公房（房改房）上市交易有什么规定？

• 158****7052 ［案情］ 李某房房，是以成本价在房改中买到的，并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与王某，并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁，开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取王某的房价。李某认为，自己卖出的房屋是房改房，出卖时未经单位同意，且未办理土地变更登记，所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效，自己应得拆迁补偿款。为此，双方发生争讼。［争议］ 李某与王某关于房改房买卖合同的效力，是本案争议的焦点。李某认为已售公房（房改房）上市时，必须争取原产权单位同意，必须办理土地过户手续，否则就是无效的。王某认为，房管局既然为他办理了房屋产权变更登记，就说明交易是合法的，合同当是有效。［王律师解析］ 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。
  但两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有交纳土地出让金。
  1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。
  该《办法》第八条规定以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。
  该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。
  本案中李某是以成本价购买的公房，因而其享有完全产权，所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。
  李某以未经单位同意为由否定交易的效力，是没有根据的。那么李某与王某间的交易有无缺陷呢？当然是有的，那就是没有依法上交土地出让金，没有办理土地使用权变更登记。
  但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的，没有变更土地使用权只能说明王某没有取得土地权利，并不因此否定房屋所有权变更的效力。
  所以李某与王某签订的合同经过了房屋登记，是有效的，李某的房屋已转移为王某所有，李某不能再主张拆迁补偿款。
  房改房交易时没有按规定交纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。 2014-03-30 17:25:48
• 158****3083 房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。 2014-03-29 10:09:19
• 143****9049 已购单套公有住房上市交易的，若房屋所有权证上标注的面积与房改微机档案信息所显示的面积误差在8平方以内的，可直接上市交易，同时由窗口受理人员及时填写《纠误通知单》，于当日下班前统一送房改督导处，进行房改微机档案信息纠误。
  2，已购两套（或两套以上）公有住房上市交易的，若面积合并计算不超过80平方米的，可直接上市交易，未缴纳超控面积售房款的由房改办出具相应的手续后上市交易。
  3，已购公有住房上市交易，凡需纠误后上市交易的，由产权人到房改办办理相应纠误手续后办理上市交易手续。
  4，已购单位利用自有土地集资建设的经济适用住房上市交易时，按公有住房政策办理上市交易手续。
  5，已购省直（属）单位的公有住房上市交易时，由产权人提供《省直单位出售公有住房（评估）审批表》，经查询房改微机档案没有在市直（属）单位购买公有住房，或在市直（属）单位购买公有住房合并计算已交纳过超控面积售房款的，直接上市交易。 2014-03-28 20:56:36
• 146****5664 1,已购单套公有住房上市交易的,若房屋所有权证上标注的面积与房改微机档案信息所显示的面积误差在8平方以内的,可直接上市交易,同时由窗口受理人员及时填写《纠误通知单》,于当日下班前统一送房改督导处,进行房改微机档案信息纠误。
  2,已购两套(或两套以上)公有住房上市交易的,若面积合并计算不超过80平方米的,可直接上市交易,未缴纳超控面积售房款的由房改办出具相应的手续后上市交易。
  3,已购公有住房上市交易,凡需纠误后上市交易的,由产权人到房改办办理相应纠误手续后办理上市交易手续。4,已购单位利用自有土地集资建设的经济适用住房上市交易时,按公有住房政策办理上市交易手续。5,已购省直(属)单位的公有住房上市交易时,由产权人提供《河南省省直单位出售公有住房(评估)审批表》,经查询房改微机档案没有在市直(属)单位购买公有住房,或在市直(属)单位购买公有住房合并计算已交纳过超控面积售房款的,直接上市交易。 2014-03-28 15:39:44
• 142****8732 由于房改房的土地属于划拨，没有缴纳土地出让金，因此如果上市交易就要补交。有的房改房在发放产权证时补交了出让金的，交易就不受限制了。 2014-03-28 13:54:06