关于二手房交易的问题

• 156****2778 没有的，一般购买的房产维修基金都是跟着房产走的！通过法律维护合法权益 2014-03-14 10:00:59
• 145****2357 跟其他的二手房交易是一样的,只不过这是房改房,要交多1%的土地出让金 2014-03-14 09:32:38
• 138****9567 如果不是作弊刷分的话，欢迎加Q交流，满意给分。 2014-03-14 09:17:01
• 152****3394 您要交的是契税，依据财税[2010]94号《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，另省财税会依据上述文件出台具体征收税率。
  文件规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
  对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 印花税是暂免征的。 出售房屋人要交纳营业税和个人所得税。 2014-03-13 17:19:20
• 143****3950 购买新房的流程和注意事项
  一、选房: 选择地理位置对于投资者来说,应选择**、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段,这样的地段今后将有较大的**潜力。 对于其他购房人来说,一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段,就医看病也应是重点考虑的因素;上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段;有子女上学的家庭应考虑靠近**的地段。 选择户型近年来,开发商在房屋设计时大多遵循 “ 三大一小 ” 的原则,可以说提出这一观点,摈弃了传统的居住理念,符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求 “ 三大一小 ” ,反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为,在追求 “ 三大一小 ” 的前提下,还应满足以下几个条件:主卧室应保证 15平米以上;起居室不要过大,一般在25平米即可。 同时在选择户型时应注意: A、厅内户门不要过多,面宽(或称厅跨)应在3.9米以上,至少也应满足3.6米;B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些,户门**好不要直接面对着厅,同时卫生间与主卧的距离要近,避免穿厅;C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时,也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园,会让您感到心旷神怡,使您一天紧张的心情得以放松。 考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。 考察小区内环境,可从以下几个方面审视:
  1.小区内绿化程度;
  2.小区内功能划分;
  3.社区内无干扰,人、车分流。 社区外环境应多观察,是否靠近体育场、公园、高校等,或依山、临江。 考察配套设施购房人在选择楼盘时,还应考虑菜市、医院、银行、**、公交线路等生活配套设施。配套设施越全,日后越会让您感到生活的便利。 查看法律文件法律文件包括:五证、两书、开发商营业执照,现房还应有竣工验收报告。 五证:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售(预售)许可证。 两书:是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
  二、物业管理 询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类,北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司,然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害,又可以让您对今后的生活负担,做到心中有数。
  三、总价格、单位价格、楼面地价 总价格:简称总价,是指一宗房地产的整体价格。一般来说,总价不能说明房地产价格水平的高低。 单位价格:简称单价,是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。 楼面地价:又称单位建筑面积地价,简称楼面价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积;楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率。
  四、签订认购书 商品房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:
  (1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。
  (2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。
  (3)房价。包括单价;总价。
  (4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。
  (5)认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。 当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括: ? 项目法律文件:国有土地使用证号、销售许可证。 ? 购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。 ? 房款支付方式。 ? 购房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
  五、预售 买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
  六、签订买卖契约 购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环,契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括:
  (1)土地使用证号及使用年限
  (2)商品房销售许可证号
  (3)房产名称及购房人购买房产的类型
  (4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
  (5)房价款。包括单价和总价
  (6)付款方式
  (7)双方违约条款
  (8)保修条款
  (9)买方接受物业管理公司管理条款
  (10)预售登记
  (11)房屋转让
  (12)房屋过户
  (13)纠纷、争议的解决方式
  (14)附件一:房屋户型图
  (15)附件二:装修设备标准
  (16)附件三:共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
  七、办理入住 签物管合同,办理入住手续:当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。
  八、过户 办理产权过户、领房产证:**后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续,即确权 ,并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证,交纳房产权属登记费,权证工本费,权证印花税。 公证费是280左右具体事宜请你到房产交易所当面咨询,我不懂的我不能乱说。满意请采纳谢谢:还有三个采纳我就成为权威大人,您的认可是我前进的动力。 2014-03-13 12:14:47
• 148****0765 根据**新政策得出:契税看你是第几套:首套:1.5% 二套:没有优惠了是 3% 营业税别听一些菜鸟说的话!新政出台 没有普通和非普通这一说了! 营业税统一征收方式:不满五年全额5.5% 满五年差额5.5% 个人所得税:1% 具体数字我没时间算,中介公司要是能做到合理避税的话,也没有多少钱! 2014-03-13 09:43:15
• 142****8633 我有个客户买房也是你这种情况，向这种情况要看合同的，如果有注明送维修基金是包括在房价里面的，那就不用在格外支付，如果没有那就要和房东协商一下，其实这中问题，也很好解决，叫房东总价上让一点就什么都有了，你的房子如果买便宜了就不要纠结维修基金了，如果觉得买的贵了，也可以选择不买。 2014-03-13 09:09:37
• 142****7727 私产房，在南开房管局交易，税费，全部按照评估价计算
  1.评估到40万，如果一次性付款，就需要存40万。如果贷款，就需要存**，根据各个银行及个人情况，有区别。
  2.全部税费都是按照40万计算的，当然，贷款的话，部分的费用是根据贷款额度和贷款方式有区别。 2014-03-12 20:36:57
• 144****7414 1、对卖主的资格审查。要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿,查验卖房人与产权人是否为同一人,如不是同一人,须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书;
  2、对房屋的产权状况的审查。房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明,包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”,购房者在审查上述证件时,必须查验原件,必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。
  3、对房屋其他上市交易资格的审查。
  (1)如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;
  (2)如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;
  (3)如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件;
  (4)如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费 用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、**的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售;
  (5)如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供**部门对其上市交易的批准书;
  (6)如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。
  4、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。 2014-03-11 12:31:54