农村房屋买卖合同在拆迁时是否具有法律效力?

现在商品房买卖合同备案，是在 住房和城乡建设局 办理网签手续，有法律效力 中华人民共和国物权法‘　第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

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买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同。买卖是商品交换**普遍的形式，也是典型的有偿合同。那么买卖合同有法律效力吗?合同是否有效与合同的类型并没有关系，合同的一般生效要件如下：(1)当事人具有相应的订立合同的能力。所谓相应的订立合同的能力，是指合同主体据以独立订立合同并独立承担合同义务的主体资格。(2)意思表示真实。所谓意思表示是行为人将其产生、变更和终止民事权利和民事义务的意思表示于外部的行为。(3)不违反法律和社会公共利益。合法是民事法律行为的本质属性，也是民事法律行为有效的当然要件。此外，合同法还规定了合同无效的情形，只要满足法律的规定的合同，自然是有法律效力的。法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三) 以合法形式掩盖非法目的;(四) 损害社会公共利益;(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

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房屋买卖公证后肯定有法律效力。　　(一)房产买卖公证可确保房产交易行为的真实性　　民事行为的真实性包括两层意思：一是该行为确系行为人所为;二是行为人所为确系本人真实意思的表示。在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正;问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。我国《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。　　据此，房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订商品房预售合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同，均不为真实意思表示。而此类情况在目前房产交易中大量存在，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。但随着社会法律知识的进一步普及和律师业务的进一步拓展，这方面的诉讼必将大量增加。　　而房产交易如果经过公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，就能有效地避免此类问题的发生。　　(二)公证可确保房产交易行为的合法性　　房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度**大的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。把公证作为一些房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。

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(1)没有任何法律明文规定：没有取得权属证书的房屋买卖合同无效；(2)《房地产管理法》第37条关于未依法领取权属证书的房地产不得转让的规定，是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。众所周知，房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。至于过户手续，当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的有效力。

如果经济适用房购买不满五年，合同是无效的，如果满五年合同是有效的。由于经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，其本质是具有保障性质的政策性住房。因此，购房人在购买经济适用房后，并不是拥有了房屋的完整所有权，其不能完全按照自己的意志对住房加以处分。根据新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定，购买经济适用住房不满五年（以交纳契税日期为准），不得直接上市交易。购房人确需转让经济适用住房的，由政府按照原购房的价格回购。根据合同法第七条的规定，当事人订立、履行合同，应该遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此未满五年的经济适用房买卖合同是无效的。

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