公房（房改房）上市交易有什么规定？

［案情］ 李某房房，是以成本价在房改中买到的，并领有私房所有权证和划拨土地使用权证。2003年李某将此房卖与王某，并办理了房屋所有权过户手续。2005年该房确定被拆迁，开发商给出的补偿价大大高于当初李某收取王某的房价。李某认为，自己卖出的房屋是房改房，出卖时未经单位同意，且未办理土地变更登记，所以买卖不能成立。李某要求确认买卖合同无效，自己应得拆迁补偿款。为此，双方发生争讼。［争议］ 李某与王某关于房改房买卖合同的效力，是本案争议的焦点。李某认为已售公房（房改房）上市时，必须争取原产权单位同意，必须办理土地过户手续，否则就是无效的。王某认为，房管局既然为他办理了房屋产权变更登记，就说明交易是合法的，合同当是有效。［王律师解析］ 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有交纳土地出让金。1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。本案中李某是以成本价购买的公房，因而其享有完全产权，所以他可以不必征求单位的意见就可以自行决定申请交易。李某以未经单位同意为由否定交易的效力，是没有根据的。那么李某与王某间的交易有无缺陷呢？当然是有的，那就是没有依法上交土地出让金，没有办理土地使用权变更登记。但是土地使用权变更登记与房屋所有权变更登记可以是分别进行的，没有变更土地使用权只能说明王某没有取得土地权利，并不因此否定房屋所有权变更的效力。所以李某与王某签订的合同经过了房屋登记，是有效的，李某的房屋已转移为王某所有，李某不能再主张拆迁补偿款。房改房交易时没有按规定交纳土地出让金和办理土地使用权转移登记是常常为大家和政府部门忽视的环节。

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房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型,每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。

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购买房改房注意事项：1、了解产权可靠性2、确认登记的面积、使用期限3、清楚房屋背景与周边环境4、确定房价的合理性5、慎重办理交易过户手续6、产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

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契税、印花税 按照商品房的契税和印花税标准交纳;土地出让金 房改房需要交纳土地出让金,计算公式为:当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释:当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年,由**颁布的房改房成本价,也就是“今年”的成本价】;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后,其产权性质即等同于商品房产权了;个人所得税 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同,只是起算时间上,房改房是以该房产当初房改时,交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算,需提供当时的缴款凭证作为计算依据,另外,在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时,房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据,而是统一核定价;需要注意的是,除了可以直接上市的成本价房改房以外,还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型,标准价和优惠价的房改房上市,需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市,优惠价、标准价补足成本价的计算公式为:当年成本价×建筑面积×6%,交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。按相关规定,以标准价购得的“房改房”上市时,应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时,要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。

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1、已购单套公有住房上市交易的，若房屋所有权证上标注的面积与房改微机档案信息所显示的面积误差在8平方以内的，可直接上市交易，同时由窗口受理人员及时填写《纠误通知单》，于当日下班前统一送房改督导处，进行房改微机档案信息纠误。2、已购两套(或两套以上)公有住房上市交易的，若面积合并计算不超过80平方米的，可直接上市交易，未缴纳超控面积售房款的由房改办出具相应的手续后上市交易。3、已购公有住房上市交易，凡需纠误后上市交易的，由产权人到房改办办理相应纠误手续后办理上市交易手续。4、已购单位利用自有土地集资建设的经济适用住房上市交易时，按公有住房政策办理上市交易手续。5、已购省直(属)单位的公有住房上市交易时，由产权人提供《省直单位出售公有住房(评估)审批表》，经查询房改微机档案没有在市直(属)单位购买公有住房，或在市直(属)单位购买公有住房合并计算已交纳过超控面积售房款的，直接上市交易。