出二手房计算机评估系统，杜绝以“做低”评估价方式偷逃税费，市民也可免去评估收费。据了解，该系统运用房地产估价理论，利用空间地理信息等技术手段，房屋基准三亚二手房价格精确到楼幢，结合楼层、建筑结构、建筑年代等35项价格因素进行调整，确定交易时的市场价值，并作为交易税费的缴纳依据。今后，市民在办理二手房交易时，输入房屋价格因素后，计算机会自动生成评估价。与申报成交价格相比，按孰高原则(哪个价格高，即选用哪个)确定计税价格。交易中，有的房子可能因失火、漏水等评估系统难以区分的因素，导致出现“评估价”高出实际成交价的情况。对此，武汉市房管局有这样的解释：如果交易人对“评估价”有异议，经现场告知、沟通解释后仍不接受的，可以委托第三方评估机构重新评估。如果重新评估价低于计算机“评估价”，评估费用由税务部门承担，反之由个人承担。据介绍，此举将**大限度地减少计税价格确定过程中的人为操作，保证计税三亚二手房价格的公平、公正、合理。这种以计算机评估替代人为评估的做法，得到三亚市有关部门回应。三亚市地税局有关负责人表示，采用计算机评估系统进行价格评估的做法值得借鉴。据了解，目前我省正在酝酿实施存量房交易计税价格审核系统，只要输入房屋价格因素，系统会自动生成评估价。三亚市房地产交易管理所负责人认为，计算机评估系统采用的是固定值确定评估价，能否真实反映市场价值有待检验。 2014-04-06 10:26:25
135****2454 如果你自己不想卖了，可以拿避税为由解除合同，如果前期都协商好了那就找居间方继续协商吧。 2014-04-06 10:17:54
151****6017 这个问题由中介出面**好也不是太大的问题中介主要是前期没有协商好这么大的房子都成交了双方就差这一点钱吗非得追究责任都让一步不就成了吗 2014-04-05 11:21:53

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报税价合理就一切都合理了！
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问关于二手房交易

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1.营业税;5.55%（满5年免交）契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）还有其他很少费用的手续费2.二手房交易细则二手房交易流程大致分以下几个阶段：( 1 )买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。( 2 )如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。( 3 )买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。( 4 )缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。( 5 )办理产权转移过户手续。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”，直接填写产权过户登记申请表即可。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。( 6 )对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，银行审核买方的资信，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后并作好抵押登记后，银行将贷款一次性发放，有些银行是见到领取房屋所有权证通知单日后即放款。( 7 )买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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问北京二手房如何避税北京二手房贷阴阳合同如何避税

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“你避税吗？那就赶紧吧！” 9月2日，在和中介公司明确房款之外的费用时，意欲买房的李新（化名）才知道，这个他事先打听好的“潜规则”已经于此前一天被北京市银监局下发的一份通知明令禁止。 “你要做就赶紧吧，就一两天的时间了。总部要求我们在9月4日之前做完手中单子的贷款面签。”李新看到，中介公司的小伙子忙得满头大汗，手机响个不停，“我们大公司有上千个买卖的单子。”小伙子说，他得抢在政策真正贯彻之前，在银行做完面签，不然，一套房子就多出几万的税，一些交易可能都要泡汤。阴阳合同 “避税”3万事情的原委是这样的：今年8月底，李新终于出手买下了位于北京西南四环万年花城的一套商品房，80余平，售价95万左右。按照规定，二手房交易时，个人所得税、营业税等税费应该由卖房人承担。但因为时下的二手房交易是“卖方市场”，所有税收还是要由买房人来承担。 “中介公司通常做两套合同，送到银行申请的是正价合同，给北京市建委联机备案的是低价合同。这样税收是按照给建委合同上的价格计算的，你可以省下不少钱。”买房前，曾经做过二手房交易的朋友告诉李新。这就是所谓的“阴阳合同”。资料查证，从2007年7月1日起，北京市就要求经过中介公司买卖存量房，必须实行网上签约和信息公示制度。然而，银行放贷一般都以买房人自己提交的购房合同为准，不参看网上签约的信息。由此也提供了“阴阳合同”的生存空间。但就在9月1日，北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，要求银行必须采用网签合同和其正本中的房屋成交价格作为审批的必要依据，按照网签合同，正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。这意味着，李新要么为了“避税”，给银行一份总额为50万元（中介公司按照房屋所在区域内的平均指导价确定）的新合同申请贷款，但贷款额度就大打折扣了。而如果正常缴税，按正价95万元来申请贷款，李新虽可以申请到大约72万元的贷款，但一定会多出数万元的税款。理财周报记者在采访中了解到，目前北京市二手房买卖的税收比例大致情况如下：契税征收额度为合同价格的1%-1.5%（与所购买房屋的面积大小有关）；个人所得税的缴纳比例为，房屋合同价格的1%（或房屋利润的20%）；营业税比例**高，为房屋合同价格的5.5%。由此，我们可以清楚地算出，95万元的房子，营业税按购房差价的5.5%征收，应该是3.025万元。但如果以50万元的低价合同征收，营业税则只有0.55万元。契税如果按照95万计算，则需缴纳9500元；但如果以50万计算，则不过5000元左右。但这两个税种，李新就少交了2.925万元。按照中介小伙子的指点，李新买的这套房子迅速做了两套合同。低价的那份合同中介公司按照区域指导价确定，确定金额为50万元，而带着高价合同（95万元）去还没有立即执行银监局要求的几家银行办理的贷款金额。 “一般，从做完房子评估道银行做面签，中间都会隔两三天。”李新告诉记者，他一天就跑完了。只是，他还不知道能否搭上“避税”的末班车。二手房贷新规规避税收差价 “阴阳合同”所带来的税收差价正是北京市银监局意图规避的。此外，一个不容忽视的问题是，“阴阳合同”也存在着极大的风险。某知名中介公司的门店负责人告诉记者，“这对二手房的卖家而言，有可能遭遇一部分房款收不回来的风险；而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，极有可能因此面临交纳高额个人所得税的问题。” 在此前接受的采访中，北京市银监局也称，新政策有助于防控可能出现的合同内容不实，交易价格虚高等引发的信用风险，以及不被政府有关主管部门认可引发合规风险等风险。
问关于二手房交易的问题

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没有的，一般购买的房产维修基金都是跟着房产走的！通过法律维护合法权益
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问关于二手房合同

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首先,这样的合同是可以重新签的,只要双方同意就OK,找中介了你就放心吧,只要不乱收你费用就OK了,但是一般比较大的中介公司就不用重新签,人家自己公司有权证专员,直接就给你划商贷了,回答完毕,要找中介就找大中介,这样放心,费用都一样,服务是不一样的
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